品川区のマンション相場【2026年9月】間取り別の価格と駅別利回り｜大崎・五反田・大井町を比較

「品川区のマンションはいくらか」は、平均値だけでは分かりません。タワーマンションの高額物件が平均を引き上げるためです。そこで、いま実際に売り出されている品川区の中古マンション683戸をすべて集計し、間取りごとの中央値と、中央の半数が収まる価格帯を出しました。

間取り別の価格帯（万円）｜帯は中央の半数、黒い線は中央値

出典：LIFULL HOME’S「品川区の中古マンション 物件一覧」（2026年9月20日に取得した683戸・売出価格）を筆者が集計。1棟に複数の住戸が出ている場合は、住戸ごとに数えています。「2LDK系」は2K〜2SLDK、「3LDK系」は3K〜3SLDK。4部屋以上（29戸）は除いています。売出価格は、実際に成約する価格より高くなりやすい点にご注意ください。

㎡単価の分布（万円／㎡）｜中古と新築を並べると

出典：中古は上記と同じ集計。新築はHOME’S「品川区の新築マンション一覧」（同日確認）で価格が公表されていた4物件を、「価格帯の下限÷面積の下限」「上限÷上限」で概算しています（住戸ごとの単価とは異なります）。特定物件の推奨ではありません。

価格のはしご｜東京23区の中で品川区はどこにいる？（万円／㎡）

出典：東日本不動産流通機構「月例速報 Market Watch 2026年7月度」（都区部の中古・成約）、不動産経済研究所「首都圏 新築分譲マンション市場動向 2026年（上半期）」（23区の新築平均）、HOME’S掲載の集計。成約価格と売出価格は基準が違うので、差の大きさそのものではなく、おおよその位置関係として見てください。

築年数で、㎡単価は2倍以上違う（1R〜1LDK・売出）

出典：HOME’S掲載の1R〜1LDK 171戸のうち築年数が分かる住戸。築20年以内48戸／築21〜40年39戸／築41年以上84戸。

グラフから読み取れる3つのこと

• 2LDK系と3LDK系の㎡単価はほぼ同じ（中央値188万円と189万円）。間取りが広がるぶん、総額が上がるだけです。
• 新築は中古の中央値より高い。価格公表の4物件は、23区の新築平均（222.6万円）と同じか、それ以上でした。
• 1R〜1DKは築古が中心（中央値で築44年、2,695万円）。同じ「ワンルーム」でも、築年数で価格の意味が変わります。

品川区は、山手線・京急・京浜東北線・りんかい線・東急各線が通り、駅によって物件の性格が大きく違います。ここでは家族で住む想定の2LDK・3LDK（50〜80㎡、駅徒歩10分以内）の売出価格を、路線ごとの駅の並びに色分けして示します。

路線ごとの駅の並びと、㎡単価（中央値）

出典：HOME’S「品川区の中古マンション 物件一覧」（2026年9月20日取得）。2LDK・3LDK系で専有面積50〜80㎡、最寄り駅（掲載の交通欄で徒歩が最短の駅）まで徒歩10分以内の住戸を、駅ごとに集計。表示は㎡単価の中央値と、総額の中央値・築年数の中央値。＊は該当が8〜9戸と少なく、目安として見てください。

駅別｜2LDK・3LDKの㎡単価ランキング（万円／㎡）

エリア別ガイド（データは上記の集計より）

売出価格は売主の希望で決まりますが、地価公示は公的な土地の評価です。マンション価格は土地の値段に強く連動するため、「品川区がもともとどの水準か」を確認するのに役立ちます。

住宅地の地価公示｜区ごとの平均（万円／㎡・2026年）

出典：東京都財務局「令和8年地価公示 公示価格個別地点データ（東京都分）」の住宅地の標準地を区ごとに単純平均（品川区30地点、港区30地点、練馬区90地点など。標準地の数は区で異なります）。

1年間の上昇率｜住宅地（対前年変動率の平均・％）

出典：同上。品川区は4位（区ごとの標準地の平均）。東京都の発表では、2026年の基準地価（7月1日時点）の区部平均は、住宅地が+8.7%、商業地が+13.3%でした（東京都、2026年9月15日発表）。

商業地の地価公示｜駅ごとの平均（万円／㎡・品川区）

出典：同上（品川区の商業地28地点を最寄り駅ごとに集計。地点数は五反田5、大崎2、目黒3、大森2、大井町3、天王洲アイル1、武蔵小山3）。地点数が少ない駅は、平均が動きやすい点にご注意ください。

ワンルーム〜1LDKの投資では、「いくらで買えて、いくらで貸せるか」がすべてです。まず賃料の水準を見て、次に売出価格と組み合わせた表面利回り（年間の家賃÷購入価格）を、築年数別・駅別に確認します。

品川区の家賃相場（万円／月）

出典：LIFULL HOME’S「品川区の家賃相場」（2026年9月20日確認。駅徒歩10分以内の賃貸物件の平均賃料を軸にした独自算出で、管理費・共益費などを除く）。

