離婚と住宅ローン｜家は売る？住み続ける？名義・残債・財産分与の判断基準

離婚が決まったとき、最初に悩むのが家のことです。売るのか、どちらかが住み続けるのか。住宅ローンは誰が払うのか。先に押さえておきたいのは、離婚しても銀行との住宅ローン契約は自動では変わらないという点です。売却相談を数多く受けてきた立場から、名義・残債・財産分与の3点を順番に整理し、売るか住み続けるかの判断基準をまとめます。

離婚しても住宅ローンの契約は変わらない｜名義は3つに分けて考える

登記の名義・ローンの名義・住む人は別々に考える

家には3つの立場があります。登記簿に載る「所有者」、銀行に返済する「債務者」、実際に「住む人」です。離婚の話し合いでは、この3つが同じ人とは限りません。所有者は夫婦の共有、ローンは夫だけ、住むのは妻と子、という形は珍しくありません。どこがズレているかを最初に書き出すと、話し合いの論点が見えてきます。

銀行は離婚を理由に債務者を変えない

離婚届を出しても、銀行は債務者を自動では変更しません。ローンを妻名義に変えたい場合は、妻の収入で新たに審査を受けて借り換えるのが原則で、単純な名義変更は認められていないのが一般的です。

連帯債務・ペアローン・連帯保証は離婚後も責任が残る

夫婦で借りている場合、離婚しても返済の責任は消えません。連帯債務は全額について、ペアローンは自分名義の分について責任が残ります。連帯保証人になっている場合も、離婚で保証が外れることはありません。「自分は家を出るから関係ない」とはならない点が、いちばん誤解されやすいところです。団信（団体信用生命保険）の扱いなど、ペアローンと連帯債務の違いは住宅ローンの団信・ペアローンの比較で整理しています。

夫婦の収入を前提にしたローンは、離婚で前提が崩れる

住宅ローンは、夫婦2人分の収入や、共働きの状態を前提に組まれていることがよくあります。離婚で世帯の収入が減ると、同じ返済額でも負担感は大きく変わります。返済比率（年収に対する年間返済額の割合）が重くなり、借り換えの審査にも通りにくくなります。まず「離婚後の収入で、このローンを払えるか」を、家計の数字で確認することが、売るか残すかの判断の前提になります。

売るか住み続けるかは「査定額と残債」で決まる

最初に複数社の査定と残債証明を並べる

出発点は、家の査定額と住宅ローンの残債を同じ表に並べることです。査定額が残債を上回る状態を「アンダーローン」、下回る状態を「オーバーローン」と呼びます。査定は1社だけで決めず、複数社に依頼するのが基本です。査定額の高い安いだけでなく、実際に売れる価格かどうかを見極める方法は不動産を高く売るコツで、売主に不利な動きを避ける注意点は囲い込みの記事で解説しています。残債は、返済予定表ではなく銀行の残高証明で正確に確認します。

アンダーローンなら売却が最も揉めにくい

売却代金でローンを完済でき、残ったお金を分けるだけで済むため、離婚後に関係が残らず、いちばん揉めにくい形です。残ったお金は、結婚中に築いた財産として財産分与の対象になります。

売却を急ぐと、手元に残るお金が減る

離婚が決まっても、家がすぐ売れるとは限りません。売り出しから引き渡しまでは通常3か月から半年ほどかかり、その間もローンの返済と固定資産税は続きます。返済をどちらが負担するかを決めずに売り出すと、売却の途中で揉めます。早く売りたいからと相場より大幅に安く出すと、アンダーローンのはずが手元資金が減るため、価格の目安は複数社の査定で決めてください。

オーバーローンは「不足分をどう用意するか」が本題

査定額が残債を下回ると、売っても借金が残ります。ローンを完済して抵当権を外さないと売却できないため、不足分は貯金などの自己資金で埋めるのが基本です。足りない場合は、金融機関の承諾を得て売却する任意売却という方法もありますが、信用情報への影響があるため、必ず事前に相談してください。不足分が財産分与でどう扱われるかは事情で変わるので、弁護士に確認することをおすすめします。

