練馬マンション新築2LDK・3LDK｜駅近物件の特徴と予算感

「練馬の新築マンションで2LDK・3LDKはいくらぐらいなのでしょうか」「駅近の物件はどれだけ高くなるのでしょうか」「予算はどう組み立てればよいのでしょうか」と迷う方は多いと思います。

結論からお伝えします。練馬区は23区のなかで地価の上がり方が最も緩やかなグループで、駅から徒歩5分以内と15分超では住宅地の単価が1.7倍近く違います。予算を決めるのは間取りではなく、駅からの距離です。

ひとつ注意していただきたいことがあります。「東京23区の新築マンション平均価格は1億4,249万円」という数字は、都心の高額物件に大きく引っ張られた値です。練馬の実勢とは離れていますので、そのまま予算の目安にはできません。

練馬の新築2LDK・3LDKはいくらぐらいですか

はじめに、新築マンション市場の全体像を押さえます。区ごとの新築価格は公表されていないため、首都圏と東京のエリア別データから、練馬の位置を読み取っていきます。

首都圏の新築は平均1億135万円です

不動産経済研究所によると、2026年上半期（1〜6月）に首都圏で発売された新築分譲マンションは7,989戸、平均価格は1億135万円、㎡単価は151.4万円でした。初月契約率は64.8％です。

エリア別に見ると、差は非常に大きくなります。都心の高額物件がある東京23区と、郊外型の供給が中心の東京都下では、㎡単価が2倍近く開いています。都心の坪単価がどう動いてきたかは中目黒の検証記事にまとめています。

出典：不動産経済研究所「首都圏新築分譲マンション市場動向 2026年（上半期）」

23区の平均値は目安になりません

2026年7月の単月では、東京23区の平均価格は2億6,520万円、㎡単価は363.8万円まで跳ね上がりました。発売戸数はわずか1,028戸です。

これは都心の超高額物件が集中して発売された結果で、区部の実勢を示すものではありません。練馬のように区の外縁にあるエリアでは、23区平均ではなく東京都下に近い水準から考えたほうが実態に合います。

だから地価から逆算します

区ごとの新築価格が公表されていない以上、練馬の水準は別の材料から推し量ることになります。この記事では、毎年公表されている地価公示の標準地データを使います。土地の値段は、そのままマンションの価格に反映される要素だからです。

駅からの距離で価格はどれだけ変わりますか

ここがこの記事の中心です。東京都が公表する令和8年地価公示の地点データから、練馬区内の住宅地90地点を駅までの道路距離で4つに分けて集計しました。同じ区内でも、駅からの距離だけで単価が大きく変わります。

徒歩5分以内と15分超で1.67倍の差です

駅から400メートル以内の地点は平均594,444円／㎡、1,200メートルを超えると355,364円／㎡でした。その差は約1.67倍で、間取りの違いよりはるかに大きく効いています。

出典：東京都財務局「令和8年地価公示 公示価格個別地点データ（東京都分抜粋）」の練馬区・住宅地90地点をもとに集計。徒歩の目安は不動産の表示に関する公正競争規約の80メートル1分で換算

供給が多いのは徒歩5〜10分の帯です

地点数を見ると、400〜800メートルの帯に40地点と最も多く分布しています。練馬区の住宅地の中心は、この徒歩5分から10分の範囲だと考えてみてください。

徒歩5分以内はわずか9地点しかありません。新築マンションで駅至近の物件が出れば、それだけで希少性が価格に乗ります。同じ「なぜ割安なのか」を沿線で検証した例は荻窪・西荻窪の記事が参考になります。

徒歩10分を超えると選択肢がひろがります

予算を優先するなら、800メートル以上の帯が現実的です。徒歩5分以内と比べて単価が2割から4割下がりますので、同じ総額でも専有面積を大きく取れます。ただし将来売るときも、駅からの距離は同じように効いてきます。住む年数と売却の見込みをあわせて考えてみてください。

どの駅が高くて、どの駅が抑えめですか

次は駅ごとの序列です。同じ地点データを最寄り駅でまとめました。練馬駅がいちばん高く、大泉学園駅がいちばん抑えめでした。人気と言われる石神井公園は区内で中位です。

駅別の住宅地平均価格

地点数が3以上ある主要駅を並べます。地点数が少ない駅は平均が動きやすい点にご留意ください。

出典：東京都財務局「令和8年地価公示 公示価格個別地点データ（東京都分抜粋）」の練馬区・住宅地の地点を最寄り駅別に集計

練馬駅｜区内で最も高い水準です

練馬駅は西武池袋線・西武有楽町線・豊島線に都営大江戸線が加わる乗り換え駅です。住宅地の平均は655,800円／㎡で、2位の中村橋より約27％高くなっています。区内の商業地で最も高い地点も、練馬駅から300メートルの豊玉北6丁目で1㎡あたり192万円、前年から10.3％上がりました。

