契約不適合責任とは？中古マンションを売る前・買う前に知っておきたい期間と対応

中古マンションを売るとき、引き渡しの後に買主から「雨漏りしている」「配管から水が漏れた」と連絡が来たらどうなるのでしょうか。2020年4月の民法改正で、従来の「瑕疵担保責任」は契約不適合責任に変わりました。売主にとっては引き渡したあとも責任が残るルールなので、仕組みを知らないまま契約すると、思わぬ修繕費を請求されることがあります。この記事では、売主・買主どちらの立場でも使えるよう、買主の権利、期間の考え方、売る前にできる備えを整理します。

契約不適合責任とは？瑕疵担保責任との違い

契約不適合責任とは、引き渡された物件が契約の内容に合っていないとき（種類・品質・数量などが違うとき）に、売主が負う責任のことです。以前の瑕疵担保責任は「隠れた瑕疵」があった場合の責任でしたが、改正後は「契約内容に合っているか」が基準になりました。そのため、契約書や物件状況報告書に何をどう書いたかが、これまで以上に重要になっています。

買主が売主に求められる4つの権利

買主が求められる権利は、民法で次の4つに整理されています。いきなり契約解除になるわけではなく、まずは直してもらう（追完請求）ことが基本の流れです。直してもらえないときに代金の減額を求められ、損害があれば賠償も請求できます。契約の目的を果たせないほど重大な場合は、契約の解除も可能です。

責任を負う期間と、免責特約の考え方

品質に関する不適合では、民法上、買主が不適合を知った時から1年以内に売主へ通知する必要があります。ただし、売主が個人の場合は、特約で期間を短くしたり、責任を免除したりすることもできます。個人間の中古マンション売買では、引き渡しから3か月程度とする契約が実務では多いとされますが、契約ごとに異なるため、必ず契約書で確認してください。

注意したいのは、免責特約があっても売主が知っていながら買主に伝えなかった不具合は免責されない点です（民法572条）。また、不動産会社など宅建業者が売主の場合は、宅建業法により、引き渡しから2年以上とする特約を除いて、買主に不利な特約は無効になります。

よくある不具合と、売却前にできる備え

トラブルになりやすいのは、雨漏り・水漏れ、給排水管の不具合、シロアリや木部の腐食、給湯器など設備の故障です。マンションでは専有部分（室内）の不具合が主な対象になります。売主側の備えは、「知っている不具合を正直に書く」ことが基本です。

既存住宅売買瑕疵保険と建物状況調査

個人間売買でも使える既存住宅売買瑕疵保険があります。引き渡し前に検査を受け、合格すると保険を付けられます。引き渡し後に対象の不具合が見つかった場合に、修補費用などが保険から支払われる仕組みです。保険法人や条件によって内容は異なりますが、ハウスプラスの例では、保険期間は2年または5年で、保険金額は500万円または1,000万円（5年は1,000万円）です。共同住宅（住戸型・RC造4階建）の保険料の目安は、2年・500万円で48,370円、5年・1,000万円で69,820円で、別に検査料がかかります。

売主が契約書・告知書で確認したい5つのポイント

契約不適合責任のトラブルは、不具合そのものより、契約書と告知書に何が書かれていたかで争点が決まることが多い分野です。売主の立場では、署名の前に次の5点を確認しておきましょう。1つ目は、責任を負う期間です。「引き渡し後3か月」のように期間が書かれているか、期間の数え始めが契約日なのか引き渡し日なのかを確認します。2つ目は、責任の範囲です。雨漏り、シロアリ、給排水管の故障など、どの部位や項目が対象なのか、反対に対象外とされているのは何かを読み取ります。

3つ目は、物件状況報告書（告知書）の記載です。過去の雨漏りや漏水、修繕の履歴など、知っていることは正直に書くのが基本です。書き漏らした事実があとから判明すると、「知っていながら告げなかった」と受け取られるおそれがあります。4つ目は、付帯設備表です。給湯器やエアコン、食洗機などの設備は、「有・無」だけでなく、故障や不具合がある場合はその旨を記載します。設備については、引き渡しから短い期間に限って責任を負うとする契約書もあるため、条項を確認してください。

5つ目は、「現状有姿」という表現の意味です。現状有姿とは、現在の状態のまま引き渡すという意味で、それだけで責任が免除されるとは限りません。責任を負わないことにしたい場合は、免責の特約を契約書に明記する必要があります。言葉の印象だけで判断せず、契約書の文言で確認しましょう。

