大船マンション新築・中古を比較！後悔しない判断基準

「大船でマンションを買うなら新築と中古のどちらがよいのでしょうか」「駅の便利さと価格のバランスはどう見ればよいのでしょうか」「後悔しない判断基準を知りたい」と迷う方は多いと思います。

結論からお伝えします。大船が含まれる神奈川県のその他地域は、横浜・川崎が前年割れするなかで中古の成約価格が5.4％上がっています。新築と中古で悩む前に、この地域差を先に押さえておくほうが判断が早くなります。

もうひとつお伝えしておきたいことがあります。鎌倉市でいちばん人口が多いのは鎌倉地域ではなく、大船地域です。観光地としての鎌倉と、住む街としての大船は別の顔を持っています。

大船のマンション相場はいまどのくらいですか

はじめに相場の全体像を数字で押さえます。公的な成約データに大船だけの区分はありませんが、鎌倉市は「その他神奈川県」という区分に入りますので、この数字を基準にできます。横浜・川崎市や首都圏と並べると、大船の立ち位置が見えてきます。

その他神奈川県の中古は3,035万円です

東日本不動産流通機構（レインズ）によると、2026年7月にその他神奈川県で成約した中古マンションは277件、成約価格は3,035万円、㎡単価は43.71万円でした。平均専有面積は68.31㎡、平均築年数は28.01年です。

注目したいのは前年同月との比較です。成約価格は5.4％、㎡単価は5.3％のプラスでした。同じ月の横浜・川崎市は価格が3.3％のマイナスですので、県内でも方向が逆になっています。横浜側の事情は横浜のマンション記事にまとめています。

出典：公益財団法人東日本不動産流通機構「月例速報 Market Watch サマリーレポート 2026年7月度」（カッコ内は前年同月比）

広さでは首都圏平均を上回ります

その他神奈川県の平均専有面積は68.31㎡で、首都圏の62.57㎡より約6㎡広くなっています。㎡単価が低いぶん、同じ総額でも広い住戸を選びやすいのがこの地域の特徴です。3LDKを現実的な予算で探せるのは、ここが理由です。

年間で見ると件数が大きく伸びています

2025年の年間では、その他神奈川県の成約件数は3,372件で前年より44.0％ふえました。成約価格は2,866万円で4.0％のマイナスです。件数が大きく伸びた翌年に価格が上向いている流れになります。

出典：東日本不動産流通機構「首都圏不動産流通市場の動向（2025年）」

新築と中古で価格はどれだけ違いますか

次に、新築と中古の差を数字で見ます。区ごと市ごとの新築価格は公表されていませんので、神奈川県全体の新築と、その他神奈川県の中古を並べます。㎡単価でみると、新築は中古のおよそ2.8倍です。

神奈川の新築は㎡単価123.4万円です

不動産経済研究所によると、2026年上半期に神奈川県で発売された新築分譲マンションは2,132戸、平均価格は8,346万円、㎡単価は123.4万円でした。首都圏全体では1億135万円、初月契約率は64.8％です。

その他神奈川県の中古は㎡単価43.71万円ですので、単純に比べると差は大きくなります。ただし新築は駅前の大規模物件が中心で、中古は市内全域が対象です。同じ土俵の比較ではない点は差し引いて見てください。新築側の㎡単価の考え方は練馬の新築2LDK・3LDKの記事でも整理しています。

面積別の総額目安

下の表は、公表されている㎡単価に専有面積を掛けただけの計算値です。特定の物件の販売価格ではありませんので、幅を知るための目安として見てみてください。

出典：不動産経済研究所「首都圏新築分譲マンション市場動向 2026年（上半期）」および東日本不動産流通機構「月例速報 Market Watch 2026年7月度」の㎡単価に面積を乗じた計算値。実際の販売価格ではありません

差額をどう考えるかが判断の入口です

70㎡で比べると、中古の約3,060万円に対して新築は約8,638万円です。この差額をどう見るかが、新築と中古を分ける最初の分岐点になります。設備の新しさと保証に価値を置くのか、同じ予算で立地や広さを取りにいくのか、ここで方向が決まります。

中古は築年数のどこで価格が下がりますか

中古を選ぶなら、築年数と価格の関係を先に知っておくと予算を組みやすくなります。レインズは四半期ごとに築年帯別の成約状況を公表しています。その他神奈川県では、築20年と築30年の2か所で段差が出ています。

築年帯別の成約価格と㎡単価

2026年1〜3月期のデータです。件数の多い帯を見ると、この地域でどの築年数が中心に売買されているかも分かります。

出典：東日本不動産流通機構「REINS TOPIC 首都圏中古マンション・中古戸建住宅 地域別・築年帯別成約状況【2026年01〜03月】」その他神奈川県の数値

築20年で㎡単価が約6割になります

㎡単価は築10年までが82万円台で、築15年で65.6万円、築20年で52.6万円まで下がります。築10年以内と築20年前後を比べると、単価はおよそ6割の水準です。

