「浦安のマンションは、液状化があったから下がるのでしょうか」「人口も減っていくのでしょうか」。浦安で住まいを探していると、こうした不安が出てきます。
先に結論をお伝えします。浦安市の公式資料によると、2011年の東日本大震災では市域の約86%で液状化が起きました。一方で、国土交通省の地価公示では、浦安市の住宅地は2016年から2026年までに約1.5倍になり、住民基本台帳の人口は2023年以降、増加が続いています。「一律に下落する」とも「安心」とも言えないため、場所ごとに確認が必要です。
この記事でわかること
- 東日本大震災での浦安市の液状化被害と、その後の対策の状況
- 浦安市の住宅地の地価が、2016年からどう動いたか
- 浦安駅側と新浦安駅側の地価の差
- 浦安市の人口の動きと、将来推計
- 購入前に確認する順番
対象は浦安市でマンション購入を検討している方です。個別の物件の評価や、投資用の利回り計算は扱いません。
東日本大震災で、浦安市ではどのくらい液状化したのでしょうか？
結論：市域の約86%（約1,455ha）で液状化が起き、家屋の被害は9,185棟にのぼりました。
| 項目 | 被害の内容 |
|---|---|
| 液状化の範囲 | 市域の約86%（約1,455ha） |
| 家屋被害 | 9,185棟（全壊24、大規模半壊1,560、半壊2,185、一部損壊5,416） |
| 道路被害 | 延長約80km。路面下の空洞528か所、橋りょう14橋 |
| 断水 | 約33,000戸 |
| 都市ガスの供給停止 | 約8,600戸 |
| 下水道の使用制限 | 約11,900戸 |
出典：浦安市の液状化対策事業に関する公表資料（市公式サイト掲載）。
よく「液状化したのは埋立地だけ」と言われますが、市の資料では市域の約86%に及んでいます。浦安駅側か新浦安駅側かだけで、安全かどうかを決めることはできません。
また、市街地液状化対策事業（格子状地盤改良工法）のうち、完了したのは東野三丁目（33宅地）の1地区のみです。弁天二丁目と舞浜三丁目は中止になっています。道路や学校の校庭などの公共側の対策は進んでいますが、個々の宅地やマンションの状況は、場所ごとに確認する必要があります。
浦安市の地価は、2016年からどれだけ動いたのでしょうか？
結論：住宅地の平均は約1.5倍になりましたが、直近1年の上昇は+3.2%に落ち着いています。
| 区分 | 2016年 | 2020年 | 2023年 | 2025年 | 2026年 |
|---|---|---|---|---|---|
| 平均坪単価 | 87.5万円/坪 | 95.7万円/坪 | 107万円/坪 | 127万円/坪 | 131万円/坪 |
| 前年比 | +0.6% | +3.8% | +8.2% | +8.3% | +3.2% |
出典：国土交通省「地価公示」。各地点の価格を集計したサイト（totinokati.com）の平均値を使用。地点数は27〜32。2016→2026年の上昇率（約+49.7%）は筆者が上の数値から算出。
2023年から2025年は前年比+8%台から+9%台の上昇でしたが、2026年は+3.2%に落ち着きました。上昇のペースは緩やかになっています。
浦安駅側と新浦安駅側で、地価はどう違うのでしょうか？
結論：公示地点を見ると、浦安駅側の方が高い傾向です。
出典：国土交通省「地価公示」2026年。集計サイト（totinokati.com）に掲載された地点のうち、価格を確認できた9地点。浦安市の住宅地は全部で31地点あり、すべてを示したものではありません。
浦安駅側の5地点は129〜160万円/坪、新浦安駅側の4地点は104〜121万円/坪です。地価は土地の価格のため、マンションの販売価格そのものではありません。街全体の傾向をつかむ目安としてご覧ください。
浦安市の人口は、減っているのでしょうか？
結論：2023年以降は増えています。ただし将来推計では、2036年ごろにピークを迎え、その後は減る見込みです。
出典：浦安市「第3期浦安市まち・ひと・しごと創生総合戦略（素案）」（2026年）。人口は各年の住民基本台帳。
2022年に169,456人まで下がったあと、2026年4月1日には172,282人になりました。増え方は小さくなっていますが、「すでに人口が減っている」という状況ではありません。将来推計では、令和18年（2036年）にピークとなる見込みです。
購入前に、何をどの順番で確認すればよいでしょうか？
結論：地盤と液状化の可能性、管理と修繕積立金、売るときの出口の3点を、この順に確認します。
不動産の現場から
私は不動産会社で、売買仲介や査定、物件調査に携わった経験があります。物件調査では、ハザードマップで地盤や浸水の想定を確認し、重要事項説明書の内容と照らし合わせるのが基本でした。
お客様からは、「いまの管理費や修繕積立金は払える金額だけれど、将来どのくらい上がるのか」という心配の声をよくうかがいました。購入前に長期修繕計画で、積立金が段階的に上がる計画かどうかを見ておくと、こうした不安を減らせます。
| 確認する項目 | 見るポイント | 確認先 |
|---|---|---|
| 地盤・液状化 | その場所のハザードマップ上の想定。過去の被害や対策の有無 | 浦安市・東京都のハザードマップ、重要事項説明書 |
| 管理状態 | 共用部の清掃・修繕の履歴 | 重要事項説明書・現地 |
| 修繕積立金 | 金額が段階的に上がる計画か、積立残高は十分か | 管理規約・長期修繕計画 |
| 管理費の滞納 | 滞納の有無が書かれているか | 重要事項説明書 |
| 売却時の出口 | 広さ・間取りが買い手の多い条件か | 不動産会社の成約事例 |
| 総支払額 | 購入価格に加え、諸費用と住宅ローンの金利を含めて計算 | ローンの試算表 |
浦安のマンション購入で、よくある疑問は？
浦安のマンションは、今後下がりますか？
将来の価格は誰にも断定できません。この記事で確認できる事実は、地価の上昇が2026年は+3.2%に落ち着いていること、人口は増加が続いているが2036年ごろにピークの見込みであることです。場所と物件ごとに判断してください。
液状化は、新浦安だけの問題ですか？
いいえ。市の資料では、市域の約86%で液状化が起きています。浦安駅側も含めた、その場所ごとの確認が必要です。
地価が上がると、マンション価格も同じだけ上がりますか？
同じ割合で上がるとは限りません。地価は土地の価格で、マンションの価格は建物の古さや管理状態、広さも影響します。
まとめ
浦安市では震災時に市域の約86%で液状化が起き、対策が完了した市街地は一部にとどまります。一方、住宅地の地価は2016年から約1.5倍になり、人口も2023年以降は増えています。購入前は、地盤と液状化の可能性、管理と修繕積立金、売るときの出口の順に確認してください。なお、この記事は購入や投資の勧誘ではありません。最終的な判断は、ご自身の状況に合わせて行ってください。
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出典一覧：浦安市の液状化対策事業に関する公表資料／浦安市「第3期浦安市まち・ひと・しごと創生総合戦略（素案）」／国土交通省「地価公示」（2016〜2026年）。数値は2026年10月時点で確認したものです。
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