横浜のマンションは今が買い時？価格推移とおすすめエリアを徹底比較

「横浜のマンションは今が買い時なの？」「価格はまだ上がり続けている？」「どのエリアを選べばいいの？」と迷う方は多いと思います。

結論からお伝えします。横浜の中古マンション価格は2026年前半まで上昇が続きましたが、7月に前年同月比でマイナスへ転じました。在庫も増えており、これまでとは局面が変わりつつあります。

そして、エリア選びの前提も動いています。横浜市の人口は国勢調査で初めて減少に転じ、18区のうち12区で人口が減りました。市全体の平均で判断するのではなく、区ごとの人口と地価を突き合わせて見る必要があります。

横浜のマンション価格はいまどうなっている？直近の推移を確認します

まず数字を押さえておきましょう。中古マンションの成約価格は、東日本不動産流通機構（レインズ）が毎月公表しています。2026年前半は前年比プラスが続いていましたが、7月に成約価格・単価・件数のすべてが前年同月を下回りました。

2026年の月次推移を並べます

出典：東日本不動産流通機構「月例速報 Market Watch」および「季報 Market Watch」2026年各月度。集計単位は横浜市単独ではなく「横浜・川崎市」です

注意していただきたいのは、レインズの集計が横浜市と川崎市をまとめた区分だという点です。横浜市だけを切り出した成約価格は公表されていませんので、この記事では地価公示など別のデータと組み合わせて読み解いていきます。

70㎡に換算するといくらになりますか

ファミリー向けの目安として70㎡で計算してみます。2026年4月の69.95万円で換算すると約4,897万円、7月の65.62万円では約4,593万円です。3か月で約300万円ぶんの差が出ている計算になります。

出典：㎡単価はレインズ公表値、70㎡換算は本記事にて算出した参考値です。実際の物件価格は面積・築年数・立地により大きく異なります

神奈川県のなかで横浜・川崎はどのくらい高いのですか

県内の他地域と比べると、水準の違いがはっきりします。同じ神奈川県でも、横浜・川崎とそれ以外では㎡単価に大きな差があります。

出典：東日本不動産流通機構「季報 Market Watch」2026年1〜3月期。神奈川県他地域は横浜・川崎市を除いた県内の集計です

横浜・川崎の㎡単価は、県内の他地域より1.5倍以上高い水準です。県内で価格を抑えたいなら横浜市外という選択肢もありますが、通勤時間と将来の売りやすさは別に確認しておく必要があります。伸び率でも横浜・川崎が県内で最も大きく、資金が集まっている様子がうかがえます。

買い時のサインはどこに出ている？在庫と件数で見ます

価格そのものより先に動くのが在庫です。売り出されている物件が増えれば、買い手の選択肢が広がり、価格交渉の余地も生まれます。首都圏の在庫件数は2026年に入って増加が続いており、7月には4万7千件台に乗りました。

首都圏の在庫件数の推移

出典：東日本不動産流通機構「月例速報 Market Watch」2026年4月度〜7月度

7月は在庫が増えて成約が減るという組み合わせになりました。これは買い手にとって条件が緩む方向の動きです。ただし1か月だけの数字ですので、これで下落が始まったと決めつけるのは早いと考えてみてください。

首都圏全体は依然として上昇基調です

参考までに首都圏全体を見ると、2026年4月の成約㎡単価は85.93万円で72か月連続の上昇、成約価格5,321万円は18か月連続の上昇でした。7月は84.17万円、5,267万円と落ち着いています。

出典：東日本不動産流通機構「月例速報 Market Watch」2026年4月度・7月度

船橋など他都市でも同じように「いつ安くなるのか」が話題になっています。船橋市の中古マンション相場を分析した記事と読み比べると、首都圏共通の動きと横浜固有の事情が見分けやすくなります。

地価から見た横浜｜住宅地は＋3.3％、商業地は＋8.2％です

マンション価格の土台になるのが地価です。国が毎年公表する地価公示は、区ごとの数字まで確認できる貴重なデータです。令和8年地価公示で横浜市の住宅地は継続468地点のうち461地点が上昇し、商業地は162地点すべてが上昇しました。

市全体の水準

横浜市の住宅地の平均価格は266,000円/㎡で前年比＋3.3％、商業地は899,900円/㎡で＋8.2％でした。住宅地より商業地の伸びが大きいのが特徴です。

出典：横浜市都市整備局企画課「令和8年 地価公示のあらまし（横浜市分）」（2026年1月1日時点、令和8年4月作成）

最高価格の地点

商業地の最高は西区南幸1丁目で1㎡あたり1,710万円、住宅地の最高は中区山手町で1㎡あたり422万円です。横浜駅周辺と山手が突出しているという構図は変わっていません。

