住宅ローンの金利は、どこまで上がる？
さきに結論：日銀は2026年9月18日、政策金利を1.25%程度へ引き上げました（6月に続く利上げ）。変動金利は政策金利に連動するため、今回の利上げ分だけで、変動金利はおおむね+0.25%上がる見込みです。今後の上限の目安は、専門家の間では「政策金利2%前後」という見方が多く、その場合の変動金利は新規借入で2%前後になります。
大切なのは「どこまで上がるか」の予想を当てることではなく、自分の借入額で、何%までなら払えるかを知っておくことです。下のシミュレーターで、金利が毎年少しずつ上がった場合の返済額の推移と、固定金利との総返済額の差を確かめてください。
現場での経験から
私は大手不動産会社で、査定を12年、物件調査を12年、売買仲介を9年経験し、これまで1,000件以上のご相談をお受けしてきました。ご相談では、金利が上がったときに返済を続けられるかを心配される方が多くいらっしゃいました。
いまの住宅ローン金利｜2026年9月の水準
日銀の政策金利
1.25%
2026年9月18日決定
変動金利（新規・平均）
1.227%
主要行の最優遇
フラット35（全期間固定）
3.460%
2026年9月
長期金利（新発10年国債）
3.075%
2026年9月24日
| 銀行（新規借入の変動金利） | 2026年9月 |
|---|---|
| SBI新生銀行 | 0.990% |
| 三菱UFJ銀行 | 1.195% |
| PayPay銀行 | 1.200% |
| ドコモSMTBネット銀行 | 1.200% |
| 三井住友銀行 | 1.525% |
出典：モゲチェック「日銀追加利上げで住宅ローンはいつ上がる？2026年の変動金利予想」（2026年9月18日更新）、Bloomberg（2026年9月24日）、日本経済新聞・NHK（2026年9月18日）。最優遇金利の例で、審査結果や条件で変わります。9月の利上げ分は、今後の基準金利の改定で反映されます。
日銀の利上げの経緯｜2年半で6回、マイナスから1.25%へ
政策金利の推移（%）
出典：日本銀行の金融政策決定会合の公表資料および報道（2024年3月マイナス金利解除、2024年7月0.25%、2025年1月0.5%、2025年12月0.75%、2026年6月1.0%、2026年9月1.25%）。
2026年は6月・9月と3か月の間隔で利上げが続き、ペースが速まっています。1.25%は約31年ぶりの水準です。
なぜ上がる？変動と固定で「連動するもの」が違う
変動金利
▼ ほぼ連動
▼ 基準金利 − 優遇幅
政策金利が0.25%上がると、多くの銀行で基準金利もおおむね0.25%上がります。優遇幅は借入時に決まり、原則そのままです。
固定金利
▼ 毎月見直し
▼ 借りた時点で確定
固定金利は、市場が「この先の利上げ」を先取りして決まります。すでに借りている固定の人には、今回の利上げの影響はありません。
今後どこまで上がる？3つのシナリオ
将来の金利は誰にも断言できません。ここでは「政策金利がどこで止まるか」で3つのシナリオを置き、変動金利（新規・最優遇）がどのくらいになるかを目安として示します。変動金利は、今の水準（約1.2%）に「政策金利の上昇幅」を足して考えます。
| シナリオ | 政策金利の到達点 | 変動金利の目安 | 前提 |
|---|---|---|---|
| 楽観 | 1.5% | 約1.5% | 物価が落ち着き、あと1回程度で利上げが止まる |
| 標準 | 2.0%前後 | 約2.0% | 「2%前後が上限」とする民間の見方に沿うケース |
| 慎重 | 2.5〜3.0% | 約2.5〜3.0% | 物価高が続き、利上げが想定以上に進む |
「2%前後が上限」はモゲチェック（2026年9月18日更新）の予想。シナリオの数値は筆者が置いた目安で、将来を保証するものではありません。
金利上昇シミュレーター｜変動と固定、35年でいくら差がつく？
「今の金利で月いくら」ではなく、金利が毎年少しずつ上がっていったら、返済額と総返済額はどうなるかを計算します。固定金利で借りた場合との差も表示します。
住宅ローン 金利上昇シミュレーター
スライダーを動かすと結果がその場で変わります。
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毎月の返済額の推移（変動）
― 赤い線は固定金利の月返済
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前提：元利均等返済・ボーナス払いなし。変動金利は毎年1回、設定した幅で上がり、上限で止まると仮定。金利が変わるたびに残りの期間で返済額を計算し直す方式で、5年ルール・125%ルールは考慮していません（ルールがある場合、返済額の上昇はゆるやかになりますが、未払い利息が生じることがあります）。諸費用・団信・保証料は含みません。
試してみると分かること：初期設定（4,000万円・35年・変動1.2%が毎年+0.25%で2.0%まで）だと、変動の総返済額は固定（3.46%）より約1,400万円少なくなります。上限3%（慎重シナリオ）でも変動のほうが少なく、固定が逆転するのは「毎年+0.5%のペースで4%近くまで上がる」ような急上昇のケースでした。一方、毎月の返済は3〜5万円増えることもあるので、総額だけでなく「月の負担に耐えられるか」も見てください。上限と上がり方を動かして、ご自身の損益の分かれ目を確かめてください。
金利が上がったときの家計全体の余裕は手取りと老後資金のシミュレーションで、繰上返済とNISAのどちらを優先するかは住宅ローン繰上返済 vs NISAで確かめられます。
