大田区のマンション相場【2026】蒲田・大森・田園調布の中古価格と選び方を比較

「大田区のマンションは、蒲田と大森でいくら違うのでしょうか」「田園調布は手が届かないのでしょうか」「新築と中古、どちらから見ればよいのでしょうか」。こうした疑問を持つ方は多いです。

先に結論をお伝えします。国土交通省の地価公示データを駅ごとに集計すると、住宅地でいちばん高いのは田園調布ですが、値上がりの勢いはいちばん弱いという結果でした。逆に蒲田は価格が抑えめで、上昇率は田園調布の2倍以上です。

「高い街」と「伸びている街」は別物です。この記事では、公的機関と業界団体の一次情報だけを使って3駅を比べます。数字はすべて2026年8月時点で公表されているものです。

大田区のマンションは、どの駅から探せばよいのでしょうか？

大田区はJR京浜東北線、東急線、京急線が走る城南の大きな区です。人口は748,946人、世帯数は428,644世帯で、1世帯あたりは約1.75人です。単身と少人数の世帯が多い区だとわかります。

出典：大田区「世帯と人口（令和8年8月1日現在）」。日本人713,269人と外国人35,677人の合計。1世帯あたり人員は人口を世帯数で除した筆者算出。 / 大田区公式ページ

同じ区でも、駅が変われば価格帯も街の雰囲気も変わります。まずは位置関係を地図で確認してみましょう。

地図：Google マップ（蒲田駅／東京都大田区）

蒲田駅はJRと東急池上線・多摩川線が使え、京急蒲田も近い位置にあります。大森駅は京浜東北線の主要駅です。田園調布は東急東横線・目黒線が使えます。通勤で使う路線を先に決めると、候補が一気に絞れます。

3つの駅は、街としての役割がそれぞれ違います。蒲田は乗換と商業の拠点、大森は京浜東北線でオフィス街へ直通する住宅地、田園調布は戸建てが中心の閑静な住宅地です。同じ区内でも「駅前で完結する街」と「住むための街」に分かれますので、日々の生活で駅前をどれだけ使うかを先に考えてみてください。

蒲田・大森・田園調布で、土地の値段はどれくらい違うのでしょうか？

国土交通省が公開する地価公示の地点別データから、大田区内の住宅地の標準地を最寄り駅ごとに集計しました。区全体では住宅地55地点の平均が647,582円／㎡、中央値が615,000円／㎡、平均変動率はプラス7.75パーセントでした。

出典：国土交通省「国土数値情報 地価公示データ（令和8年・東京都）」をもとに筆者集計。大田区内の住宅地の標準地を最寄り駅別に集計し、3地点以上の駅を抜粋。基準日は2026年1月1日。地点数が少ないため参考値としてご覧ください。 / 国土数値情報

田園調布の平均958,333円／㎡は、蒲田626,250円／㎡の約1.53倍です。ここまでは想像どおりだと思います。

見落としやすいのは変動率です。田園調布はプラス3.97パーセントで、集計した11駅のなかで最も低い伸びでした。蒲田はプラス8.97パーセント、馬込はプラス9.33パーセントですので、伸びだけを見れば2倍以上の差があります。価格の高さと値上がりの勢いは、必ずしも一致しません。

商業地で見ると、街の性格はどう変わるのでしょうか？

同じデータを商業地で集計すると、住宅地とはまったく違う並びになります。

出典：国土交通省「国土数値情報 地価公示データ（令和8年・東京都）」をもとに筆者集計。大田区内の商業地の標準地を最寄り駅別に集計し、2地点以上の駅を抜粋。基準日は2026年1月1日。

蒲田の商業地は2,742,000円／㎡で、田園調布1,074,000円／㎡の約2.55倍です。住宅地では田園調布が上でしたので、住宅地と商業地で順位が完全に入れ替わります。

これは街の性格の違いをそのまま表しています。蒲田は商業と交通が集まる拠点、田園調布は住宅地としての価値が高いエリアです。賑わいを取るか、静けさを取るかという選択が、そのまま数字に出ています。

同じ大森でも、駅の西と東で大きく違います

駅名だけで判断できない点も、地点データではっきり出ます。大森駅を最寄りとする住宅地4地点を並べると、次のようになります。

出典：国土交通省「国土数値情報 地価公示データ（令和8年・東京都）」から、大森駅を最寄り駅とする大田区内の住宅地標準地を抽出。基準日は2026年1月1日。

駅の西側にあたる山王は835,000円／㎡、東側の大森北は620,000円／㎡です。同じ「大森駅徒歩圏」でも1.35倍の差があります。物件情報の駅名だけを見て決めず、必ず両側を歩いてみてください。

中古マンションの相場は、いくらを見ればよいのでしょうか？

大田区単独の成約統計は公表されていません。ですので、まずは東京都区部の水準を押さえ、そこから地価の差を加減して考えるのが現実的です。

出典：東日本不動産流通機構（レインズ）「月例速報 Market Watch サマリーレポート 2026年7月度」。かっこ内は成約件数の前年同月比。 / レインズ月例速報

区部の平均専有面積は56.18平方メートルです。3LDKを想定する70平方メートルなら、単純計算で135.77万円×70＝約9,500万円が区部平均の目安になります。

ただし大田区は区部の平均より地価が低いエリアです。区部の成約件数は前年同月比マイナス17.2パーセントと大きく減っていますので、価格だけでなく取引の動きにも注意してみてください。

