川崎マンション中古の相場｜築年数・駅距離別に賢く比較

「川崎の中古マンションは、いまいくらぐらいなのでしょうか」「築年数が古くなると、価格はどれだけ下がるのでしょうか」「川崎駅と武蔵小杉では、何がどう違うのでしょうか」と迷う方は多いと思います。

結論からお伝えします。横浜・川崎市の中古マンション成約価格は2026年7月時点で4,267万円、築30年を超えると成約価格の平均は2,267万円まで下がります。価格を決めているのは、エリアよりもまず築年数です。

もうひとつ、はじめにお伝えしておきたいことがあります。川崎市の人口は令和7年国勢調査で1,561,132人、5年前より22,870人ふえています。人口が減りはじめた横浜市とは、需要の前提が違う街です。

川崎の中古マンション相場はいまどのくらいですか

はじめに、相場の全体像を数字で押さえます。公的な成約データでは川崎市だけを切り出した統計がないため、「横浜・川崎市」という区分の数字を基準に見ていくのが現実的です。

直近の成約価格は4,267万円です

東日本不動産流通機構（レインズ）の月例レポートによると、2026年7月の横浜・川崎市の中古マンション成約価格は4,267万円、㎡単価は65.62万円でした。前年同月と比べると成約価格は3.3％のマイナスです。

同じ月の神奈川県全体は3,892万円、首都圏全体は5,267万円です。都心のファミリー物件がどの水準にあるかは千代田区（番町・麹町エリア）の記事が参考になります。あらためて並べると、横浜・川崎市は県内では高く、首都圏平均よりは低いという位置づけになります。都心に通える距離でありながら、東京23区ほどの価格ではないという特徴が数字にあらわれています。

出典：公益財団法人東日本不動産流通機構「月例速報 Market Watch サマリーレポート 2026年7月度」（カッコ内は前年同月比）

四半期で見ると上昇、月次で見ると足踏みです

同じ横浜・川崎市でも、期間の取り方で印象が変わります。2026年1〜3月期の成約価格は4,539万円で前年同期比10.3％の上昇でした。ところが7月単月では前年割れになっています。

2025年の年間では成約価格4,224万円、成約件数8,298件で、件数が前年より34.4％もふえた一方、価格は0.4％のマイナスでした。取引が活発になったぶん、売り出しの選択肢もふえ、価格が一本調子で上がらない状態が続いています。

出典：東日本不動産流通機構「首都圏不動産流通市場の動向（2025年）」「REINS TOPIC【2026年01〜03月】」「月例速報 Market Watch 2026年7月度」

築年数で価格はどれだけ変わりますか

いちばん大きく価格を動かす要素が築年数です。レインズは四半期ごとに、地域別・築年帯別の成約状況を公表しています。どの築年帯でいくら下がるのかを具体的に確認してみましょう。

築年帯別の成約価格と㎡単価

2026年1〜3月期のデータでは、築5年以内の成約価格が6,794万円、築30年超が2,267万円でした。同じ横浜・川崎というエリアの中で、築年数だけで4,527万円の差がついています。

出典：東日本不動産流通機構「REINS TOPIC 首都圏中古マンション・中古戸建住宅 地域別・築年帯別成約状況【2026年01〜03月】」横浜・川崎の数値

築10年までは高値、築25年から大きく落ちます

表を上から見ていくと、㎡単価は築10年までが110万円台で、築15年から20年で90万円台に下がります。ここまでは緩やかな下落です。

変化が大きいのは築25年からです。㎡単価は72.4万円、築30年で59.7万円、築30年超では37.1万円まで落ちます。築25年を境に、1平方メートルあたりの単価が急に軽くなると考えてみてください。予算が限られている場合、この帯を狙うと選択肢が一気にひろがります。単価から資産性を読む手順は恵比寿の検証記事で詳しく整理しています。

取引の4割は築30年超です

件数にも注目してみてください。横浜・川崎の成約2,205件のうち、築30年超が880件を占めています。割合にすると約39.9％です。首都圏全体でも12,584件中5,051件で、同じくおよそ4割でした。

築古を避けるという発想だけで探すと、市場に出ている物件の4割を最初から外すことになります。管理状態を見きわめられるなら、価格の面では有利な選択になり得ます。

エリアで何が違いますか｜地価公示で見る川崎7区

築年数の次に効いてくるのが立地です。成約価格は区別に公表されていませんが、土地の値段である地価公示は区ごとに出ています。地価の高い区はマンション価格も高くなりやすく、エリアの序列をつかむ手がかりになります。

住宅地の平均は市全体で319,400円です

令和8年地価公示によると、川崎市の住宅地の平均価格は319,400円／㎡で、前年から4.4％の上昇でした。商業地の平均は1,110,600円／㎡、上昇率は9.0％です。参考までに、横浜市の住宅地平均は266,000円／㎡、上昇率3.3％でしたので、川崎市のほうが単価も伸び率も上回っています。

