中古マンションの成約件数が減少中｜買い手はなぜ減ったのか、数字と現場目線で整理します

「最近、中古マンションが売れにくくなった」「買い手が減っているって本当？」という声を、ニュースでも相談でも目にするようになりました。結論から言うと、首都圏の中古マンションは、成約件数が前年を下回る月が続いています。この記事では、公表されているデータ、金利と賃上げの関係、2027〜2030年の仮シナリオを整理し、売主と買主それぞれが何を確認すべきかをまとめます。不動産業界で売買の現場にいた経験と、私自身の売却体験もあわせて紹介します。

成約件数の減少｜2026年の首都圏中古マンション

東日本レインズによると、2026年7月の首都圏の中古マンションは、成約件数が3,638件で前年同月比−8.6%でした。その後、報道ベースでは、2026年9月の成約件数が3,457件で前年同月比−22.7%と、減少幅が広がっています。成約件数は6か月連続の減少で、成約価格も5,111万円（−4.5%）と、5か月連続で下落しました。一方、在庫件数は前年同月比+15.1%で、7か月連続の増加です。売りに出ている物件は増えているのに、成立する取引は減っている、というのが足元の姿です。

ここで大切なのは、「価格が下がった」より先に、成約件数の減少と在庫の増加が表れていることです。売主は高く売りたいと考え、買主は返済負担を見て慎重になります。この価格の見方のズレが、成約件数の減少として出ていると考えられます。ただし、原因は金利だけではなく、価格の上昇や供給の増加も影響しているため、一つの理由に決めつけないことが大切です。

エリア別に見ると、都心ほど在庫が積み上がっている

2026年10月のエリア別データ（東日本レインズの月例データを紹介した二次記事）を見ると、成約件数の減少幅は都心ほど大きい傾向があります。都心3区（千代田・中央・港）は成約件数が−36.9%、在庫が+74.1%でした。城南エリアは成約件数が−30.5%で、在庫は+42.6%です。千葉県の総武エリア（市川・船橋・浦安・習志野など）は成約件数が−26.9%でしたが、在庫は−7.7%と、東京の中心部とは様子が違います。多摩エリアは成約件数が−17.8%で、在庫は+3.6%でした。

また、成約の㎡単価は、都心3区が−3.6%、城南が+7.6%、総武が+2.5%と、エリアによって方向が分かれています。つまり、すべてのエリアで一様に値下がりしているわけではありません。件数が減っていても、立地や物件のタイプによって価格の動きは異なるため、自分が売る、または買うエリアの成約事例を見ることが欠かせません。なお、このエリア別データは二次情報のため、最終的には東日本レインズの公式発表で確認してください。

買い手が減る理由｜金利・賃上げ・価格の3つ

理由の1つ目は金利です。日銀は2026年10月29・30日の会合で、政策金利を1.25%程度に据え置きました。今後については、大和総研が「2026年12月に1.5%、2027年3月に1.75%へ利上げする」と予測しています（これは民間の予測で、日銀の方針ではありません）。金利が上がると、住宅ローンの返済額が増え、同じ返済額で借りられる金額が減ります。

たとえば、5,000万円を35年（元利均等・全期間同じ金利と仮定）で借りる場合、毎月の返済額は、金利0.5%で約13.0万円、1.0%で約14.1万円、1.5%で約15.3万円、2.0%で約16.6万円です。0.5%から1.5%への上昇で、月額で約2.3万円、年間で約28万円の負担増になります。

2つ目は購入可能額です。毎月の返済を14万円までに抑えたい人が借りられる金額は、金利0.5%なら約5,390万円、1.0%なら約4,960万円、1.5%なら約4,570万円、2.0%なら約4,230万円です。金利が1%上がるだけで、借りられる額が800万円以上減る計算になります（元利均等・35年・ボーナス返済なしの試算）。

3つ目は価格と賃上げのバランスです。賃金は上がっていても、住宅価格の上昇や金利の上昇のほうが大きければ、購入できる人は減ります。賃上げ率が高くても、名目の年収が上がることと、住宅を買える人が増えることは別の問題です。

年収が上がっても買えない？想定ケースで計算

この計算が示すのは、賃上げがあっても、金利上昇と住宅価格が重なると購入環境は改善しにくいということです。もちろん、家計の状況は人によって異なります。共働きの世帯が増えていること、人手不足で賃金が上がっていることは、住宅需要を支える要因です。個別の資金計画は、購入予定の物件ごとに試算してください。

2027〜2030年の仮シナリオ｜価格はどう動くか

ここからは、今後の見通しを考えるための当サイトの仮シナリオです。公的機関の予測ではなく、将来の価格を約束するものでもありません。2026年末の価格指数を100とし、3つのシナリオを置きました。強気は、金利上昇が緩やかで需要が保たれるケース。中立は、金利上昇と購入需要の減少で、価格が徐々に調整するケース。弱気は、追加の利上げ、景気の悪化、売却物件の増加が重なるケースです。

価格の下支え要因もあります。建築費や人件費は高止まりしており、新築価格が簡単に大きく下がるとは限りません。また、駅近・築浅・利便性の高い物件は需要が残りやすい一方、駅から遠い物件や築古の物件は、価格交渉が強まりやすいと考えられます。全体の暴落よりも、エリアと物件による二極化を想定して、売買の判断材料にしてください。

