「家を売ったら、税金はいくらかかりますか」「3,000万円控除は使えますか」。不動産の売買仲介や査定に携わってきた中で、売却の相談で最も多かったのがこの二つの質問でした。売れた金額がそのまま手元に残ると思っていたのに、翌年に税金の通知が届いて驚く、という話は珍しくありません。税金は「売った金額」ではなく「利益」にかかるので、仕組みが分かれば、売る前に手残りを計算できます。この記事では、自宅を売ったときの譲渡所得税の考え方と、3,000万円控除が使えるかどうかの見分け方を、想定ケースの計算とあわせて整理します。
この記事で分かること：①売却の税金の計算式と税率 ②3,000万円控除の条件と使えないケース ③想定ケースで見る税額（仮の数字） ④申告忘れなど、売却前に確認したいこと
家を売って税金がかかるのは「利益が出たとき」だけ
売却で税金がかかるのは、売って利益（譲渡所得）が出たときだけです。課税の対象になるのは、売った金額から、買ったときの費用（取得費）と売るための費用（譲渡費用）を引いた残りで、この計算が赤字なら譲渡所得税はかかりません。さらに、条件を満たす自宅なら、ここから最高3,000万円を引けます。
取得費は、購入代金に購入時の仲介手数料や登録免許税などを足し、建物は所有期間の減価償却費相当額を引いた額です。買ったときの契約書が見つからない場合は、売った金額の5%を取得費にできるため、3,000万円で売ったなら150万円です。ただし、実額が5%を下回る場合でも5%を使える一方で、実額のほうが大きいなら、書類を探して実額で計算したほうが有利です。譲渡費用には、売るときに払った仲介手数料や売主負担の印紙税などが入り、修繕費や固定資産税は入りません。
税率は所有期間で大きく変わります。所有期間は売った年の1月1日時点で判断するため、たとえば9月に売る場合も、その年の1月1日で5年や10年を超えているかを見ます。売る時期によって税率が変わる場合があるので、購入した日は最初に確認したいポイントです。
3,000万円控除は使える？条件と使えないケース
マイホームを売ったときの3,000万円特別控除は、所有期間の長さに関係なく、譲渡所得から最高3,000万円を引ける制度です。譲渡所得が2,500万円なら控除後は0円になり、税金はかかりません。ただし、確定申告をしなければ適用されません。
条件の中で見落としやすいのは次の3点です。1つ目は住まなくなってから3年目の12月31日までという期限です。引っ越して空き家になった家でも、この期限内なら使えますが、過ぎると使えません。2つ目は、親子や夫婦など特別な関係にある人への売却は対象外という点です。3つ目は、売った年の前年・前々年に同じ特例などを使っていると使えない点で、住み替えを短い間隔で繰り返す方は注意してください。共有名義の家は、持分に応じてそれぞれが控除を受けられます。
この控除は、10年超所有の軽減税率とは併用でき、買換え特例とは併用できません。また、3,000万円控除を使うと、一定期間は新居の住宅ローン控除が使えなくなります。住み替えで次の家にローンを組む予定なら、控除を使う場合と使わない場合を比べてから売るようにしてください。
控除を使う前に、つまずきやすい条件も押さえておきましょう。まず、売却先が親子や夫婦など特別な関係にある人の場合は、3,000万円控除は使えません。次に、売った年の前年や前々年に、同じ控除や一部の特例を使っている場合も対象外です。さらに、住まなくなってからの期限も大事で、引っ越した家を売る場合は、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売る必要があります。転勤などで家を空けたまま放置すると、気づかないうちに期限を過ぎてしまうことがあるため、住まなくなった日付はメモに残しておくと安心です。
もう一つ見落としやすいのが、住宅ローン控除との関係です。3,000万円控除を使うと、新居に入居した年とその前2年、入居した年の翌年から3年目までは、新しく買った家の住宅ローン控除が使えなくなります。「税金がゼロになったからお得」と考えがちですが、住み替えで次の家をローンで買う人は、控除を使うほうが得か、使わないほうが得かを比べてから選ぶことが大切です。迷う場合は、売却前に税務署か税理士へ確認してください。
想定ケースで計算｜税金はいくらかかるのか
想定ケース（仮の数字）
以下は計算の流れを見せるための仮の例です。実際の税額は、取得費・譲渡費用・所有期間・他の特例で変わります。ケースAは5,000万円で売却（取得費3,200万円・譲渡費用172万円）、ケースBは8,000万円で売却（取得費3,500万円・譲渡費用271万円）として計算します。譲渡費用は、仲介手数料を「売却額×3%＋6万円＋消費税10%」の上限で試算しています。
| 項目 | ケースA | ケースB |
|---|---|---|
| 売った金額 | 5,000万円 | 8,000万円 |
| 取得費 | 3,200万円 | 3,500万円 |
| 譲渡費用 | 約172万円 | 約271万円 |
| 譲渡所得 | 約1,628万円 | 約4,229万円 |
| 3,000万円控除後 | 0円 | 約1,229万円 |
| 税金 | 0円 | 所有期間で約175万円〜約487万円 |
ケースAのように譲渡所得が3,000万円以内なら、控除で課税対象が0円になり、税金はかかりません。一方、ケースBのように利益が3,000万円を超えると、超えた部分に課税されます。このケースでは、同じ8,000万円の売却でも、所有期間が10年を超えるか、5年以下かで、税額が約175万円と約487万円に分かれます。売る時期を少しずらすだけで、手元に残る金額が数百万円変わることがあります。ただし、売却を急ぎすぎて安く売ってしまっては本末転倒なので、税金は「売値の判断材料のひとつ」として考えてください。