築20年から25年は横ばいに近く、価格が落ち着く帯になります。予算を優先するなら、この帯が探しやすい範囲です。築年数と価格の関係は川崎の記事でも同じ手順で整理しています。

成約の約48％が築30年超です

合計888件のうち、築30年超が429件を占めています。割合にすると約48.3％です。㎡単価は25.5万円まで下がりますが、そのぶん建物の維持に費用がかかる時期に入っています。

築古を最初から外すと、市場に出ている物件の半分近くを見送ることになります。管理状態を見きわめられるなら、価格の面では有利な選択になり得ます。

大船はなぜ選ばれているのですか｜人口で見ます

価格の次は、住む人の動きです。鎌倉市というと観光地の印象が強いですが、実際に人が集まっているのは別の場所です。市内5地域のうち、人口がいちばん多いのは大船地域です。

大船地域が市内で最も人口が多い地域です

鎌倉市が公表した地域別の人口です。大船地域は44,605人で、鎌倉地域の44,000人を上回ります。世帯数でも21,451世帯と市内で最多です。

出典：鎌倉市「鎌倉の人口と世帯数」令和7年12月1日現在。地域別の数値は令和7年国勢調査の確報値公表後に更新される予定と市が案内しています

人口は微減、世帯数はふえています

市全体では、令和8年8月1日時点で168,948人、78,980世帯です。令和7年12月と比べると人口は少し減り、世帯数は1,500ほどふえています。

人口が減っても世帯数がふえているということは、1世帯あたりの人数が小さくなっているということです。3LDKだけでなく、2LDKや1LDKにも一定の需要が生まれる環境だと考えてみてください。

出典：鎌倉市「鎌倉の人口と世帯数」令和8年8月1日現在

大船駅の位置を地図で確認します

大船駅はJR東海道線・横須賀線・根岸線と湘南モノレールが集まる駅です。市の北端に位置し、横浜市栄区と接しています。鎌倉駅よりも横浜側にあることが、通勤のしやすさにつながっています。

地図で見る　大船駅（Googleマップ）

地価から見た鎌倉市の位置づけはどうですか

土地の値段も判断材料になります。令和8年地価公示では、鎌倉市の住宅地は県平均を上回りました。価格も上昇率も、神奈川県全体より高い水準です。

鎌倉市の住宅地は248,900円です

鎌倉市の住宅地の平均価格は248,900円／㎡で、前年から5.0％の上昇でした。神奈川県全体の平均は221,100円／㎡、上昇率3.4％です。商業地は692,900円／㎡で9.5％の上昇となりました。

出典：神奈川県「令和8年地価公示（神奈川県分）資料1 地価公示の概要」調査基準日 令和8年1月1日

湘南エリアのなかでは高いほうです

藤沢市や逗子市、茅ヶ崎市と比べると、鎌倉市の住宅地はいちばん高い水準です。上昇率で見ると藤沢市が5.4％で鎌倉市を上回っており、周辺も同じように上がっています。鎌倉市だけが特別に動いているわけではありません。

地価と物件価格は別物です

地価はあくまで土地の値段です。マンションの価格は、土地の持分に建物の価値と管理の質が乗って決まります。地価が高い市でも、築年数が古く管理が弱い物件なら価格は伸びません。市の平均は出発点として使ってみてください。

購入時にかかる費用はどのくらいですか

物件価格だけで予算を組むと、契約の直前で足りなくなります。税金と手数料は新築でも中古でもかかります。総額で考える習慣をつけると、新築と中古の比較の精度も上がります。

主な税金と手数料

下の表は2026年8月時点の制度にもとづく目安です。軽減措置には期限と要件がありますので、契約前に最新の内容を確認してみてください。

出典：国税庁「No.7140」「No.7108」「No.7191」、神奈川県「不動産取得税」、宅地建物取引業法にもとづく報酬額の告示（2026年8月時点）

毎月の負担は返済額だけではありません

住宅ローンの返済に加えて、管理費と修繕積立金が毎月かかります。新築は当初の積立金が低めに設定され、数年ごとに上がる計画が一般的です。中古は現在の金額が分かる代わりに、これまでの値上げがすでに反映されています。

中古を見るときは、長期修繕計画の有無、積立金の残高、直近の大規模修繕の時期、滞納額の4点を確認してみてください。いずれも重要事項説明のときに書面で確認できます。金利や手数料の比べ方は住宅ローンの銀行別比較も参考になります。

新築と中古、どちらを選ぶかの判断基準は

ここまでの数字を、実際の判断に落とし込みます。メリットとデメリットを並べるだけでは決まりません。次の3つの問いに答えると、自分がどちら向きかがはっきりします。

問い1｜差額の5,500万円で何を買いますか

70㎡で見ると、その他神奈川の中古が約3,060万円、神奈川の新築が約8,638万円でした。この差は計算上5,578万円です。

この差額で「設備の新しさと保証、当面の修繕の安心」を買うのか、それとも「返済額を抑えて別のことに使う」のかを決めます。どちらが正しいということはなく、家計のどこに余裕を残したいかで答えが変わります。

