松戸市の新築戸建て購入ガイド｜予算別の探し方と失敗しやすい条件

「松戸市の新築戸建ては、いまいくらくらいで出ているのか」「3,000万円台と5,000万円台では、探せる駅がどう変わるのか」「安く見えても、あとから困りやすい条件は何か」。この3点が、松戸で新築戸建てを見るときに出やすい疑問です。

結論から申し上げます。2026年時点のSUUMO掲載中央値では、建物面積80〜100㎡の新築戸建ては駅によって3,290万円から5,190万円まで開きます。100〜120㎡では3,694万円から6,094万円です。同じ市内でも、駅と広さで予算の置き場が変わります。先に上限を決め、そのあとで駅と徒歩分数を絞ると、失敗しにくいです。

松戸市の新築戸建て市場を整理する

松戸市は東京都葛飾区・江戸川区と接し、JR常磐線、武蔵野線、京成松戸線などが使えます。新築戸建ては駅周辺だけでなく、徒歩15分を超える分譲も多いです。まずは街の規模と、新築と中古の価格差を押さえてみましょう。

人口は50万人規模で推移している

松戸市の住民基本台帳人口は、2026年7月末日現在で503,045人、世帯数は262,490世帯です。男女は男249,262人、女253,783人です。2026年3月末の年齢3区分では、0〜14歳が52,726人、15〜64歳が320,656人、65歳以上が128,992人です。

子育て世帯の実需は残っています。一方で年少人口は減少しています。「子育てに向く街」という印象だけで、将来の売却まで保証されるわけではありません。

出典：松戸市「住民基本台帳人口」（令和8年7月末日現在）／松戸市「住民基本台帳人口（年齢別）」令和8年3月末現在

新築の売出と、中古の成約は別物

LIFULL HOME’Sの掲載では、2026年8月31日時点の松戸市新築一戸建ては2,588万円〜7,790万円（235件）です。SUUMOの掲載事情では、2026年8月31日時点の新築一戸建てが1,013件、価格帯は4,000万円台が518件と最も多く、次いで3,000万円台が306件、5,000万円台が245件です（価格未定の物件を含む集計のため、各帯の合計は総件数と一致しません）。

一方、国土交通省の取引価格情報をもとにした集計では、松戸市の一戸建て平均売却額は3,673万円（取引640件、平均土地135㎡、平均延床114㎡、平均築23年）です。2026年1〜6月の平均は3,559万円で、2025年7〜12月の3,724万円より4.6％下がっています。5年前比では8.0％上がり、10年前比では6.5％下がっています。

新築の売出は4,000万円台が中心でも、市内の成約平均は中古を含むため下がって見えます。比較するときは、新築の掲載価格と中古の成約価格を混ぜないでください。

出典：LIFULL HOME’S「千葉県松戸市の新築一戸建て価格相場」（2026年8月31日時点）／SUUMO「松戸市の新築一戸建て」（掲載件数・価格帯、2026年8月31日時点）／イエウリ「千葉県松戸市の不動産価格相場」（国土交通省 不動産取引価格情報）

駅別・面積別の相場をデータで比較する

ここからは、実際の検索で使う駅別の数字です。SUUMOの中央値は売出価格の集計です。成約価格そのものではありません。集計期間は2025年7月1日から2026年6月30日です。対象は各駅から徒歩15分以内の掲載です。

80〜100㎡の中央値

この広さは、3LDK〜4LDKの建売でよく見ます。中央値が最も高いのは上本郷駅の5,190万円です。松戸駅と松戸新田駅は5,090万円です。新松戸駅は4,990万円です。北松戸駅は4,344万円、六実駅は3,290万円です。