出典：横浜市都市整備局企画課「令和8年 地価公示のあらまし（横浜市分）」

坪単価という見方に慣れておきたい方は、三軒茶屋の相場を坪単価で検証した記事が読みやすいと思います。

エリア別に比べる｜区ごとの地価と人口の動きです

ここがこの記事でいちばんお伝えしたい部分です。横浜は18区あり、地価も人口の動きも区によってまったく違います。平均だけを見て判断すると、実態を取り違えます。

区別の住宅地の地価

出典：横浜市都市整備局企画課「令和8年 地価公示のあらまし（横浜市分）」（2026年1月1日時点）

西区と金沢区では1㎡あたり2倍以上の開きがあります。同じ横浜市内でも、予算によって選べる区がはっきり分かれるということです。

国勢調査が示した人口の増減

次に人口です。令和7年国勢調査の速報値によると、横浜市の人口は3,754,840人で、5年前から22,651人の減少、率にして0.6％の減少でした。国勢調査で横浜市の人口が減ったのは、これが初めてです。

出典：横浜市「令和7年国勢調査結果速報と住民基本台帳に基づく人口動態」（2026年4月30日公表）。減少したのは全12区です

地価と人口を重ねると見えてくること

2つのデータを並べると、傾向がはっきりします。地価の上昇率が高い西区・神奈川区・港北区・都筑区・中区は、いずれも人口が増えた6区に含まれています。人が集まっている場所の土地が値上がりしているという、素直な関係です。

一方で青葉区は人口が3,507人減っており、地価の上昇率も＋2.6％と市平均を下回っています。住環境の良いファミリー向けエリアとして知られていますが、資産性という観点では慎重な確認が要ります。金沢区も人口減少が最大で、地価の伸びも＋2.5％にとどまりました。

割安に見えるエリアをどう評価するかについては、荻窪・西荻窪がなぜ割安なのかを分析した記事の考え方がそのまま応用できます。

人口は減っているのに、なぜ需要が残っているのですか

「人口が減れば価格は下がるはず」と考えるのが自然です。ところが横浜では、人口が減っても住宅需要はそれほど落ちていません。理由は世帯数にあります。

世帯数は過去最多を更新しています

同じ国勢調査で、横浜市の世帯数は1,792,729世帯となり、5年前から39,648世帯（＋2.3％）増えました。これは過去最多です。1世帯あたりの人員は2.09人で、前回の2.15人から減っています。

出典：横浜市「令和7年国勢調査結果速報と住民基本台帳に基づく人口動態」（2026年4月30日公表）

住まいを必要とするのは人ではなく世帯です。単身化や高齢者のひとり暮らしが進むと、人口が減っても住宅の必要数は増えます。これが価格を下支えしている構造です。

ただし世帯分化はいつまでも続きません

世帯数の増加は人口減少より遅れて頭打ちになります。いま需要を支えている要因が、10年後も同じように働くとは限りません。長期で保有する前提なら、この点は織り込んでおいてください。

もうひとつ押さえておきたいのが、世帯分化で増えるのは主に単身と2人の世帯だという点です。増える需要と、いま売られている70㎡前後のファミリー向け住戸は、必ずしもかみ合いません。広い間取りほど買い手が限られるという構図は、これから強まっていくと考えてみてください。

区によって事情はまったく違います

市全体で世帯が増えていても、区ごとに見れば話は変わります。人口が5,000人以上増えた神奈川区と港北区では新しい住まいの需要が生まれている一方、6,690人減った金沢区のような区では、中古住戸の売り物が増えていく可能性があります。平均ではなく、検討している区の数字を見てください。

おすすめエリアの考え方｜目的別に整理します

ここまでのデータをもとに、目的別の考え方を整理します。どの区が一番よいという答えはなく、何を優先するかで選ぶ場所が変わります。

目的別の早見表

出典：地価は横浜市「令和8年 地価公示のあらまし（横浜市分）」、人口は横浜市「令和7年国勢調査結果速報」。区の分類は本記事による整理であり、個別物件の評価ではありません

みなとみらい・横浜駅周辺をどう見ますか

横浜のマンションといえば、みなとみらいを思い浮かべる方も多いと思います。この一帯は西区にあたり、住宅地の地価は425,400円/㎡で市内トップ、上昇率も＋7.0％で最大です。人口も3,180人増えており、数字の上では強い場所だといえます。

