住宅ローンを選ぶとき、多くのかたが最初にぶつかるのが次の3つの疑問です。
- 結局のところ、住宅ローンはどこの銀行が一番安いのでしょうか
- 金利が0.1%ちがうと、総返済額はどれくらい変わるのでしょうか
- 事務手数料や団信は、銀行選びにどこまで影響するのでしょうか
先に結論をお伝えします
2026年8月時点で、「どの銀行が一番安いか」は借入額と物件条件によって入れ替わります。表面の金利だけで決めると、事務手数料の差で逆転してしまうことがあるためです。
比べるべきなのは金利単体ではなく、金利・事務手数料・団信の3点を合計した実質的な負担です。この記事では、その3点を銀行ごとに分解して比べていきます。
この記事でわかること
- 2026年8月時点の主要ネット銀行とフラット35の実際の金利
- 同じ「変動金利」でも銀行ごとに差が出る仕組み
- 事務手数料が定率型と定額型で、いくら変わるのか
- 団信の保障内容を実質コストとして考える方法
- 日銀の利上げが変動金利にどう効いてくるのか
- 借入額・年齢・家族構成のタイプ別に見た選び方の目安
住宅ローンが「どこが一番安い」と一概に言えない理由
住宅ローンの比較記事を読んでも、なかなか答えが出ない。そう感じたことはないでしょうか。理由はシンプルで、住宅ローンのコストが1つの数字では決まらないからです。ここでは、比較を難しくしている3つの要素を整理してみましょう。
表示されている金利は「基準金利から引いたあと」の数字です
銀行が広告で見せている変動金利は、そのまま設定されているわけではありません。各行が持つ基準金利があり、そこから引下げ幅を差し引いた結果が、実際に適用される金利になります。
| 銀行 | 基準金利 | 引下げ幅 | 適用金利 |
|---|---|---|---|
| auじぶん銀行 | 年3.141% | －年2.007% | 年1.134% |
| ドコモSMTBネット銀行 | 年3.775% | －年2.575% | 年1.20% |
出典：auじぶん銀行「住宅ローン金利」2026年8月19日現在／ドコモSMTBネット銀行「住宅ローン」2026年8月実行分。引下げ幅は基準金利と適用金利の差から算出
ここで注目したいのは、基準金利が高い銀行のほうが、適用金利も高いとは限らないという点です。ドコモSMTBネット銀行は基準金利が年3.775%と高めですが、引下げ幅も年2.575%と大きいため、最終的な差は小さくなります。
審査結果によって金利が上乗せされることがあります
広告に出ている数字は、条件を満たしたかたに適用される金利です。実際には、審査の結果によって金利が上乗せされる場合があります。
広告金利がそのまま適用されるとは限りません
ドコモSMTBネット銀行は「当社の審査結果によっては、表示金利に年0.1％～0.3％上乗せとなる場合があります」と明記しています。auじぶん銀行も、物件価格の80%を超える借入では年0.045%、返済期間が35年1か月以上になる場合は年0.1%が上乗せされます。
比較表の最安値は、あくまで最も条件が良かった場合の数字だと考えてみてください。
出典：ドコモSMTBネット銀行「住宅ローン」2026年8月／auじぶん銀行「住宅ローン金利」2026年8月19日現在
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2026年8月時点の主要銀行の金利を比較する
ここからは、実際に公表されている数字を並べてみます。金利は毎月見直されるため、あくまで2026年8月時点の水準として見ていただければと思います。同じ変動金利でも、選ぶ団信によって金利が変わる点にも注目してみてください。
変動金利と全期間固定金利を並べてみます
| 金融機関・商品 | 金利タイプ | 適用金利 | 主な条件 |
|---|---|---|---|
| auじぶん銀行 | 変動 | 年1.080% | 一般団信・物件価格の80%以下 |
| auじぶん銀行 | 変動 | 年1.134% | がん50%保障団信・物件価格の80%以下 |
| ドコモSMTBネット銀行 | 変動 | 年1.20% | 環境配慮型住宅または物件価格の80%以下 |
| auじぶん銀行 | 固定10年 | 年3.180% | 当初期間引下げプラン |
| auじぶん銀行 | 固定20年 | 年3.850% | 当初期間引下げプラン |
| フラット35 | 全期間固定（21～35年） | 年3.29% | 融資率9割以下の最頻金利 |
| フラット35 | 全期間固定（15～20年） | 年2.97% | 融資率9割以下の最頻金利 |
出典：auじぶん銀行「住宅ローン金利」2026年8月19日・20日現在／ドコモSMTBネット銀行「住宅ローン」2026年8月実行分／住宅金融支援機構「フラット35 借入金利の推移」2026年8月
この表から見えてくるのは、変動金利と全期間固定金利のあいだに、年2%以上の差が開いているという事実です。フラット35の年3.29%は、変動金利の年1.080%に対して約3倍の水準になります。
