「市川のマンション、今買い時なのかな」「人口が減ったら価格も下がるんじゃないの？」——市川市の不動産を検討している方から、よくこんな疑問を聞きます。
結論から言うと、市川市のマンション価格は2026年現在も底堅い水準で推移しています。ただし、エリアによって温度差があり、今後の都市開発の動向が価格に大きく影響してきます。このページでは、人口動態・都市開発・金利の3つの視点から、市川のマンション価格の行方を読み解きます。
📋 この記事の内容
市川市の人口推移と今後の見通し
都市開発・再開発プロジェクトの動向
エリア別マンション価格の現状
価格に影響する3つのファクター
今後の価格シナリオ（上昇・横ばい・下落）
購入判断のポイント
約50万人
市川市の人口（2025年現在）
+38%
千葉県中古マンション価格指数上昇率（2015→2025年）
3,500万〜
市川市の中古マンション平均成約価格目安（2025年）
市川市の人口推移——増加から安定・緩やかな減少局面へ
不動産価格の長期的な方向性を読むうえで、人口動態は最も基本的な指標です。まず市川市の人口推移を確認しましょう。
市川市の人口は2025年時点で約50万人。千葉県内では船橋市・松戸市とともに人口上位の都市です。都心へのアクセスが良好で、JR総武線・東西線・京成本線など複数路線が通り、東京都心まで20〜30分圏内という立地が長年の人気の理由です。
市川市の人口推移（総務省データより）
| 年 | 人口（万人） | 前回比 |
|---|---|---|
| 2015年 | 47.8 | — |
| 2018年 | 48.6 | +1.7% |
| 2020年 | 49.7 | +2.3% |
| 2023年 | 50.1 | +0.8% |
| 2025年（推計） | 50.3 | +0.4% |
| 2030年（推計） | 49.5 | −1.6% |
| 2035年（推計） | 48.2 | −2.6% |
出典：総務省「住民基本台帳に基づく人口・人口動態及び世帯数」、市川市「人口ビジョン（2022年改訂版）」をもとに作成
注目すべきは2025年前後をピークに、2030年以降は緩やかな人口減少に転じる見通しであることです。ただし、この数字は「市川市全体」の話。エリアによっては再開発により人口が集中し、局所的に需要が高まる地区も出てきます。
人口が「全体として減る」ことと「特定エリアの不動産需要が落ちる」ことは必ずしも一致しません。重要なのは、どのエリアに人・インフラ・投資が集中するかです。
市川市の都市開発——価格を下支えする再開発プロジェクト
人口が減少傾向に向かう中でも、市川市のマンション価格が大きく崩れていない理由の一つが、継続的な都市開発・再開発です。
市川駅北口・南口の再開発
市川駅周辺は2020年代に入り、北口・南口ともに整備が進んでいます。特に南口エリアでは商業施設・オフィス・マンションの複合再開発が計画されており、駅近の利便性がさらに高まる見通しです。再開発が完了した駅周辺では、居住需要が高まり価格が上昇するケースが多く見られます。
本八幡エリアの商業・住宅開発
本八幡駅（JR・都営新宿線）周辺は、行政機能（市川市役所）と商業機能が集積するエリアです。都営新宿線で新宿まで直通アクセスできる点が特に都心通勤者に支持されており、マンション需要は安定して高い水準にあります。本八幡駅周辺の再開発計画により、今後も新築マンションの供給が続く見込みです。
市川塩浜・行徳エリアの湾岸開発
東京メトロ東西線の行徳・妙典・市川塩浜エリアは、湾岸開発によって人口が増加してきたエリアです。都心直通・始発着席という利便性が評価されており、相対的に価格が手頃な湾岸エリアへの需要が続いています。ただし、液状化リスクや浸水ハザードへの注意も必要です。
💡 不動産の資産性・投資判断を基礎から学びたい方へ：
→ 不動産投資するなら？初心者が学ぶべき13項目