出典：SUUMO「松戸市の新築一戸建て相場」（建物面積80〜100㎡、集計期間：2025年7月1日〜2026年6月30日）

3,000万円台で探すなら、松戸駅前にこだわらない方が現実的です。五香駅や六実駅、北小金駅周辺まで範囲を広げる必要があります。

100〜120㎡の中央値

広い住戸は駅による差がさらに開きます。松戸駅は6,094万円、新松戸駅と幸谷駅は5,898万円です。北松戸駅は4,999万円、六実駅は3,694万円です。

出典：SUUMO「松戸市の新築一戸建て相場」（建物面積100〜120㎡、集計期間：2025年7月1日〜2026年6月30日）

沿線の掲載価格帯

2026年4月1日から6月30日のSUUMO掲載では、JR常磐線の松戸駅が4,190万〜5,299万円、北松戸駅が3,980万〜5,499万円、新松戸駅が4,990万〜5,980万円、北小金駅が3,690万〜5,199万円です。京成松戸線は元山駅が3,539万〜4,190万円、東武野田線の六実駅が3,099万〜4,146万円です。

同じ常磐線でも、松戸駅と北小金駅では下限が500万円近く違います。路線名だけで決めないでください。

出典：SUUMO「松戸市の不動産情報」（新築戸建て掲載価格帯、集計期間：2026年4月1日〜2026年6月30日）

予算別の探し方

相場表を見たあとは、予算を先に固定します。物件を見てから予算を上げると、維持費と金利の余裕が消えやすいです。ここでは目安の探し方を、金額帯ごとに整理します。

3,000万円台で探す場合

80〜100㎡の中央値が3,000万円台に入るのは、六実駅の3,290万円など一部です。元山駅は3,790万円です。3,000万円台前半は、駅徒歩が長い、土地が狭い、建物が80㎡前後、という条件が重なりやすいです。

HOME’Sの松戸市掲載では、下限近くに2,588万円台もあります。ただし件数の中心は4,000万円台です。この予算では「松戸駅徒歩10分・4LDK・南向き」を同時に満たすのは難しい、と考えてみてください。

4,000万円台で探す場合

市内の掲載件数では、4,000万円台が最も多い帯です。北松戸駅の80〜100㎡中央値は4,344万円、五香駅は4,085万円、常盤平駅は4,340万円です。駅と広さの両立が、いちばん現実的なゾーンです。

この帯では、徒歩15分以内か、土地が100㎡を超えるか、駐車場が何台かを比較してください。価格差が小さい分、立地と敷地の差が住み心地を分けます。

5,000万円超で探す場合

松戸駅の100〜120㎡は中央値6,094万円です。新松戸駅は5,898万円です。通勤の短さと広さを両方取りにいく予算です。その分、似た条件の中古や、隣市の新築とも比べた方がよいです。

千葉県の中古戸建成約価格は、2026年7月で2,641万円（前年同月比+2.1％）です。新築との差は大きいです。差の理由は築年と立地です。単純に「中古の方が得」とは言い切れません。

出典：東日本不動産流通機構「月例速報 Market Watch サマリーレポート」2026年7月度

失敗しやすい条件

安い物件には理由があります。値引きの上手さより、あとから変えられない条件を先に見てください。松戸の新築戸建てで特に出やすい点をまとめます。

駅徒歩の表示だけを信じる

SUUMOの駅別相場は、徒歩15分以内が対象です。実際の販売は徒歩20分超やバス便も混ざります。地図の経路と、夜道、踏切、坂を歩いて確認してください。表示の「徒歩○分」は80mを1分とした計算です。実歩とはずれます。

土地の広さと接道を後回しにする

SUUMOの松戸市掲載（1,013件、2026年8月31日時点）のうち、土地面積140㎡以上の物件は205件です。全体の2割程度にとどまり、多くは140㎡未満の区画に建っています。土地が狭いと、駐車、庭、将来の増築が制約されます。接道が狭い、私道持分がある、セットバックがある、という条件は価格を下げる一方、使い勝手も下げます。

出典：SUUMO「松戸市の新築一戸建て」（土地面積別の掲載件数、2026年8月31日時点）

建物性能の差を見ない

同じ「新築」でも、断熱、耐震等級、長期優良住宅の有無は違います。認定があれば、税金の軽減が厚くなることがあります。逆に、仕様が標準でも立地で高い物件もあります。価格の高さイコール性能の高さ、ではありません。