出典：川崎市「川崎市の地価情報（令和8年地価公示）」単位は円／㎡

住宅地の最高は中原区、商業地の最高は幸区です

住宅地でいちばん高いのは中原区の475,500円／㎡です。武蔵小杉を抱える区で、市平均より約1.5倍の水準になります。いちばん低いのは麻生区の239,400円／㎡で、中原区のおよそ半分です。

商業地では幸区が1,711,300円／㎡で最も高くなりました。川崎駅西口の再開発エリアを含む区です。上昇率で見ると川崎区が10.7％で市内トップでした。再開発の効果は押上・錦糸町の事例が参考になります。市内でいちばん高い地点は川崎区駅前本町11番1外で、1㎡あたり700万円、前年の630万円から上がっています。

地価と物件価格はイコールではありません

ここで注意したいのは、地価はあくまで土地の値段だという点です。地価が低い区でも、駅前の築浅物件なら価格は高くなります。区の平均は出発点として使ってみてください。

人口は増えていますか｜国勢調査で確認します

その街に人が集まり続けるかどうかは、資産性に直結します。首都圏でも人口が減る自治体がふえるなかで、川崎は数少ない増加組です。

市全体で22,870人の増加です

令和7年国勢調査の人口速報集計によると、川崎市の人口は1,561,132人で、令和2年より22,870人、率にして1.5％ふえました。世帯数は772,872世帯で、こちらは25,420世帯、3.4％の増加です。

同じ調査で横浜市は3,754,840人となり、22,651人の減少でした。横浜市が国勢調査で初めて人口を減らした一方、川崎市はほぼ同じ人数だけふえています。この差は、これから先の需要を考えるうえで軽くありません。横浜市側の事情は横浜のマンション記事にまとめています。

出典：川崎市「令和7年国勢調査人口速報集計 川崎市の結果」

ふえている区と、減っている区があります

増加数がいちばん多いのは多摩区の7,327人、次いで中原区の6,096人です。増加率では多摩区の3.3％が最も高く、幸区の2.8％が続きます。7区のうち6区がふえ、減ったのは麻生区だけでした。

麻生区は住宅地の地価がいちばん低く、上昇率は4.8％と市内トップです。人口が減っている区でも土地の値段が上がっているのは、割安な水準から見直されているためと考えられます。

主要エリアの位置づけ｜川崎駅・武蔵小杉・新百合ヶ丘

ここまでの数字を実際の街に当てはめます。川崎市は南東の川崎区から北西の麻生区まで細長く伸びた形で、同じ市内でも南と北で性格がまったく違います。

川崎駅｜商業地の上昇率が市内トップです

川崎区は住宅地の平均が329,500円／㎡と市の中位ですが、商業地は1,258,100円／㎡で上昇率10.7％と市内で最も高く伸びました。市内最高地点も川崎区駅前本町にあります。JR東海道線・京浜東北線・南武線と京急本線が使え、東京駅まで直通で行ける立地です。

地図で見る　川崎駅（Googleマップ）

武蔵小杉｜住宅地の単価が市内で最も高いエリアです

武蔵小杉のある中原区は、住宅地の平均が475,500円／㎡で市内トップです。人口も6,096人ふえ、増加数では多摩区に次ぐ2位でした。JR横須賀線・湘南新宿ライン・南武線と東急東横線・目黒線が交わり、東京都心にも横浜にも短時間で出られます。

その分、価格は市内で最も高くなります。同じ予算なら、武蔵小杉では築年数を古めに、川崎駅周辺では築年数を新しめに振ることになります。

地図で見る　武蔵小杉駅（Googleマップ）

新百合ヶ丘｜価格は抑えめ、人口は微減です

新百合ヶ丘のある麻生区は、住宅地の平均が239,400円／㎡と市内で最も低く、中原区のおよそ半分です。小田急線で新宿まで出やすい点が特徴です。

地図で見る　新百合ヶ丘駅（Googleマップ）

購入時にかかる費用と、管理・修繕のチェックポイント

物件価格だけで予算を組むと、契約の直前で足りなくなります。中古は税金と手数料が別にかかり、購入後も毎月の負担が続きます。総額で考える習慣をつけると、比較の精度が上がります。

購入時の主な税金と手数料

下の表は2026年8月時点の制度にもとづく目安です。軽減措置には期限と要件がありますので、契約前に最新の内容を確認してみてください。

出典：国税庁「No.7140」「No.7108」「No.7191」、神奈川県「不動産取得税」、宅地建物取引業法にもとづく報酬額の告示（2026年8月時点）

毎月かかる管理費と修繕積立金

購入後は管理費と修繕積立金が毎月かかります。金額はマンションごとに違い、住宅ローンの返済額に上乗せされる固定費になります。修繕積立金が相場より安いマンションは、将来の値上げか一時金の徴収が待っている場合があります。