地図で見る　練馬駅（Googleマップ）

石神井公園｜駅前と周辺で差が大きい駅です

石神井公園駅は10地点の平均が440,700円／㎡ですが、内訳を見ると最も高い地点が715,000円、最も低い地点が261,000円で、同じ駅名でも2.7倍の開きがあります。駅前の再整備が進んだ区域と、公園の南側に広がる住宅地とで性格が違うためです。

この駅を検討するなら、その物件が駅のどちら側にあるかを地図で確かめてみてください。

地図で見る　石神井公園駅（Googleマップ）

大泉学園｜面積を優先するなら有力です

大泉学園駅は11地点の平均が378,909円／㎡で、主要駅では最も抑えめです。練馬駅と比べると約42％安く、同じ総額でも広い専有面積を狙えます。閑静な住宅地が広がる一方、都心への所要時間は練馬駅より長くなります。

地図で見る　大泉学園駅（Googleマップ）

練馬区の地価は23区でどんな位置にありますか

練馬の価格水準を理解するには、23区のなかでの立ち位置を知っておくと役に立ちます。練馬区は、上がり方がいちばん穏やかなグループに入っています。

住宅地の上昇率は23区で下から3番目です

令和8年地価公示によると、区部全域の住宅地の変動率は9.0％で、5年連続で23区すべてがプラスになりました。そのなかで練馬区は6.2％（前年5.3％）で、葛飾区5.6％、江戸川区5.7％に次いで低い水準です。

最も高かったのは港区の16.6％ですので、同じ23区でも上昇率に2.7倍近い開きがあります。商業地でも練馬区は8.9％（前年7.7％）で、区部平均13.8％を下回りました。

出典：東京都「令和8年 地価公示価格（東京都分）の概要」調査基準日 令和8年1月1日

穏やかであることは弱点とは限りません

上昇率が低いということは、裏を返せば買う側の負担がまだ重くなりきっていないということでもあります。価格が急騰した区では、同じ年収でも手が届かなくなっています。

一方で、値上がり益を期待して買う考え方には向きません。人口の動きから地域を見分ける方法は不動産の二極化を扱った記事で整理しています。

予算はどう組み立てればよいですか

ここまでの数字を予算に落とし込みます。総額から考えるより、㎡単価に専有面積を掛けて積み上げるほうがぶれにくくなります。同じ2LDKでも、面積が10㎡違えば1,000万円以上変わることがあります。

㎡単価から総額を逆算します

下の表は、公表されている㎡単価に専有面積を掛けただけの計算値です。特定の物件の販売価格ではありませんので、あくまで幅を知るための目安として見てみてください。

出典：不動産経済研究所「首都圏新築分譲マンション市場動向 2026年（上半期）」および東日本不動産流通機構「月例速報 Market Watch 2026年7月度」の㎡単価に面積を乗じた計算値。実際の販売価格ではありません

物件価格のほかに諸費用がかかります

新築マンションでは、物件価格に加えて登記費用、ローンの事務手数料、火災保険料、修繕積立基金などがかかります。物件価格の数％を別枠で用意しておくと、契約の直前で慌てずにすみます。

売主から直接買う新築では仲介手数料がかからない場合もありますが、販売代理を通す物件ではかかります。契約前に確認してみてください。

毎月の負担は返済額だけではありません

返済に加えて、管理費と修繕積立金が毎月かかります。新築は当初の修繕積立金が低めに設定され、数年ごとに上がる計画が一般的です。長期修繕計画に書かれた将来の金額まで確認しておくと安心です。

新築と中古ではどれくらい違いますか

新築にこだわるかどうかで、予算の必要額は大きく変わります。中古に目を向けると、同じ総額で駅に近づくか、面積を広げるかを選べるようになります。

東京都区部の中古は7,757万円です

レインズによると、2026年7月に東京都区部で成約した中古マンションは1,509件、成約価格は7,757万円、㎡単価は135.77万円でした。平均専有面積は56.18㎡、平均築年数は25.76年です。

成約件数は前年同月より17.2％減っています。一方で価格は3.4％上がりました。動く件数が減っても価格が下がらないのは、売り出す側が急いでいないためと考えられます。近隣の中古の値動きは船橋市の記事とも比べてみてください。

出典：東日本不動産流通機構「月例速報 Market Watch サマリーレポート 2026年7月度」（カッコ内は前年同月比）

新築を選ぶ理由をはっきりさせます

新築は設備が新しく、断熱や耐震の基準も最新で、保証も手厚くなります。中古は同じ予算で立地を優先できます。どちらが正解ということはなく、何を優先するかで答えが変わります。

2LDKと3LDKはどう選び分けますか

間取りは家族構成と、これからの暮らし方で決まります。世帯の人数は年々小さくなっていますので、部屋数だけで判断しないほうが後悔が少なくなります。

東京の1世帯は1.88人です

令和7年国勢調査によると、東京都の1世帯当たりの人員は1.88人で、令和2年より0.06人減りました。都の人口は14,246,219人で約20万人ふえ、区部は9,953,160人で2.26％の増加です。練馬区の人口は761,587人でした。

人口はふえているのに世帯人員は小さくなっています。つまり、世帯の数がふえるかたちで住宅需要が生まれているということです。2LDKの需要が細るとは考えにくい環境です。