価格より先に動くのは、成約件数と在庫

不動産市場では、価格が下がる前に、まず成約件数が減り、在庫が増える動きが表れやすいといわれます。売主が値下げに踏み切るまでに時間がかかるためです。そのため、売り出し価格の平均よりも、実際に成約した価格を見ることが大切です。

売却の体験談｜内覧、値引き交渉、そして白紙に

築22年、3LDKのマンションを売りに出して3か月目のことです。当初は「駅徒歩8分で、周辺相場と比べても妥当な価格設定だから、すぐに売れるだろう」と考えていました。ところが、実際の問い合わせはポツポツある程度でした。不動産会社の担当者からも、「最近は中古マンション全体の成約件数が明らかに減っています。買い手側は様子見のムードが強いです」と聞かされていました。

そんな中、30代のご夫婦から内覧の予約が入りました。当日は朝から部屋中を磨き上げ、換気や照明にも気を配って迎えました。ご夫婦は日当たりの良さやリビングの広さを気に入ってくださり、奥様からは「ここなら家具の配置もしやすそう」と前向きな言葉もいただきました。内覧の翌日、担当者から「購入の申し込みが入りました。ただし、200万円の値引き交渉があります」と連絡がありました。

200万円の減額は痛手でしたが、成約件数が落ち込んでいる市況を考えると、ここで逃せば次がいつになるかわかりません。妻と相談し、「150万円の値引きまでなら応じます」と歩み寄りの回答を出しました。話がまとまると思った数日後、担当者から重い声で電話があり、「申し訳ありません。今回のお話はキャンセルになりました」と告げられました。

理由は、住宅ローンの金利上昇と、月々の支払額のバランスが合わなかったことでした。買主さんは当初、変動金利での借り入れを想定していたそうですが、近年の金利上昇の傾向を受けて、金融機関の審査金利や将来の返済シミュレーションを計算し直したとのことでした。さらに、マンション特有の管理費・修繕積立金の値上がりリスクも含めると、150万円の値引きでも、当初想定していた月々の支払上限を超えてしまうことがわかったのです。担当者からは、「物件自体はすごく気に入っていたのですが、今の金利水準で無理をして買うのは怖い、と奥様が強く反対されたそうです」と聞きました。

この話を聞いて、ただただ脱力しました。物件の魅力や売主の努力だけではどうにもならない、「金利と資金計画の壁」が、いまの買主の決断をこれほど重くしているのだと痛感した出来事です。本文で見た「金利が上がると借りられる額が減る」という計算が、そのまま現実の取引で起きた形でした。

この経験から、私は「ただ値下げして待つ」のではなく、買主のローン負担を少しでも軽く感じてもらえるよう、安心材料を揃えて再スタートすることにしました。具体的には、設備の不具合箇所の事前修繕と、管理組合の長期修繕計画の資料をわかりやすくまとめることです。修繕積立金の見方は、管理費・修繕積立金が上がる？中古マンションを買う前の確認ポイントでも解説しています。

ここまで見てきたように、買い手が慎重になっている局面では、売り出し価格の根拠が弱いと、反応が止まりやすくなります。売却を考え始めたら、まず自分のマンションがいまいくらで売れそうかを知ることが出発点です。1社だけの意見で決めず、複数の不動産会社に査定を依頼し、査定額の根拠や売却の進め方を比べてみるのも一つの手段です。

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売主と買主、いまやるべきこと

売主は、売り出し価格と成約価格の差を意識しましょう。近隣で最近成約した事例と、いま売り出されている競合物件を並べ、価格・写真・見せ方を見直します。詳しくは、不動産を高く売るコツ10選や、不動産の囲い込みとは？見抜き方と売主の対策で解説しています。

買主は、金利が1%上がっても返済できるかを、購入前に確認しておきましょう。値引き交渉の考え方は中古マンションの値引き相場、費用面は中古マンションの仲介手数料の相場や登記費用・司法書士費用の相場が参考になります。買い手が少ない時期は、売り出しが長く続いている物件ほど、価格交渉の余地が生まれやすい面もあります。

不動産ニュースの読み方｜3つの数字を見る

不動産のニュースは、数字の見出しだけを見ると誤解しやすい分野です。確認したいのは3つです。1つ目は成約件数で、実際に取引が成立した数です。2つ目は在庫件数で、売りに出ている物件の数です。3つ目は成約価格（または成約㎡単価）で、売り出し価格とは別に、実際に決まった価格を表します。

たとえば、売り出し価格が上がっていても、成約価格が下がっていれば、売主と買主の希望が離れている可能性があります。また、平均価格は、築年数や広さ、エリアの構成によって変わるため、同じ物件の値下がり額とは限りません。ニュースを見るときは、前年同月比の数字だけでなく、何か月連続の動きか、どのエリアの話かも合わせて確認しましょう。自分が売る・買うエリアの成約事例を、不動産会社に見せてもらうのが、最も実用的な確認方法です。

よくある質問とまとめ

まとめです。首都圏の中古マンションは、成約件数の減少と在庫の増加が続いており、金利と購入可能額の関係が背景にあると考えられます。ただし、価格の動きはエリアで異なり、すべてが値下がりしているわけではありません。売主は成約事例を見て価格と見せ方を整え、買主は金利上昇に耐えられる返済計画を立てましょう。数字は公表時点のもので、最新の情報は公式発表で確認してください。