中古マンションの登記費用・司法書士費用の相場は？登録免許税の計算例つきで解説

中古マンションを買うとき、物件価格や仲介手数料のほかに、見落とされやすいのが登記費用です。登記費用は「国に納める登録免許税」と「司法書士への報酬」の2つで構成され、住宅ローンを使う場合は所有権移転に加えて抵当権の設定登記も必要になります。この記事では、登記費用の内訳、軽減税率の仕組み、想定ケースでの計算例、決済日の流れをまとめます。売主側の抵当権抹消費用にも触れますので、売る方も参考にしてください。

登記費用の内訳｜買主と売主でかかるもの

買主がかかる登記は、所有権移転登記と、住宅ローンを組む場合の抵当権設定登記です。売主側は、ローンが残っていれば抵当権抹消登記が必要で、住所や氏名が登記と違えば変更登記も行います。登録免許税は、抹消や住所変更なら不動産1個につき1,000円が目安です（マンションは敷地権の登記状況によって不動産の個数が変わります）。

登録免許税は軽減税率で大きく変わる

登録免許税は、固定資産税評価額などに税率をかけて計算します。本則の税率は所有権移転が2%、抵当権設定が0.4%ですが、一定の要件を満たす住宅では軽減税率が使えます。税率の目安は、建物の所有権移転が0.3%、土地の所有権移転が1.5%、住宅ローンの抵当権設定が0.1%です。軽減措置には期限があり、建物と抵当権は令和9年3月31日まで、土地は令和11年3月31日までとされています。

想定ケースで計算｜登記費用はいくらになる？

軽減税率がない場合（本則2%・0.4%）で同じ条件を計算すると、登録免許税は合計54万円になり、軽減ありの23.9万円と30万円以上の差が出ます。司法書士報酬は事務所や物件によって異なります。ある解説では、登記の代行費用を実費込みで10〜15万円程度としています（2018年時点の情報のため、見積もりで確認してください）。

決済日の流れと、司法書士の選び方

登記は、代金の支払いと物件の引き渡しを行う決済日に、司法書士が手続きを進めるのが一般的です。住宅ローンを使う場合は、金融機関の指定する司法書士になることもあるため、事前に確認しましょう。報酬は事務所ごとに違うので、見積もりの内訳（報酬・登録免許税・実費）を見比べると安心です。

登記の種類と、決済までに必要な書類

中古マンションの決済日に行う登記は、主に4種類です。買主が関わるのは、売主から買主へ名義を変える所有権移転登記と、住宅ローンの担保を設定する抵当権設定登記です。売主が関わるのは、ローンを完済したときの抵当権抹消登記と、登記簿上の住所が現住所と違うときの住所変更登記です。どれも、決済日に司法書士が書類を確認し、代金の支払いと同時に申請の準備を進めます。

必要書類は、売主側で、登記識別情報（または権利証）、印鑑証明書、実印、固定資産税の評価証明書や納税通知書などが一般的です。買主側では、住民票や本人確認書類、住宅ローンを使う場合は金融機関との契約書類が必要になります。印鑑証明書には有効期間の目安があるため、取得する時期は司法書士や不動産会社に確認してください。登記が完了すると、買主には新しい登記識別情報が通知されます。申請から完了までの期間は、法務局の混み具合などで変わりますが、数日から1〜2週間ほどかかることが多いです。

司法書士の見積書で確認したい項目

司法書士費用は、「報酬」と「登録免許税」と「実費」に分けて確認します。報酬は事務所ごとに異なり、基本報酬のほかに、登記事項証明書の取得費用や郵送料などの実費が別にかかることがあります。見積書を見るときは、登録免許税が軽減税率で計算されているか、報酬が所有権移転と抵当権設定で別々に示されているか、抹消登記や住所変更が含まれているかを確認しましょう。合計だけを見て比べると、含まれる項目の違いに気づきにくくなります。

軽減税率を使うには、一定の要件を満たす住宅であることを示す「住宅用家屋証明書」を、市区町村で取得して登記の申請に添付するのが一般的です。取得に必要な書類や手続きは、司法書士に確認すると案内してもらえます。取得を忘れると本則の税率で計算される可能性があるため、決済前に、証明書の準備が済んでいるかを確認しておきましょう。

金額が変わりやすいポイントと、確認のタイミング

登記費用の総額は、物件によって変わります。変動しやすいのは、土地の評価額、借入額、軽減税率の適用可否の3つです。マンションでは、土地の持分が大きい物件ほど、土地の所有権移転にかかる登録免許税が大きくなります。借入額が多ければ、抵当権設定の登録免許税も増えます。また、軽減税率の要件を満たさない物件では、税率が本則に近づくため、合計額が大きく変わります。

