押上・錦糸町（墨田区）は投資に買い？スカイツリーと再開発で変わる街の将来性・資産価値を2026年データで検証

不動産投資の基礎から学びたい方へ：→ 不動産投資するなら？初心者が学ぶべき13項目と東京・千葉のエリア別ガイド

「押上や錦糸町のマンションは、投資先として買っていいの？」「スカイツリーや再開発で、これから相場は上がるの？」「駅近だと、実際いくらくらいで買えるの？」——都心アクセスがよく、それでいて価格が手の届きやすい墨田区エリアを、こんなふうに気にされている方は多いのではないでしょうか。

結論から先にお伝えすると、押上・錦糸町（墨田区）は、人口も単身世帯も底堅く、スカイツリータウンや錦糸町再開発という将来性にめぐまれた「資産性の高い」投資エリアです。利回りは都心に近いぶん控えめ（表面3〜5%台）ですが、そのぶん値くずれしにくいのが強み。だからこそ、駅えらびと買う価格の見きわめが結果を大きく左右します。

この記事では、公的データをもとに、押上・錦糸町の相場が今後どう動くのかを、具体的な価格とともにやさしくひもといていきます。

（出典：墨田区「墨田区人口ビジョン（令和7年3月）」／総務省「令和2年国勢調査」）

墨田区の人口・単身世帯数の推移

投資物件を考えるとき、いちばん大事なのは「その街に人が住みつづけてくれるか」です。空室が続けば家賃収入は入りません。まずは墨田区全体の人口を見てみましょう。全国的に人口減少が進むなか、墨田区はゆるやかに増えつづけているめずらしいエリアです。

（出典：総務省統計局「人口推計」）

（出典：墨田区「墨田区人口ビジョン（令和7年3月）」）

投資の観点でとくに注目したいのが、単身世帯の多さです。墨田区の単身世帯は約75,960世帯（2020年国勢調査ベース）。ワンルーム・1Kの賃貸需要がしっかりあるということで、都心へ通勤する社会人や学生にとって「都心に近いのに家賃が抑えられる」立地が、この需要の厚みを支えています。

都市開発・エリア特性——スカイツリーと再開発

押上・錦糸町エリアの資産価値を語るうえで、はずせないのが再開発の勢いです。ここ10年あまりで街の顔が大きく変わり、これからも変化がつづきます。

押上——スカイツリータウンを核にした再開発

押上は、東京スカイツリータウン（2012年開業）を中心に商業・観光・住宅が一体で発展。都営浅草線・京成押上線・東京メトロ半蔵門線・東武スカイツリーラインの4路線が使える交通の要所で、羽田・成田の両空港へのアクセスもよいのが強みです。

錦糸町——南口・北口の再開発と商業の充実

錦糸町は、JR総武線と東京メトロ半蔵門線が使え、東京駅・大手町まで乗り換えなしで10分前後。オリナスやアルカキットといった大型商業施設が集まり、生活利便性はエリア随一です。南口・北口ともに再開発計画が進み、オフィス・住宅の需要をさらに押し上げると期待されています。

エリアごとの色あい

（出典：各エリアの路線・特性をもとに作成）

エリア別マンション相場一覧（駅徒歩10分以内はいくら？）

ここからは、実際の価格感を見ていきましょう。押上・錦糸町の投資用マンションは、区分（ひと部屋単位）で表面利回りおおむね3〜5%台が中心。とくに気になる「駅徒歩10分以内」の相場を、駅別に整理しました。

（出典：国土交通省「不動産価格指数」）

（出典：ホームズ・楽待・アットホーム等の掲載物件をもとに作成・2026年時点の目安）

都心に近い駅ほど価格が高く、利回りは下がる関係です。錦糸町の価格幅がおおきいのは、駅前タワマンから築古区分まで選択肢が広いため。「資産を守りたいのか」「収益を伸ばしたいのか」で、選ぶ駅とタイプが変わります。

相場に影響する3つのファクター

①金利動向

不動産投資はローンを使うことが多いため、金利の変化は返済額に直結します。3,000万円を35年ローンで借りた場合の、金利による返済額の違いを見てみましょう。

（出典：日本銀行「長・短期プライムレート」）

（出典：借入3,000万円・35年・元利均等で試算・概算）

金利が1%あがるだけで総返済額は数百万円ちがいます。低金利のうちに動くか、金利が落ち着くのを待つか——投資判断の分かれ目です。

②人口・単身世帯の需要

墨田区は人口も単身世帯も底堅く、とくに押上・錦糸町は都心アクセスがよく単身者やDINKSに選ばれやすいエリアです。空室リスクを抑えたい投資家にとって、大きな安心材料になります。

③再開発・都市計画

スカイツリータウンや錦糸町の再開発は、街の魅力と資産価値をおし上げる原動力です。商業施設や交通の利便性が高まるほど、住みたい人がふえ、家賃や物件価格の下支えになります。

今後の価格シナリオ

ここまでの材料をもとに、押上・錦糸町の今後を3つのシナリオで整理します。幅を持って考えておくことで、いざというときにあわてずにすみます。

（出典：金利・人口・再開発の動向をもとに作成したシナリオ・予測を保証するものではありません）

いずれのシナリオでも共通するのは、立地のよい物件ほど値くずれしにくいということ。押上・錦糸町のような再開発エリアの駅近物件は、下落局面でも比較的ねばり強い傾向があります。