売る前に確認したいことと、よくある失敗
ここからは、売却の相談で実際に何度も聞かれた質問を三つ紹介します。当時お答えした内容を、国税庁の案内に照らして整理し直しています。
相談でよく聞かれた質問① 「買った時より高く売れそうですが、3,000万円控除を使えば税金はゼロになりますか？」
税金がかかるのは「売った金額」ではなく「利益（譲渡所得）」に対してです。利益は、売却額から取得費（購入額＋購入時の費用−建物の減価償却分）と譲渡費用（仲介手数料など）を引いて計算します。この利益が3,000万円以内なら、税額はゼロになります。ただし、税金がゼロの場合でも、翌年の確定申告をしなければ特例は使えません。これだけは必ずお伝えしてきました。
相談でよく聞かれた質問② 「すでに引っ越して空き家になっていますが、まだ控除の対象ですか？」
住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売れば、対象になります。たとえば2024年6月に引っ越したなら、2027年12月31日までです。期限の間際で、契約日と引き渡し日のどちらを基準にするか迷う場合は、税務署か税理士に事前に確認してください。空き家の期間が長いほど、期限を見落としやすくなります。
相談でよく聞かれた質問③ 「新居へ買い替える予定です。3,000万円控除と住宅ローン控除、どちらが得ですか？」
ここが一番の悩みどころです。3,000万円控除を使うと、新居の住宅ローン控除は受けられません。具体的には、新居に入居した年とその前2年、入居した年の翌年から3年目までのいずれかに、この特例を受けると、住宅ローン控除が使えなくなります。売却益の大きさ・新居のローン残高・控除を受けられる年数で有利不利が変わるため、売る前に両方を試算して比べることが欠かせません。
相談で多い失敗は、ここまでで触れた内容に集約されます。申告を忘れる、所有期間を勘違いする、親族へ売って控除が使えなくなる、住み替えで住宅ローン控除との兼ね合いを見落とす、といったものです。売る前に確認したいのは、①購入した日と所有期間 ②購入時の書類（取得費） ③今住んでいる家か、いつまで住んでいたか ④売却の相手と時期の4点です。
また、不動産会社の査定額は「売れそうな金額」であって、手元に残る金額ではありません。査定額から、仲介手数料・取得費・税金を引いた「手残り」で比べると、売るかどうか、いつ売るかの判断がしやすくなります。相続した家や空き家は条件が別なので、相続した不動産の売却や空き家売却の方法と流れもあわせてご覧ください。
売却後の流れも整理しておきます。譲渡所得の申告は、売却した年の翌年2月16日から3月15日までが期間です。3,000万円控除を使って税額がゼロになる場合でも、申告しなければ控除は使えません。引き渡しが終わると気が緩みがちですが、売買契約書、仲介手数料の領収書、購入時の契約書などは、申告が終わるまで一まとめにして保管しておきましょう。
また、「いつ売るのがいちばん得ですか」という疑問も、よくあるものです。所有期間は売った年の1月1日時点で判断するため、所有が5年や10年を超える直前の年に売ると、税率が高いまま売ってしまうことがあります。購入日と売却予定日を並べて、1月1日時点でどの区分になるかを確認するだけで、数百万円単位で手残りが変わる場合もあります。急いで売る事情がなければ、時期をずらすだけで税額が下がる可能性があるため、まず購入日を確認してから動くのがおすすめです。
最後に、査定を依頼するときのポイントです。不動産会社の査定額だけでなく、「この金額で売れた場合、税金を引いていくら手元に残るか」まで一緒に試算してもらうと、売却の判断がしやすくなります。ローンが残っている場合は、売却代金でローンを完済できるかも合わせて確認しましょう。
よくある質問とまとめ
Q. 売却して利益が出なければ、税金はかかりませんか？
売った金額から取得費と譲渡費用を引いて利益が出なければ、譲渡所得税はかかりません。ただし、損失を他の所得と合算する特例を使う場合などは、確定申告が必要になります。
Q. 相続した家を売る場合も、3,000万円控除は使えますか？
相続した家は、住んでいた家の特例とは別の条件が用意されています。条件や期限を確認したうえで進めてください。
Q. 仲介手数料は、譲渡費用として引けますか？
売るときに払った仲介手数料や売主負担の印紙税は、譲渡費用として引けます。修繕費や固定資産税は含まれません。
Q. 買ったときの契約書が見つかりません。取得費はどうなりますか？
取得費が分からない場合は、売った金額の5%を取得費にできます。たとえば3,000万円で売ると150万円です。実額が5%を下回るときも5%を使えますが、実額が大きい場合は書類を探したほうが有利です。
結論として、売却の税金は「売った金額−取得費−譲渡費用−特別控除」に税率を掛けて決まり、自宅なら3,000万円控除でゼロになるケースも多いです。ただし、申告をしなければ使えないこと、所有期間で税率が大きく変わることは、売る前に必ず押さえておいてください。個別の判断は、税務署や税理士にご確認ください。
出典
国税庁 タックスアンサー No.3302「マイホームを売ったときの特例」
国税庁 タックスアンサー No.3305「居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例」
国税庁 タックスアンサー No.3258「取得費が分からない場合」
リビングノート（積水ハウス不動産）「居住用財産の譲渡所得税」
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