金利差が総返済額にどう効くのかを試算します
数字だけでは実感が湧きにくいので、借入3,000万円・返済期間35年・元利均等返済の条件で試算してみましょう。なお、変動金利は将来変わる可能性がありますが、ここでは金利が動かないと仮定した単純比較です。
| 金利 | 毎月返済額 | 総返済額 | うち利息 |
|---|---|---|---|
| 年1.080% | 85,809円 | 3,603万円 | 603万円 |
| 年1.134% | 86,572円 | 3,636万円 | 636万円 |
| 年1.200% | 87,511円 | 3,675万円 | 675万円 |
| 年3.290% | 120,365円 | 5,055万円 | 2,055万円 |
試算：借入3,000万円・返済期間35年・元利均等返済・金利一定と仮定した場合。金利は上表の出典に基づく。総返済額は1万円未満を四捨五入
年1.080%と年1.20%の差は、わずか0.12ポイントです。それでも総返済額では約71万円の差になります。小さく見える数字が、35年という時間で大きく開いていくことがわかります。
これから金利がどう動くか気になるかたへ：→ 住宅ローンの金利はどこまで上がる？変動・固定の今後の予想を3年後・5年後・10年後でシミュレーション【2026年版】
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見落としやすい事務手数料の差を比較する
金利ばかりに目が行きがちですが、借入時にまとめて支払う事務手数料も無視できません。ここは銀行によって計算方法そのものが違うため、借入額しだいで有利不利が入れ替わります。
定率型と定額型では、性格がまったく違います
事務手数料には大きく2つの型があります。定率型は借入額に一定の割合をかける方式で、定額型は借入額にかかわらず金額が決まっている方式です。
| 借入額 | 定率型（2.20%） | 定額型（33万円） | 差額 |
|---|---|---|---|
| 2,000万円 | 440,000円 | 330,000円 | 110,000円 |
| 3,000万円 | 660,000円 | 330,000円 | 330,000円 |
| 4,000万円 | 880,000円 | 330,000円 | 550,000円 |
| 5,000万円 | 1,100,000円 | 330,000円 | 770,000円 |
試算：定率2.20%はauじぶん銀行「住宅ローン金利」2026年8月19日現在の事務手数料、定額33万円は楽天銀行「住宅ローン」の融資事務手数料330,000円（税込）に基づく
借入額が大きくなるほど、定率型の負担は重くなります。5,000万円を借りる場合、手数料だけで77万円の差が生まれます。
手数料の差は金利に換算するとどれくらいでしょうか
手数料と金利は単位が違うため、そのままでは比べにくいものです。そこで、借入3,000万円・35年で発生する手数料差33万円を、金利に置きかえて考えてみましょう。
手数料33万円は、金利およそ0.056%ぶんに相当します
つまり、定額型の銀行は、金利が0.05%ほど高くても定率型と互角という計算になります。逆に言えば、金利差が0.1%以上あるなら、手数料の差では埋めきれません。
試算：借入3,000万円・35年・元利均等返済で、総返済額の増加分が33万円となる金利上昇幅を逆算した数値
ここで大切なのは、金利差が0.1%を超えるかどうかという目安を持っておくことです。金利差が大きい場合は金利を優先し、金利がほぼ横並びなら手数料で決める。この順番で考えると、判断がぶれにくくなります。
すでに借りていて手数料を含めて見直したいかたへ：→ 住宅ローンの借り換えはするべき？後悔しないタイミングと失敗例・注意点まとめ
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団信の保障内容も「実質コスト」に含めて考える
団体信用生命保険、いわゆる団信は、契約者に万一のことがあったときに残債がゼロになる保険です。銀行によって保障の範囲が違い、上乗せ金利の有無も分かれます。ここを見落とすと、金利の比較そのものが噛み合わなくなります。
同じ銀行でも、団信を変えると金利が動きます
auじぶん銀行の例がわかりやすいので、もう一度見てみましょう。一般団信なら年1.080%ですが、がん50%保障団信を選ぶと年1.134%になります。差は0.054ポイントです。
この0.054ポイントを金額に直すと、借入3,000万円・35年で総返済額が約32万円増える計算になります。がんと診断されたときに残債の半分が消える保障に、32万円を払う価値があるかどうか。ここは各家庭の考え方しだいです。
団信を比べるときのチェックポイント
- 上乗せ金利が必要か、それとも無料で付帯するか
- 保障されるのは残債の全額か、それとも50%か
- がんだけか、三大疾病や全疾病まで広がるか
- すでに加入している生命保険と保障が重なっていないか