想定ケース（仮の数字）：4,000万円を35年で借りた場合、金利0.8%なら月返済は約10.9万円、1.8%なら約12.8万円、2.8%なら約15.0万円です。1%上がるごとに月約2万円、年にすると約23万円〜48万円ほど負担が増えます。借入額が大きいほど、1%の差が家計に響きます。上限は「いまの返済額」ではなく「金利が2%上がった月返済」で決めると安全です。借り換えの判断は借り換えのタイミング、売却を考えるなら不動産を高く売るコツも参考にしてください。
すでに変動で借りている人｜返済額はいつから上がる？
日銀が利上げしても、返済額がすぐ翌月から上がるわけではありません。多くの銀行では、次のような流れで反映されます。
① 日銀が利上げ
2026年9月18日：政策金利1.25%程度へ
② 銀行が短期プライムレートを引き上げ
利上げから数週間〜1か月ほどで発表されることが多い
③ 基準日に適用金利が見直し
多くの銀行は年2回（4月1日・10月1日など）。基準日に上がった金利が、その後の返済に使われる
④ 返済額に反映
基準日から数か月後の返済分から。5年ルールがある場合、返済額自体は5年ごとの見直しまで変わらない
モゲチェックの解説（2026年9月18日更新）では、6月の利上げ分は2027年1月以降、9月の利上げ分は2027年7月以降に返済額へ反映される例が示されています。実際の時期は銀行ごとに異なるため、ご自身の銀行の通知や規定をご確認ください。
5年ルール
金利が上がっても、返済額は5年間変えないルール。ただし中身は変わっていて、返済額のうち利息の割合が増え、元金の減りが遅くなります。
125%ルール
5年ごとの見直しでも、返済額は前回の1.25倍までしか上げないルール。急な負担増は防げますが、払いきれなかった分は後回しになり、最終回にまとめて払う場合があります。
ルールがない銀行もある
一部のネット銀行などは、5年ルール・125%ルールを採用せず、金利の見直しのたびに返済額が変わる方式です。自分のローンがどちらか、契約書で確認しておきましょう。
変動か固定か｜4問で自分に合う方をチェック
Q1．金利が+1%上がっても、毎月の返済を払い続けられる？
Q2．手元の貯金（生活防衛資金を除く）は？
Q3．返済期間の予定は？
Q4．金利ニュースを見て不安になる？
変動が向く人
- 返済負担率に余裕がある（年収の20〜25%以下）
- 繰上返済できる貯金がある
- 返済期間を短くする予定
固定が向く人
- 返済負担率がすでに高い
- 教育費など、今後の支出増が見えている
- 返済額が変わらない安心感を重視したい
金利が上がっても慌てないための5つの対策
「+1%でいくら増えるか」を知っておく
上のシミュレーターで、自分の残高で+1%・+2%の返済額を確認。家計に入るかどうかが判断の出発点です。
銀行の通知と契約書を確認する
適用金利の見直し時期、5年ルール・125%ルールの有無、優遇幅を確認しておきます。
繰上返済は「期間短縮」か「返済額軽減」か決めておく
金利上昇で毎月の負担が心配なら返済額軽減型、総返済額を減らしたいなら期間短縮型が基本です。
固定への借り換えは「諸費用込み」で比べる
借り換えには事務手数料や登記費用がかかります。固定金利は変動より約2%高いため、残高・残り期間によっては損になることも。
住宅ローン控除の残り期間も考える
控除期間中は、繰上返済で残高を減らすと控除額も減ります。控除の恩恵と金利上昇のリスクを比べて判断しましょう。
売却を考えている方へ
査定額を上げる準備や、高く売るための不動産会社の選び方は不動産を高く売るコツ10選｜査定額が上がる方法を査定のプロが解説で詳しく解説しています。
住宅ローン金利に関するよくある質問
住宅ローンの変動金利はどこまで上がりますか？
2026年9月の日銀利上げで、変動金利はいくら上がりますか？
利上げしたら、返済額はいつから上がりますか？
いまから借りるなら変動と固定、どちらがいいですか？
変動で借りていますが、いま固定に借り換えるべきですか？
固定金利で借りている場合、利上げの影響はありますか？
まとめ｜金利は「当てる」より「耐えられるか」で考える
- 日銀は2026年9月18日に政策金利を1.25%へ。2年半で6回目の利上げで、ペースは速まっている。
- 変動金利は政策金利にほぼ連動。今回の利上げでおおむね+0.25%。上限の目安は政策金利2%前後で、変動金利は2%前後。
- 既存の借り手は、基準日（年2回）→数か月後の返済で反映。5年ルール・125%ルールの有無を確認。
- 変動と固定の差は約2.2%。筆者の試算（4,000万円・35年）では、変動金利が4%近くまで急上昇しない限り、変動の総返済額は固定を下回った。ただし月の負担増には備える。
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出典・参考（2026年9月25日確認）
- 日本銀行 金融政策決定会合 公表資料／NHK「日銀 利上げ決定 政策金利1.25％程度へと引き上げ」（2026年9月18日）／日本経済新聞（2026年9月18日）
- 東京海上アセットマネジメント「日銀金融政策決定会合（2025年12月）」（0.75%への利上げ）
- モゲチェック「日銀追加利上げで住宅ローンはいつ上がる？2026年の変動金利予想」（2026年9月18日更新）
- Bloomberg「新発10年債利回りが3.075%に上昇」（2026年9月24日）
- 住宅金融支援機構「フラット35 金利情報」（2026年9月）
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