住宅ローンの事前審査は通ったのに本審査で落ちる？【現場の実例】

住宅ローンの事前審査が通ると、「これでほぼ決まり」と思う方が少なくありません。私も不動産の売買仲介の現場で、「事前審査は通ったのに、本審査で落ちました」という相談を何度も受けてきました。結論から言うと、事前審査と本審査は別物で、事前の承認は融資の確約ではありません。この記事では、現場で見た実例をもとに、落ちやすいポイントと、通る人・落ちる人の違いを整理します。

事前審査と本審査はまったく別物｜どこが違うのか

事前は「入口の目安」、本審査が最終判断

事前審査は、年収や勤務先、他の借入などの申告をもとにした簡易的な審査です。金融機関によって調べる深さは違いますが、自己申告ベースで通ることもあります。一方の本審査では、源泉徴収票や在職証明などの書類を提出し、信用情報機関のデータや物件の担保評価まで精査したうえで、最終的に融資の可否を決めます。事前審査は「入口の目安」、本審査が「最終判断」と考えてください。

本審査で提出する主な書類

本審査では、源泉徴収票または確定申告書、住民税の課税証明書、在職証明書、本人確認書類、売買契約書や重要事項説明書の写し、物件資料などを提出します。書類の数字や記載が事前の申告とズレていると、そこから疑われます。早めに揃えておくと、本審査の期間も短くなります。

本審査は売買契約の「後」に行われることが多い

多くの場合、流れは「事前審査→売買契約→本審査→ローン契約→決済」です。つまり、契約を結んだ後に本審査で落ちることがあり得ます。このときに手付金を守るのが、売買契約書に入れる「ローン特約」です。特約の条件や期限は契約書ごとに違うため、契約前に必ず確認してください。

事前は通ったのに本審査で落ちた3つの実例

ここからは、現場で実際に遭遇した3つのケースを紹介します。年齢や数字は特定されないよう整理していますが、落ちた理由は実際のものです。

ケース1：車のローンとリボ払いで、信用情報の延滞が見つかった

30代の会社員の方が、新築戸建ての購入で事前審査を複数の銀行に出し、すべて「承認」が出ました。年収は物件価格に対して余裕があり、頭金も用意していたので、ご本人も私たちも「ほぼ問題ない」と考えていました。

ところが、本審査で落ちました。理由は「他の借入の返済履歴」です。車のローンとカードのリボ払いが残っていて、ご本人は「毎月きちんと払っている」と軽く考えていましたが、本審査で信用情報機関のデータを照合したところ、過去に数回の延滞の記録があり、それが引っかかりました。

事前審査は自己申告ベースで通る場合もありますが、本審査では実際の信用情報を厳しく見られます。延滞の記録は、解消後も一定期間残ります。

ケース2：転職直後で、勤続年数と雇用の安定性を見られた

転職直後の方が事前審査を通しました。勤続年数は「半年以上」と書かれていましたが、実際は試用期間が終わったばかりでした。本審査で提出した源泉徴収票や在職証明書を見た金融機関は、「安定した収入とは言えない」と判断して否決しました。

事前審査では今の年収だけで計算することが多く、勤続年数や雇用形態の安定性は、本審査でより厳しく見られます。

ケース3：親の連帯保証になっていた住宅ローンが見つかった

事前審査では「年収500万円・他の借入なし」で通っていた方です。ところが本審査で提出した資料から、親御さんの住宅ローンの連帯保証人になっていることが分かり、それが原因で落ちました。ご本人は「自分が払っているわけではない」と考えていましたが、金融機関は保証人としての負担も考慮します。

車のローンは「現時点の返済額」で計算される

現場でいちばん多いのが、他の借入です。車のローンの残債が100万円近くあると返済負担率が上がり、住宅ローンの枠が厳しくなります。事前審査では「車は数年後に終わる」と軽く見積もられることもありますが、本審査では現時点の返済額をそのまま計算します。

カードローンは、使っていなくても「枠」が見られる

カードローンやキャッシングは、利用限度額そのものが「潜在的な借入」とみなされる場合があります。使っていなくても、枠があるだけでマイナスに働くことがあります。

自営業は、事業の継続性と経費の中身を見られる

事前審査で確定申告書の数字が良くても、本審査で事業の継続性や経費の内容を細かく見られて落ちるパターンもあります。

物件の評価と団信の告知も、落ちる原因になる

人だけでなく、物件の担保評価が購入価格を下回る場合や、団信（団体信用生命保険）の告知で加入できない場合にも、融資は下りません。団信の仕組みは住宅ローンの団信・ペアローンの比較で解説しています。

