「市川のマンションは、今後も値上がりするのでしょうか」「どの駅で探せばよいのでしょうか」。市川市は市内に複数の路線が走っており、駅によって状況が違います。
先に結論をお伝えします。国土交通省の地価公示では、市川市の住宅地の平均は2016年の66.6万円/坪から2026年は102万円/坪へ、約1.5倍になりました。人口は住民基本台帳で2026年4月30日時点に500,937人で、増加が続いています。駅別では、市川駅や東西線沿線が高く、駅によって水準が大きく違います。
この記事でわかること
- 市川市の住宅地の地価が、2016年からどう動いたか
- 市川駅・本八幡駅・行徳駅など、駅別の地価の違い
- 市川市の人口の最新値と将来推計
- 購入前に確認する順番
対象は市川市でマンションの購入を検討している方です。個別の物件の評価や、投資用の利回り計算は扱いません。
現場での経験から
私は大手不動産会社で、査定を12年、物件調査を12年、売買仲介を9年経験し、これまで1,000件以上のご相談をお受けしてきました。
市川市の地価は、10年でどれだけ上がったのでしょうか？
結論：住宅地の平均は2016年から約1.5倍で、2023年以降の上昇が目立ちます。
| 区分 | 2016年 | 2020年 | 2023年 | 2025年 | 2026年 |
|---|---|---|---|---|---|
| 平均坪単価 | 66.6万円/坪 | 71.3万円/坪 | 79.3万円/坪 | 95.8万円/坪 | 102万円/坪 |
| 前年比 | +0.2% | +3.3% | +7.2% | +7.6% | +6.8% |
出典：国土交通省「地価公示」。各地点の価格を集計したサイト（totinokati.com）の平均値を使用。地点数は71〜88。2016→2026年の上昇率（約+53%）は筆者が上の数値から算出。
2016年から2022年までは年+0〜3%の緩やかな動きでしたが、2023年に+7.2%、2024年に+12.2%と上昇が強まり、2026年も+6.8%でした。
駅によって、地価はどれだけ違うのでしょうか？
結論：2026年の住宅地では、市川駅が141万円/坪で最も高く、東西線の行徳・南行徳・妙典が125万〜129万円/坪で続きます。
| 駅 | 路線 | 2026年の平均 | 前年比 | 地点数 |
|---|---|---|---|---|
| 市川駅 | JR総武線 | 141万円/坪 | +24.0% | 12 |
| 行徳駅 | 東京メトロ東西線 | 129万円/坪 | +3.0% | 7 |
| 南行徳駅 | 東京メトロ東西線 | 127万円/坪 | +3.0% | 10 |
| 妙典駅 | 東京メトロ東西線 | 125万円/坪 | — | 4 |
| 本八幡駅 | JR総武線 | 110万円/坪 | +2.6% | 27 |
| 下総中山駅 | JR総武線 | 84.8万円/坪 | +2.4% | 7 |
| 市川大野駅 | JR武蔵野線 | 53.1万円/坪 | +3.1% | 5 |
出典：国土交通省「地価公示」2026年。集計サイト（totinokati.com）の駅別平均。地点数が少ない駅は参考値です。市川駅の前年比（+24.0%）は12地点の平均で、地点の入れ替わりの影響も考えられます。
東西線の行徳・南行徳・妙典は、本八幡駅より地価が高い結果です。一方で、行徳・妙典エリアは浦安市と隣り合い、東日本大震災で液状化が起きた地域に近いため、購入前にその場所のハザードマップを確認してください。
浦安のマンションの記事で、液状化の被害を公的資料で整理しています。
市川市の人口は、どう動いているのでしょうか？
結論：増加が続いています。将来推計でも、2050年は2020年とほぼ同じ水準を保つ見込みです。
出典：市川市「広報いちかわ」2026年6月号、総務省「住民基本台帳人口・世帯数」「国勢調査」、国立社会保障・人口問題研究所「日本の地域別将来推計人口（2023年推計）」。
2025年1月1日の494,720人から2026年4月30日の500,937人へ、約6,200人増えています。国勢調査でも2010→2015年が+1.6%、2015→2020年が+3.1%と、増加が続いてきました。社人研の推計では、2050年に483,307人となり、2020年を100とした指数は97.3です。
なお、旧記事にあった「人口が減少局面にある」という記述は、公的データと合わないため削除しました。
購入前に、何をどの順番で確認すればよいでしょうか？
結論：駅と路線、管理と修繕積立金、売るときの出口の3点を、この順に確認します。
不動産の現場から
私は不動産会社で、売買仲介や査定、物件調査に携わった経験があります。査定の現場では、同じ駅徒歩圏の物件でも、管理状態や修繕積立金の積み方で評価が分かれることがよくありました。
お客様からは、「いまの管理費や修繕積立金は払える金額だけれど、将来どのくらい上がるのか」という心配の声をよくうかがいました。購入前に長期修繕計画で、積立金が段階的に上がる計画かどうかを見ておくと、こうした不安を減らせます。
| 確認する項目 | 見るポイント | 確認先 |
|---|---|---|
| 駅からの距離 | 徒歩の分数。地図アプリで実際の道のりを確認 | 現地・地図アプリ |
| 地盤・浸水 | その場所のハザードマップ上の想定。とくに行徳・妙典側 | 市川市のハザードマップ、重要事項説明書 |
| 管理状態 | 共用部の清掃・修繕の履歴 | 重要事項説明書・現地 |
| 修繕積立金 | 金額が段階的に上がる計画か、積立残高は十分か | 管理規約・長期修繕計画 |
| 売却時の出口 | 広さ・間取りが買い手の多い条件か | 不動産会社の成約事例 |
| 総支払額 | 購入価格に加え、諸費用と住宅ローンの金利を含めて計算 | ローンの試算表 |
市川のマンション購入で、よくある疑問は？
市川市のマンションは、今後も上がりますか？
将来の価格は断定できません。確認できる事実は、住宅地の地価が2023年以降に上昇し、2026年も+6.8%だったこと、人口が増加を続けていることです。
地価が上がると、マンション価格も同じだけ上がりますか？
同じ割合で上がるとは限りません。地価は土地の価格で、マンションの価格は建物の古さや管理状態、広さも影響します。
戸建てとマンションは、どちらを検討すべきですか？
予算や家族の人数で変わります。戸建ての視点は市川の戸建てエリア比較の記事も参考にしてください。
まとめ
市川市の住宅地の公示地価は、2016年から2026年までに約1.5倍になり、人口も増加が続いています。駅別では水準が大きく違うため、購入前は駅と路線、管理と修繕積立金、売るときの出口の順に確認してください。なお、この記事は購入や投資の勧誘ではありません。最終的な判断は、ご自身の状況に合わせて行ってください。
千葉県のほかのエリアの記事も、あわせてどうぞ。
出典一覧：国土交通省「地価公示」（2016〜2026年）／市川市「広報いちかわ」2026年6月号／総務省「住民基本台帳人口・世帯数」「国勢調査」／国立社会保障・人口問題研究所。数値は2026年10月時点で確認したものです。
コメント