余ったお金、住宅ローンの繰上返済とNISA、どっちに回す？
さきに結論：比べるのは「ローン金利（繰上返済の確実なリターン）」と「NISAで期待できるリターン（不確実）」です。ただし住宅ローン控除を受けている間は、繰上返済で控除（残高の0.7%）が減るので、実質のリターンは「ローン金利−0.7%」程度になります。2026年9月の利上げで変動金利は1.2〜1.5%台が中心になり、控除が終わった人・金利が高めの人は、繰上返済の魅力が上がっています。
下のシミュレーターに金利・控除の残り年数・想定リターンを入れると、一括100万円などを「繰上返済」と「NISA」に回した場合の差と、株が暴落した場合の結果も比べられます。
判断のルールはひとつ｜「確実な○%」と「期待の○%」を比べる
繰上返済のリターン＝ローン金利
金利1.5%のローンを100万円返すと、払うはずだった利息（年1.5%分）が消えます。これは「元本保証・確実な年1.5%」で運用したのと同じです。
NISAのリターン＝期待値（ぶれる）
全世界株式などは長期で年4〜5%程度が一つの目安ですが、1年で−30%になる年もあります。期待値は高いが、確実ではありません。
変動金利（新規・平均）
1.227%
2026年9月・今後+0.25%程度
フラット35
3.46%
2026年9月
住宅ローン控除
残高の0.7%
新築13年・中古10年など
出典：モゲチェック（2026年9月18日更新）、国土交通省「住宅ローン減税」。
見落としがち｜住宅ローン控除中は「繰上返済のリターン」が下がる
住宅ローン控除は、年末のローン残高の0.7%が税金から戻る制度です。繰上返済で残高を減らすと、戻る税金も減ります。
100万円を繰上返済したときの「実質リターン」（年）
控除額が所得税・住民税の上限内に収まり、残高が借入限度額以下の場合の目安。
繰上返済 vs NISA シミュレーター
同じお金を「繰上返済」と「NISA」に回したら？
一括で使えるお金を、どちらかに回した場合の「◯年後の差」を比べます。
前提：繰上返済は期間短縮型とし、浮いた利息をローン金利で複利運用したのと同じ効果とみなす（控除の残り年数の間は、実質リターンをローン金利−0.7%で計算）。NISAは想定利回りで複利運用し、非課税。暴落ケースは、比べる期間の最終年に−30%になった場合。控除額が税額の上限を超える場合や、変動金利の今後の変化は考慮していません。
早見表｜金利と想定リターン別、どっちが有利？
| ローン金利 ＼ NISAの想定 | 年2% | 年4% | 年6% |
|---|---|---|---|
| 1.0% | NISA（差は小さい） | NISA | NISA |
| 1.5% | ほぼ互角→確実な繰上返済も有力 | NISA | NISA |
| 2.5% | 繰上返済 | NISAが上回るが、リスク差を考えると互角 | NISA |
| 3.5%（固定など） | 繰上返済 | 繰上返済が有力 | 互角 |
住宅ローン控除が終わっている場合の目安。控除中は、ローン金利から0.7%を引いた数字で表を見てください。NISAの期待リターンには値下がりの可能性があるため、差が1〜2%程度なら「確実な繰上返済」を選ぶのも合理的です。
繰上返済するなら｜「期間短縮型」と「返済額軽減型」
期間短縮型
毎月の返済額はそのままで、完済が早まる。利息の減り方が大きい。
向く人：定年前に完済したい、総返済額を減らしたい
返済額軽減型
完済時期はそのままで、毎月の返済が減る。金利上昇への備えになる。
向く人：変動金利で、今後の返済額アップが心配
繰上返済とNISAに関するよくある質問
住宅ローンの繰上返済とNISA、どちらを優先すべきですか？
住宅ローン控除を受けている間に繰上返済すると損ですか？
日銀の利上げで、繰上返済を増やすべきですか？
期間短縮型と返済額軽減型、どちらがいいですか？
まとめ｜利上げで「繰上返済の確実なリターン」が上がった
- 繰上返済のリターン＝ローン金利（確実）、NISA＝期待リターン（ぶれる）。
- 住宅ローン控除中は、繰上返済の実質リターンがローン金利−0.7%程度に下がる。
- 2026年の利上げで変動金利1%超が増え、控除が終わった人・金利が高い人は繰上返済の魅力が上昇。
- 生活防衛資金を残したうえで、NISAの積立を続けながら一部を繰上返済する「両方」も現実的。
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出典・参考（2026年9月確認）
- モゲチェック「日銀追加利上げで住宅ローンはいつ上がる？」（2026年9月18日更新）
- 国土交通省「住宅ローン減税」
- 日本銀行 金融政策決定会合（2026年9月18日）
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