不動産の現場で受けた相談ケース3つ｜売る・住み続ける・難航

ここからは、不動産業界で実際に相談を受けた3つのケースを紹介します。年齢や数字は特定されないよう整理していますが、判断の分かれ目は実際のものです。

ケース1：売却でスッキリ清算した（アンダーローン）

40代の夫婦、子どもは2人。マンションは共有名義で、ペアローンを組んでいました。残債は約2,800万円、査定は約3,500万円です。妻は「子どもの学区を変えずに住み続けたい」と希望しましたが、妻の収入だけでは借り換え審査が通りませんでした。夫は「自分が出ていくならローンも整理したい」と主張し、最終的に双方が売却に合意しました。

売却代金でローンを完済し、諸費用を引いた残金を原則折半。妻と子どもは賃貸に移り、学区を維持できる範囲で住まいを探しました。

このケースのポイントは、残債を上回る価格で売れたことと、共有名義でも双方が売却に前向きだったことです。仲介に入った際は、離婚協議書に「売却価格の下限」「残金の分配方法」「決済までの費用負担」を明記してもらい、途中で意見が割れないようにしました。売却後に金銭関係が完全に切れるのは、心理面でも大きなメリットです。

ケース2：住み続けて名義を一本化した（借り換え成功）

30代後半の夫婦、戸建てです。夫の単独名義・単独ローンで、残債は約2,200万円、査定は約2,800万円。妻と子どもが住み続けることを希望していました。

妻は正社員で安定した収入があり、借り換え審査に通りました。夫から妻へ財産分与で持分を移し、妻が新たにローンを組んで既存ローンを完済。差額の資産分は、他の預貯金と調整して代償金を支払う形にしました。登記も妻の単独名義に変更しています。

成功した要因は、住み続ける側に返済能力があったことです。金融機関は名義変更そのものをほとんど認めず、実質は借り換えになるため、収入・勤続年数・他の借入が審査のハードルになります。このケースでは事前に銀行へ相談し、離婚協議書も公正証書にしました。「滞納時の対応」「固定資産税の負担」まで明記したことが、後々の安心材料になりました。

ケース3：住み続けたかったが難航した（オーバーローン＋連帯債務）

40代の夫婦で、マンションは共有・連帯債務。残債は約3,200万円、査定は約2,500万円でした。妻は子どもと住み続けたいと強く希望しましたが、オーバーローンでプラスの資産がなく、妻の収入では借り換えも困難でした。夫は「出ていくなら連帯債務を外してほしい」と主張し、協議は長引きました。

最終的には任意売却に近い形で市場に出し、不足分は双方が少しずつ負担する合意になりました。ただ、連帯債務の解除には銀行の承諾が必要で、簡単には進みませんでした。

このケースで痛感したのは、「住み続ける＝名義や債務もそのまま」は危険ということです。住んでいない側が返済を止めると、住んでいる側が家を失うリスクが残ります。共有のまま放置すれば、将来の持分売却や新たな担保設定などのトラブルにもつながりやすくなります。

住み続けるなら3つのパターンと、それぞれの落とし穴

家を売らずに残す場合は、大きく3つの形があります。どれを選んでも、ローンと登記と住む人の関係を「いつか売る時」まで見据えて決めておかないと、数年後に揉める原因になります。

A：ローン名義はそのままで、相手が住み続ける

もっとも多いのが、ローン名義を変えず、名義人が払い続けて相手が住む形です。ただ住宅ローンは「本人が住むこと」を前提にした契約が一般的で、名義人が住まなくなると規約違反を問われる可能性があります。名義人が失業や再婚で滞納すれば競売になり、住んでいる側が退去を迫られることもあります。養育費と住宅ローンの返済が混ざって、どちらの支払いか曖昧になりやすい点にも注意が必要です。

B：借り換えで、住む側の名義に一本化する

もっとも安定するのは、住み続ける側が自分の収入で借り換える方法です。債務者・所有者・居住者が同じ人になり、元配偶者との関係を切れます。ただし審査は借り手本人の収入と勤続年数で決まるため、収入が少ないと通らないケースが多くなります。金利水準の目安は、住宅ローン金利の見通しも参考になります。

C：登記を共有にしたまま住む

登記が共有名義のままだと、将来売却するときに元配偶者の同意と署名が必要になります。連絡が取れない、再婚して反対されるといった事態になると、売りたくても売れません。共有のままにする場合は、「いつ・どういう条件で売るか」を書面で決めておくことが前提です。