近隣区との比較｜ワンルーム・1K・1DKの家賃相場（万円／月）

出典：同上（マンション・アパート・一戸建て）。品川区は目黒区より低く、江東区・墨田区と同水準、大田区より高い位置です。

築年数で利回りが変わる｜築20年以内 2.7% → 築41年以上 4.7%

出典：売出価格はHOME’S「品川区の中古マンション」の1R〜1LDK（築年数が分かる171戸）。賃料はHOME’S掲載の品川区の賃貸募集（ワンルーム・1K・1DK・1LDK）のうち、一覧の上位から取得した約3,950戸（全募集ではありません）。いずれも中央値。表面利回り＝募集賃料の中央値（㎡）×12÷売出㎡単価の中央値。

駅別の表面利回り（1R〜1LDK・築年数つき）

出典：HOME’S掲載の売出（1R〜1LDK、徒歩10分以内で該当8戸以上の駅）と、同じ駅の賃貸募集（15戸以上）から、中央値どうしで計算。ラベルは、売出住戸の築年数の中央値と売出戸数です。戸数が少ない駅は目安としてご覧ください。

• 賃料は駅による差が小さい。8駅の賃料は0.53〜0.60万円／㎡・月（1.13倍）に収まる一方、売出㎡単価は118〜247万円と2.1倍の開きがあります。
• 大崎（2.7%）が低いのは、築18年の築浅が中心だからで、築46年が中心の五反田（5.0%）とは築年の条件が違います。駅の優劣ではなく、築年数の差が大きく効いています。
• 賃料の差が小さいため、利回りは「購入価格の低さ」でほぼ決まります。同じ賃料が見込めるなら、価格を抑えられる築古のほうが、利回りは高く出ます。

• 表面利回りは、売出価格と募集賃料のまま計算したものです。実際の成約価格や入居賃料、空室、管理費・修繕積立金・固定資産税は含みません。
• 築古は新耐震基準を確認：1981年6月1日以降に建築確認を受けた建物が、新耐震基準の対象です。それ以前の建物は、耐震診断や補強の状況を確かめましょう。
• 修繕積立金の値上がりや一時金：築古では、大規模修繕の実施履歴と、今後の計画・積立金の残高を確認します。
• 融資：築年数が古いと、借入期間が短くなる、融資が付きにくいといった制約が出ることがあります（金融機関により異なります）。
• 住宅ローンは使えません：投資目的では投資用ローンを使うのが一般的で、住宅ローンを投資目的で借りると契約違反になる可能性があります。

購入価格・家賃・自己資金・金利を動かして、毎月の収支と、金利が上がったときの収支を確認できます。まずは下のボタンで、品川区の駅のモデルを読み込んでみてください。

投資目線の関連記事

※投資は元本割れや損失のリスクがあります。この記事は一般的な情報提供であり、特定の物件・投資商品の購入を勧めるものではありません。最終的な判断はご自身で、必要に応じて専門家にご相談ください。

品川区の2LDK・3LDKは、中古でも中央値が1億円を超えます。「いくらまで買えるか」は、年収・頭金・金利・返済期間で決まります。下のシミュレーターで、買える価格の上限と、先ほどの相場に当てはめた結果、さらに金利が上がったときの返済額まで確認できます。

自分で住む新築マンションなら、住宅ローン控除が家計を助けます。2026年から2030年までに入居する場合の新築の借入限度額（控除の対象になる借入額の上限）は次のとおりです。控除率は年末ローン残高の0.7%、控除期間は13年（認定住宅・ZEH水準・省エネ基準適合の新築）です。品川区は1億円を超える物件が多く、借入額が限度額を超えて、対象外になる部分が出やすいのが特徴です。

出典：国土交通省「住宅ローン減税」（適用期限・床面積要件）ほか。借入限度額は、令和8年度税制改正を解説する複数の専門サイトで一致している数字を記載しています。2028年以降に入居する場合は、省エネ基準適合住宅の扱いが変わるため、引渡し時期は売主に確認してください。中古マンションは、対象の要件や限度額が新築と異なります。

• 床面積の要件：原則として40㎡以上（合計所得1,000万円以下の場合）。所得が1,000万円を超える場合や、子育て世帯等の上乗せを使う場合は50㎡以上が必要です。
• 控除額は頭打ちになります：実際に戻る額は、その年に納めた所得税・住民税の範囲で決まります。
• 自分が住む住宅が対象です：投資用（貸す）目的の物件は対象になりません。

品川周辺の再開発は、すでに動き出しているものと、まだ先のものがあります。「いつ」「何が」開業するかを、時間軸で整理します。

• 2025年3月

  TAKANAWA GATEWAY CITY（高輪ゲートウェイシティ）が「まちびらき」。一部の施設が先行して開業しました。

• 2026年3月28日

  高輪ゲートウェイシティがグランドオープン。文化施設「MoN Takanawa」、オフィスの「THE LINKPILLAR 2」、賃貸住宅などが開業し、当日は約5万人が来場しました（JR東日本）。同日、大井町駅直結の「OIMACHI TRACKS」も開業しています。