楽天銀行のように、がん保障特約（50%保障）と全疾病特約が付いた団信を保険料0円で提供している銀行もあります。金利が横並びのときは、この差が実質的な有利不利になります。
出典：楽天銀行「住宅ローン」／auじぶん銀行「住宅ローン金利」2026年8月19日・20日現在
すでに死亡保障の生命保険に入っているかたは、団信と保障が重複している可能性があります。住宅ローンを組むタイミングで生命保険を見直すと、月々の保険料そのものを下げられることがあります。
団信の保障範囲を銀行ごとに詳しく比べたいかたへ：→ 住宅ローンの残高が0円になる基準を全部整理｜団信・がん団信・三大疾病・全疾病・ペアローンの違いを銀行別に比較
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変動金利を選ぶときに知っておきたいリスク
ここまで見てきたとおり、変動金利は固定金利より大幅に低い水準にあります。ただし、変動金利には「これから上がるかもしれない」という前提がついています。2026年に入ってからの動きを確認しておきましょう。
日銀は2026年6月に政策金利を1.0%へ引き上げました
変動金利の土台になるのが、日本銀行の政策金利です。2026年の動きを整理すると、次のようになります。
| 決定会合 | 無担保コールレート誘導目標 | 内容 |
|---|---|---|
| 2026年4月28日 | 0.75%程度 | 据え置き |
| 2026年6月16日 | 1.0%程度 | 利上げ。基準貸付利率は1.25%へ |
| 2026年7月31日 | 1.0%程度 | 据え置き（賛成8・反対1） |
出典：日本銀行「当面の金融政策運営について」2026年4月28日・6月16日・7月31日
注目したいのは、7月31日の会合で1名の委員が1.25%への引き上げを提案していたという点です。追加利上げの可能性が、審議のなかで現実的な選択肢として議論されていることがわかります。
金利が上がったとき、返済額はどれくらい増えるでしょうか
年1.080%で借りた場合に、5年後に金利が上昇したケースを試算してみます。
| 5年後の金利上昇幅 | 上昇後の毎月返済額 | 増加額 | 増加率 |
|---|---|---|---|
| ＋0.5% | 92,045円 | ＋6,237円 | 7.3% |
| ＋1.0% | 98,550円 | ＋12,741円 | 14.8% |
| ＋1.5% | 105,318円 | ＋19,509円 | 22.7% |
| ＋2.0% | 112,344円 | ＋26,535円 | 30.9% |
試算：借入3,000万円・当初金利年1.080%・返済期間35年・元利均等返済。5年間返済したあとの残高26,376,138円を、残り30年で返済すると仮定した場合
変動金利を選ぶなら、ここは必ず確認してください
金利が2%上がると、毎月の返済額は約3割増える可能性があります。85,809円が112,344円になる、という水準です。
変動金利を選ぶ場合は、この増加分を吸収できる家計かどうかを先に確認してみてください。多くの銀行には5年ルールや125%ルールがありますが、これは返済額の上昇を先送りする仕組みであって、利息そのものが減るわけではありません。
実際には、7割以上のかたが変動型を選んでいます
リスクがあるとはいえ、市場ではどう選ばれているのでしょうか。住宅金融支援機構の調査を見てみましょう。
住宅ローン利用者の実態調査（2026年1月調査）
- 変動型：75.0%
- 固定期間選択型：14.9%
- 全期間固定型：10.1%
- 今後の金利見通しが「現状よりも上昇する」と答えた利用者：73.7%（前回調査比＋8.0ポイント）
調査期間：2026年1月7日～1月20日／回答数1,237件
出典：住宅金融支援機構「住宅ローン利用者の実態調査結果（2026年1月調査）」2026年2月20日公表
金利が上がると考えているかたが7割を超えているのに、実際の選択は変動型が75%です。上昇を予想しつつ、それでも足元の低さを取るという判断が、市場の多数派になっていることがわかります。
利上げが家計全体にどう効くか知りたいかたへ：→ 日銀利上げでメリットはある？9月以降に変わる6つの変化
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タイプ別・どこを選べばいいかの結論
ここまでの内容をふまえて、状況ごとの考え方を整理してみます。ご自身に近いケースを探してみてください。なお、これは一般的な考え方の目安であり、最終的な判断はご自身の家計と照らし合わせて決めていただくものです。
借入額と家計の余力で、優先すべき軸が変わります
| こんなかた | 優先して比べる項目 | 考え方の目安 |
|---|---|---|
| 借入4,000万円以上 | 事務手数料の型 | 定率2.2%だと88万円以上。定額型との差が大きくなります |
| 借入2,000万円台 | 金利そのもの | 手数料差が11万円程度に収まるため、金利の低さが効きます |