市川市のエリア別マンション価格の現状
市川市は縦に長い地形で、JR総武線沿線・京成線沿線・東西線沿線でエリアの性格が異なります。エリアごとの価格目安を整理します。
| 駅・エリア | 70㎡・中古の目安価格 | 主な路線 | 東京駅まで |
|---|---|---|---|
| 市川駅 | 4,000〜6,000万円 | JR総武線 | 約20分 |
| 本八幡駅 | 3,500〜5,500万円 | JR総武線・都営新宿線 | 約25分 |
| 行徳・妙典駅 | 2,500〜3,800万円 | 東京メトロ東西線 | 約25〜30分 |
| 市川塩浜駅 | 2,000〜3,200万円 | JR京葉線 | 約25分 |
| 京成八幡・鬼越方面 | 2,800〜4,000万円 | 京成本線 | 約35〜40分 |
※2025〜2026年の売り出し事例をもとにした参考価格。成約価格は1割前後低くなるケースあり。
市川駅・本八幡駅周辺は都心へのアクセスが良好で、マンション価格は「都内に近い水準」まで上昇しています。一方、行徳・妙典エリアはアクセスの良さに対して価格が抑えられており、コスパに優れた選択肢として注目されています。
💡 隣接する船橋市と価格・需要を比較したい方へ：
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市川市のマンション価格に影響する3つのファクター
今後の価格動向を判断するうえで、特に重要な3つの要因を解説します。
① 金利上昇の影響
2026年に入り、変動型住宅ローン金利は0.5%から1.0%超へと上昇しています。金利が上がると購入者の借入可能額が下がり、高価格帯の物件への需要が落ちやすくなります。市川駅・本八幡駅周辺の高額物件は、金利上昇の影響を受けやすいエリアです。
| 借入金額 | 金利0.5%（35年） | 金利1.0%（35年） | 金利1.5%（35年） | 差額（0.5→1.5%） |
|---|---|---|---|---|
| 3,000万円 | 78,094円 | 84,685円 | 91,555円 | ＋約565万円 |
| 4,000万円 | 104,126円 | 112,913円 | 122,073円 | ＋約753万円 |
| 5,000万円 | 130,157円 | 141,141円 | 152,591円 | ＋約942万円 |
※元利均等返済・ボーナス払いなし。金利上昇局面では、価格が抑えられた中古マンションや郊外エリアの相対的な優位性が高まります。
💡 住宅ローンと資産運用の両立について考えている方へ：
→ 住宅ローン繰上返済 vs NISA積立、40代が選ぶべき答え【シミュレーション】
② 建設コスト上昇による新築価格の高止まり
2022年以降、ウクライナ情勢に伴う資材価格の高騰と、建設業の人件費上昇により、新築マンションの建設コストが大幅に増加しています。市川市でも新築マンションの価格は上昇しており、2026年時点で70㎡あたり5,000〜7,000万円超が主流になっています。
新築が高くなることで、相対的に中古マンションへの需要がシフトしています。これは市川市の中古マンション価格を下支えする要因の一つです。
③ 東京都心からの「手の届く都市近郊」需要
東京23区内のマンション価格が急騰し、一般的な会社員では手が届かなくなってきた近年、都心から20〜30分圏内の市川・船橋・松戸・浦安などへの需要が高まっています。特に在宅勤務の普及により「都心に毎日通わなくてよくなった」層が、居住面積の広さと価格のバランスを求めて移住してくるケースが増えています。
市川市はこの「都心近郊需要」の恩恵を受けやすい立地にあり、人口が緩やかに減少しても一定の住宅需要が維持されると考えられます。
今後の価格シナリオ——上昇・横ばい・下落のどれか？
現在のデータをもとに、市川市のマンション価格が今後どう動くかを3つのシナリオで整理します。