買主が購入前に確認したいことと、入居後の備え

買主の立場では、契約不適合責任は「入居後の保険」のように見えますが、責任期間が短い契約では、期間内に不具合に気づけなければ請求できない可能性があります。そのため、契約前の確認が重要です。重要事項説明書と物件状況報告書をよく読み、過去の雨漏りや漏水、修繕の履歴があれば、その内容と対処をたずねましょう。マンションでは、管理会社や管理組合が持つ修繕履歴や、漏水事故の記録を確認できる場合もあります。

気になる点が多い物件では、買主側で建物状況調査（インスペクション）を依頼する方法もあります。また、売主が既存住宅売買瑕疵保険を付ける契約なら、期間内に対象の不具合が見つかったときに保険を使える可能性があります。入居後は、早めに水回りと窓まわり、給排水の動作を確認し、気になる箇所は写真で記録しておくと、責任期間内の連絡がしやすくなります。

なお、買主が求められる「追完」の方法は、原則として買主が選べますが、買主に不相当な負担がなければ、売主が別の方法で追完することも認められています。代金減額は、相当の期間を定めて追完を求めても対応がないときに請求するのが基本です。面積が契約と違うなど数量の不適合や、権利に関する不適合は、品質の不適合とは扱いが異なる点もあります。具体的な判断が必要なときは、不動産会社や弁護士に確認してください。

売主に連絡が来たときの対応の流れ

引き渡しのあとで買主から不具合の連絡を受けたときは、その場で認める、または断るのではなく、事実の確認から始めるのが基本です。まず、不具合の内容と気づいた日、写真の有無を確認します。次に、契約書で定めた責任期間の内かどうか、物件状況報告書や付帯設備表に記載があったかどうかを見比べます。この2点で、売主に責任が生じるかどうかの見通しが大きく変わります。

原因がはっきりしないときは、管理会社や専門業者に調査を依頼し、原因と修繕の範囲、費用の見積もりをそろえてから話し合います。連絡のやりとりは、仲介した不動産会社を通すとスムーズです。合意に至ったら、修繕の範囲や費用の負担、今後の請求の扱いを書面に残しておきましょう。売主が既存住宅売買瑕疵保険を付けていた場合は、保険の対象かどうかも確認します。感情的なやりとりを避け、記録を残しながら進めることが、トラブルを長引かせないコツです。

売却を考え始めた段階で、査定を依頼するときは、雨漏りや設備の不具合など、知っていることを担当者に伝えておくと、告知書の作成がスムーズになります。複数社に査定を依頼して、物件の状態の見方や売却の進め方を比べるのも一つの手段です。不動産査定をしてみてもよいでしょう。

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相談で実際にあった質問｜責任期間・免責・入居後の不具合

契約不適合責任は、条文を読むより、具体的な場面で考えたほうが理解しやすい分野です。ここでは、不動産の相談の現場で実際にあった質問と、その回答を紹介します。

売った後に隠れた欠陥が見つかったら、売主がずっと修理費用を払わないといけないんですか？

個人間の売買であれば、契約書で「引き渡し後3か月間」などに責任期間を限定するのが一般的です。つまり、期間を決めずに永久に責任を負うわけではありません。ただし、どの期間にするかは契約書の条項で決まるため、署名の前に必ず確認してください。

「売主の契約不適合責任を免責（ゼロ）にする」という契約は可能ですか？

売主が個人の場合であれば、完全に免責とする契約を結ぶことも可能です。ただし、売主が知っていながら買主に伝えなかった不具合までは免責されません（民法572条）。また、宅建業者が売主の場合は、宅建業法による制限があります。

購入した中古マンションで入居後に雨漏りや配管の漏水が見つかったら、どう対応すればいいですか？

まずは、契約書に記載された「責任期間内か」と「契約書・告知書に書かれていない不適合か」を確認します。そのうえで、期間内で、書面に記載のない不具合であれば、売主側への連絡を進めます。

3つ目の質問は、買主が入居後に見つけた不具合への対応です。確認の順番は責任期間内か → 書面に書かれていない不適合か → 売主・仲介会社へ連絡です。期間は特約で短く決められていることがあるため、不具合に気づいたら日数を数えて早めに動くことが大切です。連絡するときは、不具合の写真を残し、原因や修繕費の見積もりを取ると話が進みやすくなります。なお、漏水の原因が共用部分にある場合は、管理組合の対応になることもあります。

よくある質問とまとめ

まとめです。契約不適合責任は、契約書に何を書いたかで責任の範囲が決まります。売主は、知っている不具合を正直に伝え、責任期間と免責の範囲を契約書で確認し、必要ならインスペクションや瑕疵保険を検討しましょう。買主は、物件状況報告書と付帯設備表を読み込み、気になる点は契約前に質問してください。なお、この記事は一般的な情報であり、法律上の判断は弁護士や不動産会社に確認をお願いします。