練馬の新築マンション2LDK・3LDK相場【2026年9月】掲載価格・駅別の差・年収シミュレーター

不動産経済研究所の新築マンション統計は「東京23区」「東京都下」といった単位での公表で、練馬区だけの平均価格は出ていません。そこで、いま実際に販売中・販売予定の物件の価格を直接見てみます。

掲載物件の㎡単価レンジ（万円／㎡）

出典：LIFULL HOME’S「練馬区の新築マンション一覧」（2026年9月20日確認）の価格・専有面積から筆者が概算。㎡単価は「価格帯の下限÷面積の下限」「上限÷上限」で算出しており、実際の住戸ごとの単価とは異なります。「予定」表記や販売状況は日々変わります。特定物件の推奨ではありません。

グラフから読み取れる3つのこと

• 石神井公園の駅近は㎡単価180〜198万円で、練馬区の中でも一段高い水準です（徒歩3〜6分）。
• 練馬・江古田・大泉学園・上石神井は120〜150万円台が中心です（徒歩4〜11分）。
• 光が丘（徒歩14分）は120万円台と、掲載例の中では抑えめです。ただし駅距離は長くなります。

2LDKと3LDKの価格イメージ

「いくらのマンションが買えるか」は、年収・頭金・金利・返済期間で決まります。下のシミュレーターで、買える価格の上限と、先ほどの相場に当てはめた結果、さらに金利が上がったときの返済額まで確認できます。

練馬区は西武池袋線・西武新宿線・都営大江戸線・有楽町線などが通り、駅ごとに性格が違います。ここでは、公的な地価データで駅の序列をつかんでから、エリア別の特徴を見ていきます。

西武池袋線の駅の並びと、地価・新築掲載数

濃い色ほど住宅地の地価公示の平均が高い駅です（灰色は地点数が少なく集計せず）。新築掲載数はHOME’S一覧（2026年9月20日確認）で駅徒歩10分程度までの物件を数えた目安です。

駅別｜住宅地の地価公示の平均（万円／㎡）

出典：東京都財務局「令和8年地価公示 公示価格個別地点データ（東京都分抜粋）」の練馬区・住宅地を最寄り駅別に集計（地点数が3以上の駅）。地点数が少ない駅は平均が動きやすい点にご注意ください。

駅からの距離｜徒歩5分以内は15分超の約1.7倍

出典：同上（練馬区・住宅地90地点）。徒歩分数は「不動産の表示に関する公正競争規約」の80メートル1分で換算しています。

エリア別ガイド（掲載物件の目安つき）

同じ予算なら、2LDKにして駅に近づくか、3LDKにして広さと部屋数を取るか、という選び方になります。まず間取りのイメージを見比べてみましょう。

※間取りは一般的な配置を示した模式図です。実際の物件とは異なります（帖数は一例）。

あなたはどっち寄り？4問診断

自分で住む新築マンションなら、住宅ローン控除が家計を大きく助けます。2026年から2030年までに入居する場合の、新築の借入限度額（控除の対象になる借入額の上限）は次のとおりです。控除率は年末ローン残高の0.7%、控除期間は13年（認定住宅・ZEH水準・省エネ基準適合の新築）です。

出典：国土交通省「住宅ローン減税」（適用期限・床面積要件）ほか。借入限度額は、令和8年度税制改正を解説する複数の専門サイトで一致している数字を記載しています。2028年以降に入居する場合は、省エネ基準適合住宅の扱いが変わるため、引渡し時期は必ず売主に確認してください。

• 床面積の要件：原則として40㎡以上（合計所得1,000万円以下の場合）。所得が1,000万円を超える場合や、子育て世帯等の上乗せを使う場合は50㎡以上が必要です。
• 控除額は頭打ちになります：実際に戻る額は、その年に納めた所得税・住民税の範囲で決まります。表の数字は上限の目安です。
• 毎年、残高が減ります：控除は年末のローン残高にかかるため、年々小さくなります。初年度が最大です。
• 自分が住む住宅が対象です：投資用（貸す）目的の物件は対象になりません。

新築にこだわるかどうかで、予算の必要額は変わります。参考に、首都圏の新築マンションと、東京都区部の中古マンションの数字を並べます。

新築マンションの㎡単価（万円／㎡・2026年上半期）

出典：不動産経済研究所「首都圏 新築分譲マンション市場動向 2026年（上半期）」。練馬の帯は、前述のHOME’S掲載の価格公表9物件の概算レンジ（約120〜198万円）です。