ただし商業地の最高価格が同じ西区の南幸1丁目で1㎡あたり1,710万円という水準ですので、取得価格は当然高くなります。値上がりを取りにいく場所であって、利回りを取る場所ではないと考えておくと、判断を誤りにくくなります。

自分で住むのか、貸すのかで基準が変わります

自己居住なら、通勤時間や学区といった生活条件を優先して構いません。売るときの価格は結果でしかないからです。投資として持つなら、人口が増えている区と駅からの距離を先に絞り込むほうが失敗しにくくなります。

実際の投資判断の進め方は、恵比寿の1K・1LDKマンション投資を検証した記事で具体的に整理しています。

購入前に知っておきたいリスクと注意点

価格が上がってきたからといって、どの物件でも値上がりするわけではありません。ここで挙げる3つは、買ったあとで気づいても取り返しがつきにくい項目です。

管理費と修繕積立金の水準

毎月の負担は住宅ローンだけではありません。管理費と修繕積立金は年々上がる傾向があり、積立金が不足している物件では、あとから一時金を求められることがあります。長期修繕計画と積立残高は、購入前に必ず確認してみてください。

この問題を具体的な事例で追った記事として、晴海フラッグの管理費高騰を検証した記事があります。規模の大きい物件ほど影響が読みにくくなります。

金利の動きと返済計画

変動金利で借りる場合、返済額は将来変わる可能性があります。2026年8月時点の金利で組んだ計画が、10年後もそのまま成立するとは限りません。返済比率に余裕を持たせ、金利が上がった場合の試算もしておくと安心です。

築年数と流動性

築年数が古く駅から遠い物件は、売りたいときに買い手が見つかりにくくなります。在庫が増えている局面では、条件の劣る物件から売れ残っていきます。旧耐震基準の物件は住宅ローン控除の対象外となる場合もありますので、条件を確認してください。

横浜特有の地形にも目を向けてください

横浜は坂の多い街です。駅から徒歩10分と書かれていても、急な上り坂が続けば体感はまったく違います。高齢になってからの生活を考えると、この差は売却時の評価にも表れます。現地は必ず歩いて、できれば雨の日にも見ておくと判断が確かになります。

また臨海部では地盤の条件も確認しておきたいところです。ハザードマップは各区の窓口や市のサイトで確認できますので、購入を決める前に一度目を通してみてください。

まとめ｜横浜のマンションを判断するポイント

要点を整理します。数字はいずれも2026年8月時点で確認できる最新の公表値です。

覚えておきたい5つの数字

成約価格4,267万円（2026年7月・横浜川崎）、7月の前年比-3.3％、住宅地の地価＋3.3％、人口-22,651人、世帯数＋39,648世帯。価格は足元で弱含み、地価は上昇、人は減って世帯は増えるという、方向の違う3つが同時に起きています。

買い時をどう考えるか

在庫が増え、成約が減っている今は、交渉の余地が生まれやすい時期だといえます。ただし1か月の数字で判断するのは危険です。数か月分の推移を見ながら、住みたい区を先に絞っておくと動きやすくなります。

区を選ぶ順番

予算を決める、人口が増えている区を優先する、駅からの距離を確認する、管理状態を見る。この順番で絞っていくと、平均値に惑わされずに判断できます。

よくある質問

よくいただく疑問にお答えします。数値や制度は2026年8月時点のもので、今後変わる可能性があります。

横浜のマンション価格は今後も上がりますか

2026年前半までは上昇が続きましたが、7月は前年同月比でマイナスでした。在庫も増えています。将来の価格を保証できる材料はありませんので、数か月分の推移を見ながら判断してみてください。

どの区が最もおすすめですか

目的によります。資産性を重視するなら地価上昇率と人口がともにプラスの西区・神奈川区・港北区、取得価格を抑えたいなら旭区・金沢区が候補になります。ただし後者は人口減少が大きい点に注意してください。

横浜市だけの中古マンション相場はわかりますか

レインズの成約データは横浜市と川崎市をまとめた区分で公表されており、横浜市単独の数値は出ていません。区ごとの水準を知りたい場合は、地価公示の区別データを手がかりにするのが現実的です。

中古と新築ではどちらがよいですか

予算と築年数の許容範囲によります。中古は価格を抑えやすく、在庫が増えている今は選択肢も多めです。新築は設備が新しい反面、価格は高い水準にあります。管理状態の確認は中古のほうが重要になります。

購入前に必ず確認すべき点は何ですか

修繕積立金の残高と長期修繕計画、管理組合の運営状況、駅からの実際の徒歩時間、そしてその区の人口が増えているか減っているかの4点です。最後の1点は、売るときの買い手の多さに直結します。