もう1つ押さえたいのが築年数です。区部の成約物件の平均築年数は25.76年で、首都圏平均の27.70年より新しい水準です。築25年前後が区部の中古の中心帯だと考えると、資料を見る目線が定まります。この年代は大規模修繕を1回から2回終えている物件が多く、工事の履歴と次回予定をセットで確認する意味が大きい時期にあたります。

新築と中古では、どれくらい差があるのでしょうか？

新築と中古のどちらから見るかは、この差をどう受け止めるかで決まります。

出典：新築は不動産経済研究所「首都圏 新築分譲マンション市場動向 2026年上半期」（2026年7月21日発表）、中古は東日本不動産流通機構（レインズ）「月例速報 Market Watch サマリーレポート 2026年7月度」。

23区の新築は㎡単価222.6万円、中古は135.77万円ですので、単価で約1.64倍の開きがあります。新築の平均価格が1億4,249万円という水準は、共働きでも簡単には届きません。

大田区で予算を抑えたいなら、中古を軸にして、駅と築年数で調整するのが現実的です。新築を狙う場合は、供給が限られる点も踏まえて時間に余裕を持ってみてください。

なお2026年上半期の東京23区の新築の契約率は63.9パーセントでした。好調の目安とされる70パーセントには届いていません。価格が上がる一方で、売れ行きは以前ほど強くないという状態です。新築を検討する場合は、販売開始からの期間や住戸ごとの残り具合も聞いてみてください。

買う前に確認したいリスクは何でしょうか？

価格が魅力的でも、毎月の負担と将来の工事費を見落とすと後悔しやすいです。判断の物差しには、国土交通省のガイドラインが使えます。

出典：国土交通省「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」（平成23年4月策定、令和6年6月改訂）の平均値（機械式駐車場がない場合）。月額は平均値に70㎡を乗じた筆者試算。 / 国土交通省PDF

たとえば20階未満・延床5,000平方メートル未満の建物なら、目安は月335円／㎡です。70平方メートルの住戸で月23,450円が計算上の水準になります。募集資料の積立金がこの半分程度なら、将来の値上げか一時金を見込んでおくのが安全です。逆に目安を大きく上回っていても、それだけで割高とは限りません。長期修繕計画の内容とあわせて判断してみてください。

大田区ならではの環境チェック

蒲田と大森はJR・京急の線路に近い住戸があります。羽田空港に近い南部では、航空機の音も確認の対象になります。昼と夜、平日と休日で音の感じ方は変わりますので、時間を変えて現地に立ってみてください。

確認すべき書類も決まっています。重要事項調査報告書で積立金の総額と滞納状況を、長期修繕計画で今後の工事予定を必ず見てください。ハザードマップと用途地域もあわせて確認しておくと安心です。

ケース別｜蒲田・大森・田園調布、誰にどの駅が合うのでしょうか？

ここまでのデータをもとに、条件別の考え方を整理します。

出典：国土交通省「国土数値情報 地価公示データ（令和8年・東京都）」の筆者集計をもとに整理。将来の価格や住み心地を保証する表ではありません。

探すときは駅名を1つに固定せず、蒲田・京急蒲田・大森を横断して条件を保存すると、見落としが減ります。専有面積は下限も入れてください。3LDK希望なら60平方メートル以上から見ると、狭い2LDKが並びにくくなります。

よくある質問

蒲田と京急蒲田、どちらを選べばよいのでしょうか？

JRと東急を使うなら蒲田、羽田や横浜方面へ出るなら京急蒲田が現実的です。商業地の地価は蒲田2,742,000円／㎡に対し京急蒲田1,595,000円／㎡で、駅前の賑わいには明確な差があります。

田園調布のマンションは高すぎるのでしょうか？

住宅地の平均は958,333円／㎡で区内1位です。ただし戸建て中心の街ですので、マンションの流通量そのものが多くありません。選択肢が少ない点も含めて検討してみてください。

新築と中古、どちらが得なのでしょうか？

得かどうかは断定できません。23区の新築は㎡単価222.6万円、区部の中古は135.77万円です。設備と保証を取るか、価格と実物確認を取るかという選択になります。

大田区は住みやすいのでしょうか？

人口748,946人に対して428,644世帯で、1世帯あたりは約1.75人です。単身と少人数の世帯が多く、住戸のタイプも幅広い区だといえます。

まとめ｜大田区のマンションを選ぶ順番

この記事で確かめた判断材料を整理します。

順番を間違えないことが大切です。まず路線を決め、次に住宅地か商業地かを見て、最後に築年数と管理状態で調整するという流れなら、予算と暮らしやすさのどちらも大きく外しにくくなります。駅名だけで比べると、同じ駅のなかにある1.35倍の差を見落としてしまいます。

同じ大田区でも、駅と町丁目が変われば数字はここまで動きます。この記事の数字を持って、実際の物件資料と突き合わせてみてください。

【免責事項】本記事は2026年8月時点で公表されている公的機関・業界団体のデータをもとに情報提供を目的として作成したもので、特定物件の購入や投資を推奨するものではありません。不動産価格は市況・金利・法制度の変更により変動し、将来の価格や利益を保証するものではありません。実際の取引にあたっては、宅地建物取引業者による重要事項説明と最新の公表資料を必ずご確認ください。