墨田区の不動産投資・マンション投資は買いか？人口推移・地価・再開発で検証【2026年】押上・錦糸町・両国・曳舟

この記事を書いた人：SUNSET

40代の会社員。大手不動産会社向けのコンサルティングで、エリア調査やマーケティング戦略に携わってきました。この記事では、デベロッパーが「この街に建てるか」を判断するときに見る数字を、個人投資家向けに整理しています。プロフィールはこちら

① 人口・世帯

A

25年で約3割増。2050年まで増加の推計。世帯数は人口以上のペースで増加。

② 地価の勢い

A

住宅地+13.2%で区部平均（+9.0%）を上回る。10年で約1.9倍。

③ 再開発・供給

B

大規模開発は点在型。本所・錦糸町・曳舟で2027〜2032年に竣工予定。

④ 交通

A

錦糸町から総武快速で東京駅へ直通。押上は4路線。隣の住吉に有楽町線延伸予定。

⑤ ハザード

C

荒川氾濫で区の大部分が浸水想定。北部に地震危険度ランク5が集中。

人口の増加率

+6.2%

25.6万人 → 27.2万人

世帯数の増加率

+11.4%

13.1万 → 14.6万世帯

1世帯あたり人員

1.87人

2020年

2025年3月｜錦糸町

錦糸町まちづくりビジョンが区長へ提出。「地下鉄8号線（有楽町線）が延伸した近未来の錦糸町」を想定した将来像を、住民ワークショップ等をもとに整理。

2027年4月（予定）｜錦糸町・太平

シティタワー錦糸公園竣工。地上18階・130戸、住友不動産。半蔵門線錦糸町駅徒歩8分。

2029年4月（予定）｜本所・隅田川沿い

（仮称）墨田区本所1丁目計画竣工。旧ライオン本社跡地に地上26階・464戸。東京建物・東武鉄道など5社。隅田川のスーパー堤防と一体で整備。

2032年度（予定）｜曳舟

曳舟駅東地区（東武曳舟駅と京成曳舟駅の間・約1.7ha）の再開発。地上14階・住宅240戸＋店舗の計画で、UR都市機構が事業パートナーを募集。

2030年代半ば（予定）｜住吉（錦糸町の隣駅）

有楽町線 豊洲〜住吉 延伸（約5.2km）。2024年11月に着工。住吉〜豊洲が約20分（乗換2回）から約9分（乗換なし）に。住吉は半蔵門線で錦糸町の隣駅です。

再開発が価格に効くタイミング

コンサルの経験上、再開発が周辺価格に反映されやすいのは「計画の公表時」と「竣工・開業時」の2回です。すでに公表済みの計画は、ある程度は価格に織り込まれていると考えるのが基本です。

新築の供給は「競合」にもなる

本所1丁目（464戸）のような大型物件が竣工すると、賃貸に出される住戸も一定数出てきます。同じ駅で中古を貸す場合、築浅の競合と家賃を比べられることを前提に、設備や家賃設定を考えます。

鉄道計画は「期待」で買わない

有楽町線延伸は2030年代半ばの開業予定で、錦糸町に直接駅ができるわけではありません。延伸を理由に高値で買うのではなく、今の利便性で収支が合う物件を選び、延伸は上振れ要因として見るのが安全です。

路線：JR総武線（快速・各停）、東京メトロ半蔵門線

データ：地価153.5万円／㎡（+16.2%）で区内トップ。錦糸・江東橋は地震の総合危険度ランク4・5に入っていません。

プロの見方：総武快速で東京駅まで乗換なし、商業・オフィス・病院がそろう「城東の副都心」。単身者の賃貸需要が厚く、空室リスクは区内で最も低い部類です。そのぶん価格が高く、表面利回りは出にくいエリア。値上がり益と出口の売りやすさを取りにいく場所です。

注意：駅の北口と南口で街の雰囲気が大きく違います。南口の繁華街に近い物件は、単身女性の入居が決まりにくいこともあります。

路線：両国はJR総武線（各停）・都営大江戸線、菊川は都営新宿線

データ：両国113.3万円（+15.6%）、菊川97.2万円（+14.2%）。両国は総合危険度ランク4・5に入っていません（菊川1〜2丁目はランク4）。

プロの見方：大江戸線・新宿線で都心の東側（大手町・新宿・六本木方面）へ出やすく、錦糸町より価格が抑えめ。利回りと資産性のバランスを取りたい方の候補です。隅田川沿いの本所1丁目計画（2029年）で、川沿いのイメージが変わる可能性もあります。

注意：国技館などのイベント日は駅周辺が混雑します。静かさを求める入居者には内見時の説明が必要です。

路線：半蔵門線、都営浅草線、京成押上線、東武線（4路線）

データ：地価85.0万円（+13.7%）。ただし押上3丁目はランク5、押上2丁目はランク4。

プロの見方：羽田・成田に乗換なしで行け、大手町・渋谷にも直通する交通力は区内随一。スカイツリー周辺の押上1丁目・業平の南側と、北側の木造住宅が多い地区では、同じ「押上」でも条件が大きく違います。町丁目単位で物件を選ぶことが特に大事な駅です。

注意：観光客が多く、スカイツリー周辺は週末の人通りが増えます。

路線：東武スカイツリーライン・亀戸線、京成押上線

データ：曳舟68.7万円（+13.0%）、東向島58.1万円（+12.5%）。京島2・3丁目、東向島1・5・6丁目、八広2〜4丁目などがランク5。

プロの見方：価格が抑えめで表面利回りは出やすいエリア。曳舟駅東地区の再開発（2032年度予定）で駅前は変わる見込みです。ただし木造密集地が多く、建物が倒れる・燃え広がるリスクの評価が高い町丁目が集まります。

注意：買うなら、駅近・RC造・新耐震・前面道路が広い物件に絞るのが最低条件です。

① 水害（荒川・高潮・大雨）

墨田区の水害ハザードマップでは、荒川が氾濫した場合、区の大部分が浸水するおそれがあるとされています。江東5区（墨田・江東・足立・葛飾・江戸川）では、区外へ逃げる「広域避難」の計画がつくられています。

投資での対策：2階以上の住戸を選ぶ、電気設備・受水槽が地下や1階にないか確認する、長期の浸水で共用部が使えなくなる前提で管理組合の備えを見る。

② 地震（建物倒壊・火災）

東京都の「地震に関する地域危険度測定調査（第9回・2022年）」では、墨田区の14町丁目が最も危険度の高いランク5でした。多くは区の北側、木造住宅が密集する地区です。

投資での対策：新耐震（1981年6月以降の建築確認）のRC造に絞る、前面道路の幅と避難経路を確認する、火災保険・地震保険の保険料を収支に入れる。

毎月の手残り（家賃−返済−管理費等−税・保険−空室等）

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