見積もりの確認は、決済日の1週間ほど前までに受け取るのが安心です。金額に変更があれば、不動産会社や司法書士に理由を質問しましょう。決済直前に追加で数万円の差が出ると、資金計画に影響するため、事前に金額の根拠をそろえておくことが大切です。住宅ローンの借り換えや完済を将来行う場合も、抵当権の抹消登記の費用がかかることを覚えておくと、長い目での資金計画に役立ちます。

売主側の登記費用と、新築・投資用との違い

売主側にかかる登記費用は、買主より小さいのが一般的です。ローンが残っている場合は、完済と同時に抵当権の抹消登記を行います。登録免許税は不動産1個につき1,000円が目安で、マンションは敷地権の登記状況によって個数が変わるため、数千円程度に収まることが多いです。これに司法書士報酬が加わります。売却では、抵当権の抹消と、住所変更の登記が必要かを、媒介契約の段階で不動産会社に確認しておくと安心です。

新築マンションを購入する場合は、建物の表題登記や所有権保存登記が必要になるため、中古の所有権移転とは費用の組み立てが変わります。また、投資用や賃貸用で購入する場合は、軽減税率の対象にならないことが一般的です。たとえば、先ほどの想定ケース（建物800万円・土地1,200万円・借入3,500万円）を本則で計算すると、登録免許税は54万円で、軽減ありの23.9万円との差は30万円以上になります。自分で住む家か、投資用かによって、必要な資金が大きく変わる点に注意してください。

登記費用を資金計画に組み込むコツ

登記費用は、物件探しの初期には見落とされがちですが、決済日に現金または振込で支払う費用です。資金計画では、物件価格の1%前後を目安に、登記費用の枠を最初から確保しておくと、見積もりが出たときに慌てずに済みます。目安としては、3,000万円〜4,000万円台の物件で、30万円〜50万円程度を見込むと現実的です。

また、登記費用は、仲介手数料、印紙税、ローン関連費用、火災保険などの諸費用と合わせて考える必要があります。登記費用だけが見積もりに入っていないと、総額を見誤ります。購入前の段階で、不動産会社に諸費用の見積書に登記費用が含まれているかを確認し、司法書士の見積もりが出たら、金額を差し替えて総額を再計算しておきましょう。

登記費用は、税率や軽減措置の期限が変わることもあります。軽減措置の適用期限は、建物と抵当権が令和9年3月31日まで、土地が令和11年3月31日までとされています。購入の時期が期限に近い場合は、最新の情報を国税庁や司法書士で確認しておきましょう。

相談で実際にあった質問｜総額・計算方法・司法書士の選び方

登記費用は、金額が見えにくいわりに、決済日までにほぼ確実に払う費用です。ここでは、不動産の相談の現場で実際にあった質問と回答を紹介します。

結局、登記費用の総額って相場いくらくらい見ておけばいいですか？

物件価格3,000万円〜4,000万円前後の中古マンションなら、総額でおよそ30万円〜50万円程度が目安です。土地の持分が大きい物件や、借入額が多い場合は上振れすることがあります。

先ほどの想定ケース（登記費用の合計が約35.9万円）も、この30万円〜50万円の範囲に収まっています。登録免許税と司法書士報酬を合わせた総額で考えると、資金計画に入れやすくなります。

登録免許税ってどうやって計算するんですか？実際の計算例が知りたいです。

売却価格（取引額）ではなく「固定資産税評価額」と「住宅ローン借入額」に一定の税率をかけて計算します。

ポイントは、実際に買う金額ではなく、評価額と借入額が基準になることです。所有権移転は、建物と土地それぞれの評価額に税率をかけます。抵当権設定は、借入額にかけます。評価額は、売買価格より低いことが一般的なので、売買価格に税率をかけて計算しないよう注意してください。

司法書士費用を安くするために、ネットで安い事務所を探したり自分で登記できますか？

住宅ローンを利用して購入する場合、自分での登記や指定外の司法書士への変更は原則断られます。

住宅ローンでは、金融機関が抵当権の設定登記を確実に行うため、金融機関や不動産会社が指定する司法書士で進めるのが一般的です。費用を抑えたいときは、事務所を変えるのではなく、見積もりの内訳（報酬・登録免許税・実費）を確認して、不明な項目を質問するのが現実的です。

よくある質問とまとめ

まとめです。登記費用は登録免許税＋司法書士報酬で決まり、軽減税率の有無で数十万円の差が出ます。購入前に資金計画書で登記費用の見積もりを確認し、軽減の対象か、適用期限はいつまでかを不動産会社や司法書士に聞いておきましょう。税率や期限は改正されることがあるため、最新の情報の確認をお願いします。