• 2030年代半ば

  東京メトロ南北線の分岐線（品川〜白金高輪）の開業目標です。都市計画は2024年6月に告示され、2024年11月5日に工事に着手しました（東京都都市整備局）。

• 2034年以降

  リニア中央新幹線の開業は「2034年以降」の見通しと報じられています（静岡工区の遅れなどが理由）。品川〜名古屋は最短40分の予定です。

出典：JR東日本プレスリリース（2026年3月28日）、TECTURE MAG、Impress Watch、東京都都市整備局「南北線の分岐線（品川〜白金高輪）計画」、中日BIZナビ、nippon.com。

住宅ローン金利のいま（2026年9月）

出典：NHK「日銀 利上げ決定 政策金利1.25％程度へと引き上げ」（2026年9月18日）、モゲチェック「日銀追加利上げで住宅ローンはいつ上がる？2026年の変動金利予想」（同日更新）。同記事によると、9月の利上げ分は早い銀行で10月以降に新規の変動金利へ反映され、多くの銀行では2027年4月に基準金利が改定されます。

変動金利は低く見えますが、上がったときに返せるかが大切です。上の年収シミュレーターや投資の収支計算機の「金利が上がったら？」の欄で、ご自身の借入額の場合を確認してみてください。利上げで何が変わるかは日銀利上げでメリットはある？9月以降に変わる6つの変化で解説しています。

マンションの需要は、住む人・借りる人がいてこそ成り立ちます。品川区の人口と世帯を、公式の統計で確認します。

品川区の人口の推移（万人）

出典：品川区「国勢調査」（2010年365,302人、2015年386,855人、2020年422,488人）、品川区住民基本台帳による世帯と人口（2025年・2026年の各4月1日）。国勢調査と住民基本台帳は調べ方が違うため、2020年から2025年にかけて減ったように見えても、単純には比べられません。同じ住民基本台帳で比べた2025年→2026年は、増加しています。

地区別の人口と、1年間の増減（2025年4月→2026年4月）

出典：品川区住民基本台帳（各年4月1日）。増減は、大井地区+1,292人、荏原地区+1,155人、品川地区+600人、大崎地区+264人、八潮地区−59人。

• 品川区の中古（683戸）は中央値1億690万円、㎡単価176万円。新築（価格公表4物件）は㎡単価約220〜320万円で、23区の新築平均と同じか、それ以上です。
• 価格を分けるのは、間取りより築年数と駅。武蔵小山・不動前・大崎は㎡単価260〜290万円台、大森方面は90万円前後と、約3倍の開きがあります。
• 投資の表面利回りは、築20年以内で約2.7%、築41年以上で約4.7%。賃料は駅による差が小さく、利回りは購入価格の低さでほぼ決まります。
• 再開発は、高輪ゲートウェイシティと大井町がすでに開業。南北線は2030年代半ば、リニアは2034年以降で、先の話です。
• 政策金利は1.25%程度に。金利が上がったときの返済額・収支を確認してから、価格と頭金を決めましょう。

住むなら年収シミュレーター、貸すなら収支計算機で、まずは自分の数字を確かめてみてください。

あわせて読みたい

出典・参考

• LIFULL HOME’S「品川区の中古マンション 物件一覧」「価格相場」「新築マンション一覧」「家賃相場」および賃貸募集（いずれも2026年9月20日に確認・集計）
• 東京都財務局「令和8年地価公示価格（東京都分）」公示価格個別地点データ（区別・駅別に集計）
• 東京都「令和8年東京都基準地価格の概要」（2026年9月15日）
• 品川区「住民基本台帳による世帯と人口（2026年4月1日現在）」「同（2025年4月1日現在）」「国勢調査」
• 東日本不動産流通機構「月例速報 Market Watch 2026年7月度」／不動産経済研究所「首都圏 新築分譲マンション市場動向 2026年（上半期）」
• JR東日本「TAKANAWA GATEWAY CITY グランドオープン」／TECTURE MAG「TAKANAWA GATEWAY CITYがグランドオープン」／Impress Watch「OIMACHI TRACKS 26年3月28日開業」
• 東京都都市整備局「東京メトロ南北線の分岐線（品川〜白金高輪）計画」
• 中日BIZナビ「リニア開業、2034年以降へ」／nippon.com「リニア中央新幹線、全線着工へ」
• NHK「日銀 利上げ決定 政策金利1.25％程度へと引き上げ」／モゲチェック「日銀追加利上げで住宅ローンはいつ上がる？2026年の変動金利予想」
• 国土交通省「住宅ローン減税」（適用期限・床面積要件）／令和8年度税制改正の解説（借入限度額）