麻布十番のマンション相場2026年最新版｜坪単価・人口推移・今後の値上がり予測を徹底解説

麻布十番エリアの人口推移｜高所得・外国人居住者が牽引する需要

麻布十番が位置する港区は、東京23区の中で一人当たり所得が最も高い区として知られ、外資系企業・大使館・高級ホテルが集積するインターナショナルなエリアです。人口は増加傾向にあり、特に外国人居住者の割合が約12%と23区内トップクラスで、グローバル需要が不動産価格を下支えしています。

（出典：総務省統計局「人口推計」）

出典：総務省「国勢調査」・東京都港区人口統計（2025年推計）

麻布十番は東京メトロ南北線・都営大江戸線の2路線利用可能で、六本木・赤坂・白金台・広尾など高級エリアへのアクセスに優れています。近隣の六本木・広尾と並び、外国人高所得者層が最も好む居住エリアの一つとして国際的に認知されています。

麻布十番の都市開発・エリア特性

六本木ヒルズ・元麻布エリアとのブランド相乗効果

麻布十番は六本木ヒルズ（徒歩圏）・元麻布・西麻布に隣接し、国際的な高級住宅街としてのブランドが確立されています。2003年に麻布十番駅が開業（南北線・大江戸線）して以来、エリアの利便性が飛躍的に向上し、マンション価格は過去20年で3倍以上に上昇した地点もあります。六本木・広尾・白金台と並ぶ「超高級住宅エリア」として国内外の投資家からの注目が続いています。

外国大使館・インターナショナルスクールの集積

麻布十番周辺には60以上の外国大使館が集中しており、外交官・外資系企業幹部・国際機関職員の居住需要が恒常的に発生しています。また、複数のインターナショナルスクールが徒歩圏内に立地し、子育て世代の外国人富裕層からの需要が他エリアと一線を画す水準です。このグローバル需要の厚みが価格の底堅さを支えています。

麻布十番・港区エリア別マンション価格一覧（2026年）

麻布十番を中心に、港区・近隣高級エリアのマンション価格を比較します。70㎡換算の目安価格と坪単価をエリアごとに整理しています。

（出典：国土交通省「不動産価格指数」）

出典：LIFULL HOME’S・SUUMO・レインズ 2025年下半期〜2026年上半期の成約事例をもとに編集部推計

麻布十番の新築タワーマンションは坪単価1,000万円超えも珍しくない水準に達しており、都内最高価格帯エリアの一つです。中古物件でも坪700〜850万円台が標準的で、需要の強さから成約スピードも速い傾向があります。

価格に影響する3つのファクター

① 金利動向：超高額物件への影響

麻布十番のマンションは物件単価が非常に高く、ローン利用者には金利上昇の影響が特に大きく出ます。ただし購入層の多くが自己資金比率が高い富裕層・外国人投資家であるため、金利感応度は他エリアより低い側面もあります。

（出典：日本銀行「長・短期プライムレート」）

出典：日本銀行金融政策決定会合資料・主要銀行住宅ローン金利表（2025年）をもとに編集部試算

② 外国人投資家・グローバル需要の継続

円安基調（対ドル・対ユーロ）が継続する局面では、外国人投資家にとって東京の高級不動産は割安に映ります。麻布十番は国際的な知名度と居住環境の高さから、海外富裕層・ファンドによる投資対象としての地位が定着しており、円高転換局面でも一定の需要が見込まれます。

③ 港区の大規模再開発計画

虎ノ門・麻布台ヒルズ（2023年開業）の成功を受け、港区では複数の大規模複合開発が進行中です。麻布十番駅周辺では商業施設のリノベーション・歩行者空間の整備が継続的に行われており、エリア価値の長期的な維持・向上が期待されます。

今後の価格シナリオ：上昇・横ばい・下落の分岐点

出典：編集部独自推計（三菱UFJ信託銀行・野村不動産・CBRE不動産レポート等を参考）

麻布十番は供給の希少性・グローバル需要・ブランド力の三拍子が揃っており、都内で最も下落耐性が高いエリアの一つです。ただし坪単価1,000万円超の物件は流動性が低く、出口戦略の難易度が高い点には注意が必要です。

タワマン vs 低・中層マンション｜麻布十番で選ぶなら？

麻布十番ではどちらの選択も資産性は高いですが、実需（居住）目的なら管理コストが抑えられる低・中層ブランドレジデンスが、投資・賃貸収入目的ならタワマンの外国人賃貸需要を取り込む戦略が有効です。

麻布十番でマンション購入前に確認すべきチェックリスト

• 麻布十番駅から徒歩7分以内か（超高額帯では立地が価格・流動性に直結）
• 管理費・修繕積立金の月額合計を確認し、年間コストが購入価格の1%以内に収まるか試算する
• 外国人購入者比率が高いタワマンは、管理組合の意思決定が困難になるリスクを把握する
• 投資目的の場合、賃貸想定利回り（表面）が2.5〜3.5%程度確保できるか試算する
• 購入価格が2億円超の場合、住宅ローン控除の上限（5,000万円）を超える部分は節税効果なしと認識する
• 売却時の不動産譲渡所得税（最大39.63%）を考慮した出口シミュレーションを行う
• 麻布台ヒルズ供給後の周辺新築タワマン競合が賃料・売却価格に与える影響を確認
• 資産分散の観点から、購入物件が全資産の50%以上を占めないかポートフォリオ全体で検討する

まとめ：麻布十番マンションの相場と投資判断2026