問い2｜管理状態を自分で判断できますか

中古の価格が安い理由は、多くの場合はっきりしています。築年数、駅からの距離、管理の状態です。このうち管理の状態だけは、書面を読まないと分かりません。

重要事項説明の書面や管理組合の資料を読み、判断できそうなら中古の選択肢が一気にひろがります。読む自信がないまま築30年超を選ぶのは避けてください。新築ならこの負担はほとんどありません。

問い3｜何年住む見込みがありますか

10年以内に住み替える可能性があるなら、売りやすさを優先することになります。駅からの距離と管理状態は、買うときも売るときも同じように効きます。

20年以上住むつもりなら、購入時の価格差のほうが効いてきます。長く住むほど、抑えた総額が家計に残る効果が大きくなります。

大船で購入前に知っておきたい注意点

ここまで前向きな数字が続きましたが、注意点もあります。将来の価格や売りやすさを保証できる材料はありません。次の3点を確認してみてください。

上昇が続く前提で組まないでください

その他神奈川県の中古は前年同月比5.4％のプラスでしたが、同じ月に横浜・川崎市は3.3％のマイナス、首都圏の成約件数は8.6％減っています。県内でも方向が分かれる局面です。

上がり続ける前提で資金計画を立てると、想定が外れたときに身動きが取れなくなります。街ごとの強弱の見分け方は不動産の二極化を扱った記事で整理しています。

築古は修繕の負担が読みにくくなります

その他神奈川県の成約は約48％が築30年超で、㎡単価は25.5万円まで下がります。安く見えても、長期修繕計画と積立金の残高が弱い物件では、購入後に一時金を求められることがあります。価格が安い理由を、必ず書面で確かめてみてください。

金利が上がれば借りられる額は減ります

住宅ローンは、金利が上がると同じ返済額で借りられる金額が小さくなります。金利の前提をひとつに固定せず、上振れした場合でも返せる範囲で組んでみてください。変動型を選ぶなら、返済額が変わる前提で家計を見ておくと安心です。

ケース別の結論とよくある質問

最後に目的別の考え方を整理し、よくいただく質問にお答えします。数字はいずれも2026年8月時点で公表されているものです。

目的別の考え方

通勤の速さと設備の新しさを両方求めるなら新築です。駅前の大規模物件が中心になるぶん、総額は大きくなります。返済に無理がないかを先に確認してみてください。

同じ予算で広さを取りたいなら中古です。その他神奈川県の平均専有面積は68.31㎡と首都圏平均より広く、3LDKを現実的な価格で探せます。狙い目は築20年から25年の帯です。

総額をできるだけ抑えたいなら築30年超も選択肢に入ります。ただし管理と修繕の確認に時間をかけることが条件です。

記事の要点

• その他神奈川県の中古は2026年7月で3,035万円、前年同月比プラス5.4％です
• 同じ月の横浜・川崎市はマイナス3.3％で、県内でも方向が分かれています
• ㎡単価は築10年までが82万円台、築20年で52.6万円、築30年超で25.5万円です
• 鎌倉市で最も人口が多いのは大船地域の44,605人で、鎌倉地域を上回ります
• 鎌倉市の住宅地は248,900円／㎡でプラス5.0％、県平均を価格でも上昇率でも上回ります

大船だけの成約価格は公表されていますか

レインズの統計は「横浜・川崎市」と「その他神奈川県」という区分で、市ごとの成約価格は公表されていません。鎌倉市はその他神奈川県に含まれます。市の水準を見たい場合は、地価公示や人口統計を組み合わせて判断することになります。

新築と中古では、どちらが売りやすいですか

将来の売りやすさを断定することはできません。ただし成約件数を見ると、その他神奈川県では築30年超が全体の約48％を占めており、築古でも取引そのものは成立しています。売りやすさを左右するのは築年数だけでなく、駅からの距離と管理状態です。

鎌倉市は今後も地価が上がりますか

将来の値動きは誰にも分かりません。令和8年地価公示では鎌倉市の住宅地がプラス5.0％で県平均の3.4％を上回りましたが、藤沢市は5.4％で鎌倉市より高い上昇率でした。周辺の市も同じように上がっている点は押さえておいてください。

いま買うべきか、待つべきか迷っています

相場の先行きは予測できません。判断できるのは、いまの返済能力と住みたい期間の長さです。金利が上振れしても返せる金額に収まっているか、10年以上住む見込みがあるかを確認してから決めてみてください。

※本記事は情報提供を目的としたものであり、特定の不動産や金融商品の購入を推奨するものではありません。記載した価格・単価・税率・制度は2026年8月時点で公表されている情報にもとづいています。不動産の価格は変動し、購入には価格下落・金利上昇・修繕費用などのリスクが伴います。最終的な判断はご自身の責任で行ってください。