確認したいのは、長期修繕計画の有無、積立金の残高、直近の大規模修繕の時期、滞納額の4点です。いずれも重要事項説明のときに書面で確認できます。

新築・賃貸・戸建てと比べるとどうですか

中古が自分に合うかは、ほかの選択肢と並べてはじめて判断できます。価格だけでなく、入居できる時期と手のかかり方も含めて比べてみましょう。

新築との違いは、価格と選べる立地です

新築は設備が新しく保証も手厚いかわりに、供給される場所が限られます。中古は選べる立地が広く、価格も抑えやすい点が魅力です。横浜・川崎の中古は㎡単価が65万円台ですので、同じ予算でも新築より広い部屋や駅に近い部屋を狙える場面があります。

賃貸との比較は、住む年数で答えが変わります

短い期間しか住まないなら賃貸のほうが身軽です。長く住むほど、購入したときの資産が手元に残る効果が効いてきます。購入と賃貸は、月々の支払いだけでなく、住む年数と売却時の価格まで含めて比べてみてください。

川崎の中古マンションで気をつけたいリスク

ここまで前向きな数字が続きましたが、注意点もあります。相場は下がることもあり、将来の価格を保証できる材料はありません。判断の前に、次の3点を確認してみてください。

直近の相場は前年割れに転じています

2026年1〜3月期は前年同期比10.3％の上昇でしたが、7月単月では前年同月比3.3％のマイナスになりました。上昇が続く前提で資金計画を立てると、想定が外れたときに身動きが取れなくなります。返済の前提づくりは住宅ローン金利のシミュレーションもあわせてご覧ください。

築古物件は修繕の負担が読みにくくなります

築30年超の㎡単価は37.1万円と割安ですが、そのぶん建物の維持に費用がかかる時期に入っています。長期修繕計画と積立金の残高が弱いマンションでは、購入後に一時金を求められることがあります。価格が安い理由を、必ず書面で確かめてみてください。

区によって人口の向きが違います

市全体では人口がふえていますが、麻生区は5年間で809人減りました。市の平均が良好でも、区や駅の単位では事情が異なります。将来の売却まで視野に入れるなら、市の数字ではなく、その駅・その町丁目の動きを見ておくほうが安全です。

ケース別の結論とまとめ

ここまでのデータを目的別に整理します。同じ川崎でも、優先するものが違えば選ぶ築年帯とエリアは変わります。

目的別の考え方

通勤の利便性を最優先するなら、川崎駅か武蔵小杉です。予算が届かない場合は、築20年から25年に幅をひろげると選択肢がふえます。

広さと住環境を優先するなら、宮前区・多摩区・麻生区です。住宅地の単価が中原区の半分から6割ほどですので、同じ予算で専有面積を大きく取れます。

予算を抑えたいなら、築25年以降が現実的な選択になります。㎡単価は築25年で72.4万円、築30年超で37.1万円まで下がります。価格の安さと引き換えに、管理と修繕の確認に時間をかけることが条件です。

この記事の要点

• 横浜・川崎市の中古マンション成約価格は2026年7月で4,267万円、前年同月比マイナス3.3％です
• 築5年以内は6,794万円、築30年超は2,267万円で、築年数による差がいちばん大きく出ます
• 成約の約39.9％が築30年超で、築古を外すと市場の4割を見送ることになります
• 川崎市の人口は5年間で22,870人ふえ、減少に転じた横浜市とは前提が異なります

よくある質問

よくいただく質問をまとめました。数字はいずれも2026年8月時点で公表されているものです。

築何年までなら安心して買えますか

築年数だけで線を引くことはできません。1981年以降の新耐震基準かどうか、長期修繕計画と積立金の状況がどうかを合わせて見る必要があります。㎡単価が大きく下がるのは築25年からですので、価格を重視するならこの前後が検討の分かれ目になります。

川崎と横浜ではどちらが値上がりしやすいですか

将来の値動きを断定することはできません。ただし令和8年地価公示では、住宅地の上昇率が川崎市4.4％、横浜市3.3％でした。人口も川崎市は増加、横浜市は減少と方向が分かれています。現時点のデータでは川崎市のほうが強い数字が出ています。

いま買うべきか、待つべきか迷っています

相場の先行きは誰にも分かりません。判断できるのは、いまの返済能力と住みたい期間の長さです。金利が上振れしても返せる金額に収まっているかを確認してから決めてみてください。

※本記事は情報提供を目的としたものであり、特定の不動産や金融商品の購入を推奨するものではありません。記載した価格・税率・制度は2026年8月時点で公表されている情報にもとづいています。不動産の価格は変動し、購入には価格下落・空室・金利上昇・修繕費用などのリスクが伴います。最終的な判断はご自身の責任で行ってください。