子どもの学区を理由に住み続ける場合

子どもの転校を避けるため、親権を持つ側が住み続けるケースは多くあります。ただ、学区を守ることと、無理なく返済を続けられることは別の問題です。毎月の返済・管理費・修繕積立金・固定資産税を合計し、その人の収入で5年先、10年先まで払えるかを試算してから決めてください。払い続けられない形で残すと、数年後に売却を迫られ、その時にオーバーローンだと選択肢がほとんどなくなります。

どのパターンでも、取り決めは公正証書に残す

支払う人、金額、期間、滞納したときの対応、売却する条件。この5点は口約束で終わらせず、公正証書にしておくのが安全です。離婚後の関係は変わりやすく、書面がないと「言った・言わない」の争いになります。

財産分与と税金・費用の基本

分け方の原則は2分の1。基準は別居時の価値

結婚中に築いた財産は、名義にかかわらず原則として2分の1ずつ分けます。ただ、結婚前の貯金や親から出してもらった頭金は「特有財産」として、分け方が調整される場合があります。評価の基準は、原則として別居した時点の価値で考えます。

頭金や親の援助をどう扱うか

頭金を親が出した、結婚前の貯金を充てた、といった場合は、その分を特有財産として主張できる可能性があります。ただし、通帳の記録や贈与の資料がないと認められにくいため、売買契約書・通帳・送金記録を早めに集めておくと整理が進みます。

財産分与を請求できる期間

財産分与の請求期間は、離婚から5年が基本です（2026年4月以降の離婚が対象）。期限があるとはいえ、家のように金額の大きい財産は、離婚時にまとめて整理しておくのが安全です。

登記・税金・ローン控除で見落としやすい点

財産分与で所有権を移すと、登録免許税が固定資産税評価額の2％かかります。渡す側は、時価が購入時より上がっていれば譲渡所得税の対象になる場合があります。居住用財産の3,000万円特別控除が使えるケースもありますが、条件が細かいため税理士や税務署で確認してください。また、離婚して住まなくなった人は、住宅ローン控除の対象外になる点も見落としがちです。

動く順番と、先にやってはいけないこと

順番は「査定→銀行→合意→公正証書→登記・決済」

まず複数社で査定を取り、銀行の残高証明で残債を確認します。次にローンを組んだ銀行へ、売却や借り換えの可否を先に相談します。方針が決まったら合意書を作り、公正証書にまとめ、最後に登記と決済へ進みます。この順番を崩して「住む人だけ先に決める」と、後でやり直しがききません。

銀行に相談するときに持っていくもの

ローンの契約書、返済予定表、残高証明、固定資産税の納税通知書、登記事項証明書があると話が早く進みます。登記事項証明書は法務局で取得でき、所有者と抵当権の状況を確認できます。

やってはいけないこと

銀行に黙って居住者を変えること、口約束だけで済ませること、滞納を放置すること。この3つは、あとで最も大きなトラブルになります。迷ったら、法律面は弁護士、税金は税理士、売却は不動産会社と、役割を分けて相談するのが近道です。

よくある質問とまとめ

Q. 離婚したら住宅ローンの名義は変えられますか？

原則として、離婚だけを理由にした名義変更は認められていません。住む側が自分の収入で借り換える形で整理するのが一般的です。

Q. 離婚後に相手が住み続け、自分がローンを払うのは問題ですか？

契約上は「本人が住むこと」が条件の場合が多く、規約違反を問われる可能性があります。滞納による競売のリスクもあるため、事前に銀行へ相談し、取り決めは公正証書に残してください。

Q. オーバーローンでも家は売れますか？

不足分を自己資金で埋めてローンを完済し、抵当権を外せば売れます。足りない場合は、金融機関の承諾を得る任意売却という方法もありますが、事前の相談が必要です。

まとめ：判断の出発点は「査定額と残債」

離婚と住宅ローンは、まず家の3つの立場（所有者・債務者・居住者）を整理し、次に査定額と残債を並べるところから始まります。アンダーローンなら売却、オーバーローンなら不足分の準備か住み続ける工夫、と考えると判断が進みます。住み続ける場合は、借り換えで名義を一本化するのが最も安定し、どの形でも取り決めは公正証書に残してください。

なお、この記事は不動産実務の視点での一般的な解説です。個別の法律・税金の判断は、弁護士・税理士などの専門家にご相談ください。