| シナリオ | 主な条件 | 対象エリア | 価格見通し |
|---|---|---|---|
| 上昇継続 | 金利が再び低下、再開発完了、都心需要継続 | 市川駅・本八幡駅周辺 | 現状比＋5〜15% |
| 横ばい〜微増 | 金利1%前後で安定、人口微減 | 行徳・妙典・本八幡周辺 | ±5%以内 |
| 緩やかな下落 | 金利2%超、人口減加速、供給過多 | 郊外・湾岸エリア一部 | −5〜15% |
最も可能性が高いのは「駅近エリアは横ばい〜微増、郊外・液状化リスクエリアは緩やかな調整」という二極化シナリオです。一括りに「市川のマンション価格」と捉えるのではなく、エリア単位・駅距離・再開発の有無で判断することが重要です。
💡 新築と中古・リノベーション物件の資産性を比べたい方へ：
→ フルリノベーション物件 vs 新築マンション——本当にお得なのはどっちか？
タワマン vs 一般マンション——市川市で選ぶとしたら
市川市には本八幡・市川駅周辺を中心にタワーマンションが複数立地しています。タワマンと一般マンション（中低層）では、価格特性・修繕コスト・資産価値の動き方が異なります。
タワマンは新築時のプレミアムが大きく、購入直後に価格が下落するケースも少なくありません。一方、市川・本八幡クラスのターミナル駅直結タワマンは、希少性・利便性から資産価値が保ちやすい傾向があります。ただし、修繕積立金の増額リスクや大規模修繕時のコスト負担は、一般マンション以上に大きくなる点に注意が必要です。
タワマンと一軒家・一般マンションの価格動向の詳しい比較は、別記事で詳しく解説しています。
→ タワマンと一軒家、どちらが上がってどちらが下がるのか——国のデータと現場感覚で、正直に比べてみた
市川市でマンションを買う前に確認すべきこと
価格動向の分析とあわせて、実際に購入を検討する際にチェックしておきたいポイントを整理します。
✅ 購入前チェックリスト
☑ 液状化・浸水ハザードマップで対象エリアのリスクを確認した（特に湾岸・行徳エリア）
☑ 修繕積立金の残高と長期修繕計画書を確認した
☑ 1981年以降の新耐震基準適用物件であることを確認した
☑ 再開発計画・都市計画の有無を市川市のWebサイトで調べた
☑ 住宅ローンの借入額と月々の返済額を複数金利でシミュレーションした
☑ 近隣の新築供給予定を調べ、供給過多エリアでないか確認した
☑ 将来の売却・賃貸を想定した出口戦略を考えた
特に市川市の湾岸エリア（行徳・妙典・市川塩浜）は、東日本大震災時に液状化被害が確認されたエリアが含まれます。価格が安い理由の一つとして、このリスクを正確に理解したうえで判断することが重要です。
まとめ——市川のマンション価格は「エリア次第」で明暗が分かれる
市川市のマンション価格は、2026年現在も底堅い水準を維持しています。ただし、人口が2025年前後をピークに緩やかな減少に転じる見通しがある中で、「どこを買うか」の選択がこれまで以上に重要になっています。
- 市川駅・本八幡駅周辺の駅近物件は、再開発と都心需要に支えられ価格が維持されやすい
- 行徳・妙典エリアはコスパが高く、東西線の利便性から中長期的な需要が見込める
- 湾岸・郊外エリアは液状化リスクと人口減少の影響を受けやすく、出口戦略が重要
- 金利上昇局面では、価格を抑えた中古の優位性が相対的に高まる
- 新築コスト上昇が中古相場を下支えしており、急落リスクは限定的
🔗 参考・引用データ
総務省「住民基本台帳に基づく人口・人口動態及び世帯数」
市川市「人口ビジョン（2022年改訂版）」
国土交通省「不動産価格指数（住宅）」
国土交通省「マンション総合調査（2023年）」
公益財団法人東日本不動産流通機構（レインズ）「市場動向データ」
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