返済負担率で見る｜他の借入で「落ちるライン」を超える仕組み

金融機関は、年収に対する年間返済額の割合（返済負担率）を見ます。目安は金融機関によって違いますが、30〜35％前後が一つの基準です。この割合は、住宅ローンだけでなく、車のローンやリボ払いも合算して計算されます。たとえばフラット35では、年収400万円未満で30％以下、400万円以上で35％以下が基準とされています。

この例では、車のローンとリボ払いを先に完済しておけば、負担率は住宅ローンのみの約25.8％に戻ります。審査の前に借入を整理するだけで、通る可能性が大きく変わります。毎月の返済額がどのくらいか確認するには、住宅ローン金利の見通しも参考になります。

通る人と落ちる人の違い｜事前から本審査を見据える

現場で見てきた限り、通る人と落ちる人の差は、事前審査の時点でどれだけ正確に情報を出しているか、そして本審査で出てくる資料に矛盾がないか、にあります。

頭金や自己資金は、審査で有利に働くことが多い

頭金を入れると借入額が減り、返済負担率が下がります。物件価格に対する借入の割合が低いほど、金融機関から見たリスクは小さくなります。生活防衛資金を削ってまで頭金を増やすのは本末転倒ですが、借入を抑える効果は審査でも意味を持ちます。

「事前と本審査の内容が一致しているか」を必ず確認する

事前審査が通ったからといって安心せず、本審査で提出する書類の内容が、事前の申告と一致しているかを確認するのが現場の鉄則です。複数の金融機関に同時に本審査を出すと、申込情報が信用情報に記録されて情報が交錯するため、先に事前審査の結果を見て、絞ってから進めるのが安全です。

落ちたときの対処と、契約前にやっておくこと

まず原因を特定する

金融機関は、否決の具体的な理由を教えてくれないことが多いのが実情です。そのため、自分の信用情報を信用情報機関に開示請求して、延滞や借入の記録を確認します。手数料はかかりますが、原因の見当がつくだけでも次の一手が打てます。

改善してから再挑戦する

借入の完済、カードの枠の整理、一定期間の勤務実績の積み上げなど、原因に合わせて改善すれば、再挑戦で通るケースも少なくありません。ただし申込の履歴は一定期間残るため、改善せずに続けて申し込むのは避けてください。

契約前に、ローン特約を必ず確認する

売買契約書にローン特約があるか、期限はいつまでか、否決されたときに手付金が戻るかを確認します。条件は契約書ごとに違います。契約全体の注意点は、建売で後悔する人の共通点や、中古マンションの仲介手数料の相場の記事でも整理しています。

単独で厳しいときは、収入合算やペアローンも選択肢

単独の収入では通らない場合、収入合算やペアローンで通るケースもあります。ただし、将来の離婚や退職で返済が難しくなるリスクがあるため、メリットだけでなく負担の分担まで夫婦で話し合っておくことが大切です。離婚時の整理は離婚と住宅ローンの記事で解説しています。

審査中に、新しい借入や契約をしない

事前審査から決済までの間に、車の購入ローンや家具・家電のローン、カードの新規作成などをすると、本審査で借入が増えたとして評価が下がります。物件が決まってからは、新しい借入を控えるのが安全です。

よくある質問とまとめ

Q. 事前審査が通れば、本審査も通りますか？

通るとは限りません。事前審査は簡易的な確認で、本審査では書類や信用情報、物件の評価まで精査されるため、結果が変わることがあります。

Q. 本審査に落ちたら、すぐ別の銀行に申し込めますか？

申し込み自体はできますが、申込の履歴は一定期間残ります。原因を確認して改善してから申し込むほうが、通る可能性は上がります。

Q. 本審査で落ちた理由は教えてもらえますか？

具体的な理由は教えてもらえないことが多いのが実情です。信用情報の開示請求で自分の記録を確認し、延滞や借入の状況から原因を推測します。

まとめ：事前審査の「承認」は、確約ではない

住宅ローンは「今の数字」だけでなく「今後の安定性」を見られるものです。事前審査の結果に一喜一憂せず、本審査を見据えて準備するのがいちばん確実です。他の借入の整理、勤続年数の確認、信用情報のチェック、そして売買契約書のローン特約の確認。この4つを早めに進めてください。不安な点があれば、不動産会社や金融機関に早めに相談し、書類を揃えておくことをおすすめします。

なお、この記事は不動産実務の視点での一般的な解説です。個別の審査結果は金融機関によって異なります。