タワマン vs 一般マンション（押上・錦糸町の投資）

錦糸町にはオリナス周辺などにタワーマンションもあり、「タワマンと一般マンション、どちらが投資に向いているの？」と迷う方も多いはず。それぞれの特徴を比べてみましょう。

（出典：一般的なタワマン・区分マンションの特性をもとに作成）

タワマンは資産性やブランド力が魅力ですが、管理費・修繕積立金が高くなりやすい点に注意。手残り（実質の利益）で見ると、一般マンションのほうが効率のよいケースもあります。

購入前チェックリスト

押上・錦糸町で投資物件を検討するとき、最低限おさえておきたいポイントをまとめました。

• 駅からの距離は徒歩10分以内か（賃貸のつけやすさに直結）
• 表面利回りだけでなく、管理費・修繕費をひいた実質利回りで判断したか
• 築年数と管理状態（修繕積立金がきちんと積まれているか）を確認したか
• 近くの再開発が資産価値にプラスかどうかを見たか
• 単身向けかファミリー向けか、エリアの需要と間取りが合っているか
• 将来売るときに買い手がつきやすい立地か（出口戦略）

墨田区・錦糸町の家賃相場（賃貸需要と利回りの目安）

投資判断では、売買価格だけでなく「貸したときにいくらで貸せるか」も大切です。墨田区の間取り別の家賃相場は、次のようになっています。

出典：LIFULL HOME’S「墨田区の家賃相場」（2026年8月時点、駅徒歩10分以内の平均賃料）

単身向けのワンルーム〜1Kが11万円台で、区内に約7.6万ある単身世帯という厚い需要と整合します。本文でふれた表面利回り3〜5%台とも重なり、賃貸に出す前提での収支が組み立てやすいエリアです。

城南の高価格帯（利回りは低めですが底堅い）と比べてみたい方は、→ 中目黒で1K・1LDK投資は今後どうなる？坪単価・再開発データで検証 もあわせてご覧ください。

墨田区は住みやすい？暮らしの利便性と人気のいま

投資先としてだけでなく、実際に住む街としての評価も、賃貸需要を支える土台になります。錦糸町駅の周辺には商業施設がそろい、押上のスカイツリータウンとあわせて、買い物や外食に困りにくいエリアです。錦糸公園のような大きな公園もあり、単身から子育て世帯まで生活しやすい環境が整っています。

実際に、墨田区の人口は増加が続いています。2020年の272,085人から、2025年1月には287,302人へと増えており、住む場所として選ばれ続けていることがわかります。

出典：総務省統計局「令和2年国勢調査」（2020年）／総務省「住民基本台帳に基づく人口・世帯数」（2025年1月1日現在）

人口と単身世帯がともに底堅いことは、空室リスクを抑えるうえで安心材料になります。街の将来性については、本文の再開発のセクションもあわせてご確認ください。

防災・ハザードの安全性——浸水・液状化・地震への備え

墨田区は都心アクセスと価格のバランスが魅力ですが、低地ならではの災害リスクは、投資でも居住でも必ず確認しておきたいポイントです。物件ごとに差が大きいため、ハザードマップでの確認が欠かせません。

洪水・浸水のリスク

荒川が氾濫した場合、墨田区は区内のほぼ全域で浸水が想定されており、場所によっては浸水の深さが3〜5mに達するとされています。鐘ヶ淵駅の周辺ではさらに深い浸水が予想され、浸水の継続時間も2週間以上に及ぶ可能性があります。低層階や1階の物件を選ぶ際は、とくに注意が必要です。

出典：墨田区「墨田区水害ハザードマップ（水害への備え）」

地盤・液状化・地震の揺れやすさ

墨田区はほぼ全域が沖積低地に分類され、地盤が軟弱で地震の揺れが増幅されやすいエリアです。低地や埋立て地では液状化のリスクにも注意が必要とされています。「墨田区 活断層」と気にされる方も多いのですが、区内の主なリスクは活断層による直下型というより、この沖積低地ゆえの揺れの増幅と、河川の洪水・液状化にあります。物件選びでは、新耐震基準かどうかと、ハザードマップ上の位置をあわせて確認してみてください。

出典：東京都都市整備局「地震に関する地域危険度測定調査」／国土交通省「不動産情報ライブラリ」

湾岸タワーマンションの液状化・価格下落リスクと比べてみたい方は、→ 晴海フラッグのタワマンはいま買い時か？価格下落・管理費高騰・液状化リスクを2026年データで検証 もご覧ください。

まとめ

押上・錦糸町（墨田区）は、人口も単身世帯も底堅く、スカイツリータウンや錦糸町再開発による将来性も期待できるエリアでした。利回りは都心に近いぶん控えめですが、そのぶん値くずれしにくく、資産性を重視する投資に向いています。

「安定した賃貸需要」と「街の伸びしろ」の両方を取りにいきたい方には、前向きに検討する価値のあるエリアです。いっぽうで、高い利回りをとにかく優先したい方には、やや物足りなく感じるかもしれません。大切なのは、ご自身の投資スタイルと目的にあっているか。あせらず、じっくりと、納得のいく1件に出会えることを願っています。

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