| 返済比率に余裕が少ない | 金利タイプ | 上昇に耐えられないなら固定型を検討する価値があります |
| 貯蓄に余力がある | 変動＋繰上返済 | 低金利のうちに元本を減らす選択肢があります |
| 健康面に不安がある | 団信の保障範囲 | 上乗せ金利を払っても保障を厚くする判断があります |
| 物件価格の8割超を借りる | 上乗せ後の実質金利 | 広告金利ではなく、上乗せ後の数字で比べてみてください |
試算の前提は本記事内の各表に基づく。手数料の金額は定率2.20%で計算した数値
共通して言えるのは、仮審査を複数の銀行に出してから決めるのが安全だという点です。広告金利がそのまま適用されるとは限らないため、実際の提示条件を見てから比べたほうが確実です。
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まとめ：金利・手数料・団信の3点を合計で比べてみてください
ここまでの内容を、あらためて整理しておきます。住宅ローン選びで迷ったときに、立ち返る場所として使っていただければと思います。
この記事の要点
- 2026年8月時点の変動金利は年1.080%～1.20%、フラット35は年3.29%の水準です
- 金利0.12ポイントの差が、35年で約71万円の総返済額の差になります
- 事務手数料は定率2.2%と定額33万円で、借入5,000万円なら77万円の差が出ます
- 手数料33万円は、金利およそ0.056%ぶんに相当します
- 日銀の政策金利は2026年6月に1.0%へ引き上げられました
- 金利が2%上がると、毎月の返済額は約3割増える可能性があります
住宅ローンは、契約したあと30年以上つきあう仕組みです。目先の金利の低さだけで決めてしまうと、手数料や団信の差であとから逆転されることがあります。
金利・事務手数料・団信の3点を、同じ借入額で並べて計算してみてください。数字にすると、どの銀行が自分にとって安いのかが、はっきり見えてくるはずです。
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よくある質問
最後に、住宅ローンの銀行選びでよく寄せられる質問をまとめました。細かい疑問の解消にお役立てください。
ネット銀行とメガバンクでは、どちらが安いのでしょうか
金利の水準だけを見ると、ネット銀行のほうが低い傾向にあります。ドコモSMTBネット銀行は2024年度の国内行における住宅ローン新規実行額でNo.1としており、ネット銀行が選ばれている現状がうかがえます。ただし対面での相談を重視するかたには、店舗網のある銀行のほうが合う場合もあります。
出典：ドコモSMTBネット銀行「住宅ローン」同行調べ、2025年3月31日時点
物件価格の8割を超えて借りると、金利は上がるのでしょうか
多くの銀行で上乗せが発生します。auじぶん銀行の場合、物件価格の80%を超える借入では年0.045%が上乗せされます。頭金を2割用意できるかどうかで、適用される条件が変わる点は覚えておいてください。
出典：auじぶん銀行「住宅ローン金利」2026年8月19日現在
返済期間を長くすると、金利は変わるのでしょうか
長期になると上乗せされる銀行があります。auじぶん銀行では返済期間が35年1か月以上になる場合に年0.1%、ドコモSMTBネット銀行では借入期間により年0.15%が上乗せされます。最長50年まで組める商品もありますが、金利が上がる点は確認しておきましょう。
出典：auじぶん銀行「住宅ローン金利」2026年8月19日現在／ドコモSMTBネット銀行「住宅ローン」2026年8月
フラット35は金利が高いのに、選ぶ意味はあるのでしょうか
返済額が最後まで変わらない点に価値があります。2026年8月時点で年3.29%は変動金利の約3倍ですが、将来の金利上昇リスクをゼロにできる保険料と考えることもできます。全期間固定型を選んでいるかたは、調査で10.1%いらっしゃいます。
金利はいつの時点のものが適用されるのでしょうか
多くの銀行で、申込時ではなく借入実行日の金利が適用されます。ドコモSMTBネット銀行もauじぶん銀行も、この方式です。申込から実行まで数か月かかる場合、そのあいだに金利が動く可能性がある点に注意してみてください。
出典：ドコモSMTBネット銀行「住宅ローン」2026年8月／auじぶん銀行「住宅ローン金利」2026年8月19日現在
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本記事は情報提供を目的としたものであり、特定の金融商品や金融機関の利用を推奨するものではありません。記載している金利・手数料・制度の内容は2026年8月時点のものです。金利は毎月見直され、実際に適用される条件は審査結果によって変わります。ご契約の前には、必ず各金融機関の最新の商品説明書をご確認ください。
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