周辺環境を昼だけ見る

松戸は工場跡地、河川、幹線道路、踏切が近い区画もあります。平日の朝と夜、雨の日の音と匂いを確認してください。ハザードマップの色も、駅名より先に見てください。

購入前に確認したいリスクと注意点

新築戸建ては、入居後の不具合が少ないと感じやすい商品です。それでも、金利、税金、災害、売りにくさは残ります。利益や値上がりを前提にしないで見てください。

金利と返済余力

2026年8月時点では、変動金利の最優遇が年0.9％台（0.945〜0.950％程度）の商品があります。適用には頭金や口座の条件があります。日銀は2026年6月に政策金利を引き上げており、各行の変動金利も追随して段階的に見直されています。変動金利は、今後の引き上げで返済額が増える可能性があります。 今の最優遇だけで上限を組まないでください。

出典：各銀行の住宅ローン金利動向（2026年8月時点）。適用金利は商品と条件により異なります。

税金の軽減は期限と要件がある

千葉県の不動産取得税では、要件を満たす新築住宅について、価格から1戸あたり1,200万円（長期優良住宅は1,300万円）が控除されます。2026年4月1日以降の取得では、床面積が40㎡以上240㎡以下が要件です。土地の軽減もあります。申請漏れがあると負担が増えます。

災害と保険

江戸川や坂川に近い区域は、浸水想定をハザードマップで確認する必要があります。 同じ駅圏でも、区画で色が違います。保険料と、将来の売却時の印象に影響します。

新築プレミアムと売却

新築は売出時点の価格です。引き渡し後に同じ条件で売ると、中古扱いになります。市内の一戸建て成約平均は3,559万円（2026年1〜6月）です。新築の4,000万〜6,000万円台とは層が違います。短期間で売ると、諸費用の回収が難しくなることがあります。

目的別の結論

最後に、目的ごとの整理です。正解の駅を1つに決める表ではありません。予算と通勤に対して、外れにくい方向を示すための表です。

出典：駅別の金額はSUUMO掲載中央値（2025年7月1日〜2026年6月30日）。向きやすい方向は筆者の整理です。

自分で長く住む場合

通勤経路を先に固定してください。北千住・上野方面なら常磐線、南流山・府中本町方面なら武蔵野線、新京成沿線の生活圏なら京成松戸線です。学校区と買い物は、チラシより実際の動線で見てください。

住み替えを見込む場合

将来売るなら、極端に狭い土地、私道のみ、徒歩20分超、浸水色の濃い区画は慎重に見てください。価格が低い理由が、次の買い手にも残る条件だからです。

まとめ

松戸市の新築戸建ては、4,000万円台の掲載が多い一方、駅と広さで中央値は大きく分かれます。80〜100㎡なら上本郷駅の5,190万円から六実駅の3,290万円まで差があります。100〜120㎡なら松戸駅の6,094万円が最も高い帯です。

探し方は、駅名より先に返済の上限、次に通勤路線、そのあとで徒歩分数と土地です。市内の中古成約平均は2026年1〜6月で3,559万円です。新築の売出と比較するときは、対象が違うことを忘れないでください。

安い物件ほど、徒歩・接道・災害・土地の狭さが重なりやすいです。現地とハザードマップで、数字に表れない条件を確認してみてください。

よくある質問

最後に、問い合わせで多い質問を短くまとめます。個別の物件診断にはなりませんので、参考としてご覧ください。

松戸駅と新松戸駅、どちらがよいですか

80〜100㎡の中央値はどちらも4,990万〜5,090万円付近です。100〜120㎡では松戸駅が6,094万円、新松戸駅が5,898万円です。常磐線の都心方面を優先するか、武蔵野線も使うかで分かれます。価格差より路線の使い方で選んでください。

今は買い時ですか

市内の一戸建て成約平均は、直近半期で下がっています。一方、新築の売出は4,000万円台が中心です。買い時は市況だけでなく、頭金と返済余力で決まります。値上がりを前提にしないでください。

建売と注文のどちらがよいですか

建売は完成イメージが早く、土地探しの負担が小さいです。注文は間取りの自由度が高い一方、総額が読みにくいです。松戸では建売の供給が多いので、まず建売の相場を見てから、注文の見積もりと比較すると分かりやすいです。