広尾で1LDKと1Rどっちを買う？価格差・維持費・資産価値をデータで比較【2026年版】

「広尾で1LDKとワンルーム、どっちを買えばいい？」「価格差はいくら？」「将来の資産価値はどちらが上がる？」——広尾でのマンション購入・投資を検討している人にはぜひ読んでいただきたい。

結論から言えば、広尾は1LDK・ワンルームともに都内屈指の高額エリアで、単純な「どちらが安いか」ではなく「どちらが資産として機能するか」で選ぶべき市場だ。2026年現在、広尾のワンルーム（1R/1K）の中古相場は3,000万〜5,500万円、1LDKは6,000万〜1億2,000万円と、他エリアの2〜3倍水準で推移している。

この記事では、広尾の人口推移・エリア特性・価格データ・維持費・資産価値を比較し、1LDKとワンルームどちらを買うべきかを実需・投資家目線で検証する。

広尾エリアの人口推移

広尾（渋谷区広尾・港区南麻布周辺）は外国大使館・外資系企業が集積する東京屈指の高級住宅エリア。人口は長期的に安定し、2020年代以降も富裕層・外国人居住者が一定数維持されている。

（出典：総務省統計局「人口推計」）

出典：渋谷区統計書、総務省 住民基本台帳（2024年）をもとに推計

注目すべきは外国人居住比率の継続的な上昇だ。大使館員・外資系駐在員が多く住む広尾では外国人需要が賃貸・売買ともに下支えし、他エリアで見られる人口減少リスクが極めて低い。ただし外国人需要は円相場・国際情勢に左右される点は念頭に置きたい。

広尾エリアの特性——なぜこんなに高いのか

外国人需要と大使館集積

広尾周辺には60以上の大使館・公使館が集中し、外交官・外国人ビジネスパーソンの賃貸需要が非常に高い。1Rでも月20〜30万円の賃料が当たり前の市場で、投資目的でも高い表面利回りが期待できる特殊エリアだ。

再開発とブランド維持

広尾ガーデンヒルズをはじめとする大規模高級マンション群が資産価値のベースラインを形成。広尾商店街・有栖川宮記念公園・ナショナル麻布スーパーなど富裕層向けの生活インフラが充実し、「ブランド力による価格の下支え」が明確に機能している。

広尾エリア 1R・1K・1LDK別マンション価格一覧

（出典：国土交通省「不動産価格指数」）

出典：SUUMO・athome・ホームズ（2026年6月時点）の掲載物件をもとに筆者集計。最寄りは広尾駅（日比谷線）

駅徒歩10分以内はいくら？（広尾駅・ワンルーム/1Kの目安）

「実際に買うといくらか」を判断しやすいよう、広尾駅からの徒歩距離別に1R・1Kの相場をまとめた。徒歩10分以内は外国人需要が特に強く、資産性・賃料ともに高い。

出典：SUUMO・athome・健美家 掲載物件をもとにした概算（管理費・修繕費は含まず）

1Rと1LDKの価格差は約3,000〜7,500万円と大きい一方、坪単価で見ると両者の差は小さく、「広さの割に1LDKのほうがコスパが良い」という逆転現象も起きている。

価格差・維持費・資産価値の3つのファクター

①金利上昇リスク

日銀利上げにより変動金利型ローンの返済額は上昇傾向。広尾で1LDKを購入する場合、ローン総額が8,000万〜1億円超になるケースも多く、金利0.5%上昇で月々返済額が3〜5万円増加する計算だ。ワンルームは借入額が抑えられるため金利リスクが相対的に低い。

②維持費（管理費・修繕積立金）の比較

出典：港区・渋谷区 管理組合公開データ、国土交通省「マンション総合調査」（2023年）をもとに推計

③人口・需要トレンド

ワンルームは「単身外交官・駐在員」の需要が特に高い。一方1LDKは「カップル・DINKS層」に加え、リモートワーク需要で「書斎スペース確保」として選ばれるケースが増えている。

今後の価格シナリオ（1R vs 1LDK、どちらが上がる？）

出典：日本銀行 金融政策決定会合資料（2025年）・国土交通省 地価公示（2026年）・筆者独自推計（将来の価格を保証するものではありません）

上昇・横ばいシナリオ合わせて80%の確率で現状維持以上が期待できる。ただし下落シナリオでは1LDKのほうがダメージが大きい。ワンルームは絶対価格が低い分、下落時の損失も抑えられる特徴がある。

タワマン vs 一般マンション（広尾で選ぶなら？）

広尾エリアにタワマンは少なく、主流は「低〜中層の高級マンション」だ。広尾ガーデンヒルズ等のブランドマンションは、タワマンに比べ管理費・修繕費が抑えられ、資産価値の安定性が高い。

出典：各物件の管理費・修繕積立金の公開資料をもとに整理

購入前チェックリスト

広尾で1R・1LDKを購入する前に確認すべき項目である。

• ローン返済額が手取りの25%以内に収まるか（金利上昇シナリオでも）を確認した
• 管理組合の修繕積立金が適正水準（1㎡あたり月200円以上）か確認した
• 大規模修繕の直前物件ではないか（購入直後の一時金請求リスク）を確認した
• 外国人入居を許可しているマンションか（広尾では出口戦略のカギ）を確認した
• 1Rの場合、賃貸禁止規約がないか（投資目的なら必須）を確認した
• 建物の築年数と耐震性（1981年以降の新耐震基準か）を確認した
• 坪単価が周辺相場と著しく乖離していないか（割高物件のつかみ防止）を確認した

まとめ

広尾の1LDKとワンルームを比較した結論は次のとおりだ。

①実需（自己居住）が目的なら → 1LDKが優位。広さによる満足度とDINKS需要による出口戦略を両立できる。
②投資・副収入が目的なら → ワンルーム（1R/1K）が優位。外国人単身需要が強く、表面利回り4〜5%が狙える。
③資産防衛が目的なら → どちらも有効だが、金利2%超の環境では1LDKのローンリスクが無視できない。

広尾は「買えれば資産になる」エリアであることは間違いない。ただし価格帯が高いだけに、まずは自分の目的（実需・投資・資産防衛）を明確にし、維持費込みのキャッシュフローシミュレーションを行ってから判断したい。

※本記事の相場・坪単価・賃料・維持費などのデータは、各社公表情報および公的統計をもとにした概算・目安です。実際の購入・投資判断にあたっては、最新の一次情報を必ずご確認ください。