出典：東京都「令和7年国勢調査 人口及び世帯数（速報）」、練馬区「令和7年国勢調査について」

2LDKが向いている方

夫婦二人、または子どもが1人までの世帯には2LDKが合いやすいです。専有面積55㎡から65㎡が中心で、総額を抑えられます。将来子ども部屋が必要になる可能性があるなら、リビングを間仕切りできる間取りかどうかを見ておくと選択肢が残ります。

3LDKが向いている方

子どもが2人以上、または在宅勤務の部屋が要る世帯には3LDKが向きます。65㎡から75㎡が中心で、2LDKより1,000万円前後高くなるのが一般的です。収納の量と、居室のうち何室が壁で囲まれているかを図面で確かめてみてください。

購入前に確認したいリスクと注意点

ここまで前向きな数字が続きましたが、気をつけたい点もあります。将来の価格や売却のしやすさを保証できる材料はありません。次の3点を確認してみてください。

供給が細ると、選べる物件が減ります

2026年7月の東京23区の新築発売戸数は1,028戸にとどまりました。上半期でも2,684戸です。供給が絞られている局面では、条件に合う物件がそもそも出てこないことがあります。

焦って条件を下げるより、中古も視野に入れて母数を確保するほうが良い結果につながります。価格が下がる要因は浦安の記事が参考になります。

金利が上がれば借りられる額は減ります

住宅ローンは、金利が上がると同じ返済額で借りられる金額が小さくなります。金利の前提をひとつに固定せず、上振れした場合でも返せる範囲で組んでみてください。変動型を選ぶ場合は、将来の返済額が変わる前提で家計を見ておくと安心です。

駅からの距離は売るときにも効きます

この記事で見たとおり、練馬区では駅から1,200メートルを超えると住宅地の単価が徒歩5分以内の約6割まで下がります。買うときに安い理由は、売るときにも同じように働きます。

住み続けるつもりなら問題は小さいですが、10年以内に住み替える可能性があるなら、駅からの距離は優先度を上げて考えてみてください。

ケース別の結論とまとめ

ここまでのデータを目的別に整理します。同じ練馬でも、優先するものが違えば選ぶ駅と距離は変わります。

目的別の考え方

通勤の速さを最優先するなら練馬駅です。4路線が使え、区内で単価も最も高い代わりに、資産としての底堅さが期待できます。予算が届かない場合は、同じ西武池袋線の中村橋や富士見台まで範囲をひろげてみてください。

面積と住環境を優先するなら大泉学園や光が丘です。練馬駅より単価が3割から4割低く、同じ総額で3LDKを狙いやすくなります。

総額を抑えたいなら、駅から徒歩10分を超える帯が現実的です。単価が下がるぶん、将来売るときの条件も同じように厳しくなる点だけは織り込んでおいてください。

この記事の要点

• 首都圏の新築は平均1億135万円、東京23区は1億4,249万円で、都心の高額物件に引っ張られた数字です
• 練馬区の住宅地は、駅400m以内が594,444円／㎡、1,200m超が355,364円／㎡で約1.67倍の差があります
• 駅別では練馬が655,800円／㎡で最も高く、大泉学園が378,909円／㎡で最も抑えめです
• 練馬区の住宅地の上昇率は6.2％で、23区のなかでは下から3番目の穏やかさです

よくある質問

よくいただく質問をまとめました。数字はいずれも2026年8月時点で公表されているものです。

練馬区だけの新築マンション価格は公表されていますか

不動産経済研究所の市場動向は「東京23区」という単位での公表で、区ごとの平均価格は出ていません。区の水準を推し量るには、この記事のように地価公示の地点データや、レインズの中古データを組み合わせることになります。

石神井公園がいちばん高いのではないのですか

住宅地の標準地でみると、練馬駅周辺の655,800円／㎡に対して石神井公園駅周辺は440,700円／㎡でした。ただし石神井公園は駅前と周辺で2.7倍の開きがあり、駅至近の地点は715,000円／㎡と練馬駅周辺を上回ります。平均だけで判断せず、地点ごとに見てみてください。

徒歩何分までを駅近と考えればよいですか

価格の面では、400メートル（徒歩5分）と800メートル（徒歩10分）が段差になります。練馬区の標準地では、徒歩5分以内が9地点しかなく、供給の中心は徒歩5分から10分の帯です。現実的な線引きとしては、徒歩10分以内を駅近と考えると探しやすくなります。

いま買うべきか、待つべきか迷っています

相場の先行きは誰にも分かりません。判断できるのは、いまの返済能力と住みたい期間の長さです。金利が上振れしても返せる金額に収まっているか、10年以上住む見込みがあるかを確認してから決めてみてください。

※本記事は情報提供を目的としたものであり、特定の不動産や金融商品の購入を推奨するものではありません。記載した価格・単価・制度は2026年8月時点で公表されている情報にもとづいています。不動産の価格は変動し、購入には価格下落・金利上昇・修繕費用などのリスクが伴います。最終的な判断はご自身の責任で行ってください。