東京都区部の中古マンション（2026年7月・成約）

出典：東日本不動産流通機構（レインズ）「月例速報 Market Watch 2026年7月度」。東京都区部全体の数字で、練馬区だけの成約価格ではありません。

近隣の中古の値動きや、割安になりやすい沿線の見方は、荻窪・西荻窪のマンションはなぜ割安？で検証しています。新築戸建てとも迷う方は、練馬区の新築戸建て相場と選び方もご覧ください。

都営大江戸線の延伸（光が丘〜大泉学園町）

• 計画区間

  光が丘駅から大泉学園町を経由し、JR武蔵野線東所沢駅までの延伸が構想されています。練馬区内には（仮称）土支田駅・大泉町駅・大泉学園町駅の3駅が想定されています。

• 2025年10月

  東京都が庁内検討プロジェクトチームの検討状況を公表。区が財政負担と鉄道施設整備への協力を行うことで事業性が改善する、との見通しが示されました。

• 練馬区の取り組み

  「大江戸線延伸推進基金」に令和7年度までに125億円を積み立てるなど、区が準備を進めています。

• 2040年頃

  開業が「想定」されている時期です。確定した計画ではなく、事業化の手続きはこれからです。

出典：練馬区「都営大江戸線延伸（光が丘～大泉学園町）」。

住宅ローン金利のいま（2026年9月）

出典：モゲチェック「日銀追加利上げで住宅ローンはいつ上がる？2026年の変動金利予想」（2026年9月18日更新）。同記事は、日銀の政策金利が2026年9月の会合で1.25%程度に引き上げられ、今後も段階的な引き上げが続くとの見方を示しています。

変動金利は低く見えますが、上がったときに返せるかが大切です。先ほどのシミュレーターの「金利が上がったら？」の欄で、ご自身の借入額の場合を確認してみてください。金利の見通しは住宅ローンの金利はどこまで上がる？、利上げで何が変わるかは日銀利上げでメリットはある？9月以降に変わる6つの変化で詳しく解説しています。

練馬区には、1LDK前後の小さめ住戸を含む新築もあります。たとえばイノバス大泉学園（1LDK・2LDK、38.87〜56.90㎡、5,988万〜7,988万円）、イノバス石神井公園（1LDK〜3LDK、34.36〜70.24㎡、価格未定）、プレシス光が丘ペイサージュ（1LDK〜3LDK、36.12〜81.90㎡、価格未定）などです（HOME’S掲載、2026年9月20日確認）。単身・DINKSの実需にも、投資にも検討されますが、住むための買い方と、貸すための買い方は、見る数字がまったく違います。

• 空室リスク：入居者が決まらない期間も、返済と管理費は続きます。
• 金利上昇：変動金利の投資用ローンは、金利が上がると月々の持ち出しが増えます。
• 出口の価格：売却時の価格が購入価格を下回ると、家賃収入で取り戻せないことがあります。
• 住宅ローンは使えません：住宅ローンは自ら住むことが条件です。投資目的で借りると契約違反になる可能性があります。

投資目線の関連記事

※投資は元本割れや損失のリスクがあります。この記事は一般的な情報提供であり、特定の物件・投資商品の購入を勧めるものではありません。最終的な判断はご自身で、必要に応じて専門家にご相談ください。

• 練馬区の新築（価格公表9物件）は㎡単価約120〜198万円。2LDKは5,900万円台〜8,000万円弱、3LDKは8,000万円前後〜1億3,890万円が目安です。
• 価格を分けるのは間取りより駅名と駅距離。石神井公園の駅近は別格で、練馬・江古田・大泉学園・上石神井は120〜150万円台が中心です。
• 予算は返済負担率25%前後から逆算し、金利が上がっても返せるかを確認しましょう。
• 住宅ローン控除は住宅の性能区分で借入限度額が変わります。2028年以降の入居は扱いが変わるため、引渡し時期も確認を。
• 投資（1DK・1K）は判断軸が別です。実質利回りと毎月の収支で見ましょう。

まずは年収シミュレーターで、ご自身の買える範囲を確かめてみてください。

あわせて読みたい

出典・参考

• LIFULL HOME’S「練馬区の新築マンション一覧」（2026年9月20日確認。物件の価格・面積・駅距離）
• 不動産経済研究所「首都圏 新築分譲マンション市場動向 2026年（上半期）」
• 東京都財務局「令和8年地価公示 公示価格個別地点データ（東京都分抜粋）」（練馬区・住宅地90地点の集計）
• 東日本不動産流通機構「月例速報 Market Watch 2026年7月度」（東京都区部の中古マンション）
• 国土交通省「住宅ローン減税」（適用期限・床面積要件）／令和8年度税制改正の解説（借入限度額）
• 練馬区「都営大江戸線延伸（光が丘～大泉学園町）」
• モゲチェック「日銀追加利上げで住宅ローンはいつ上がる？2026年の変動金利予想」（2026年9月18日更新）