年収400万・500万・600万・700万の住宅ローン借入目安｜返済負担率で見る限界ライン

不動産業界で住宅購入の相談を受けてきた中で、「年収○○万円なら、いくらまで借りられますか？」という質問を本当によく聞きます。ただ、審査で借りられる上限と、実際に無理なく返せる額はまったく別物です。返済負担率（年収に対する年間返済額の割合）を目安にすると、25〜30％前後が現実的なラインですが、上限近くまで借りて、あとから苦しくなるケースを何度も見てきました。この記事では、現場で遭遇したケースをもとに、年収帯ごとの借入目安と「限界ライン」を体験談としてまとめます。

住宅ローンの借入目安は「返済負担率」で決まる

返済負担率＝年間返済額÷年収（他の借入も合算）

返済負担率は、年間の返済額が年収の何％にあたるかを示す数字です。住宅ローンだけでなく、車のローンやカードのリボ払いなど、他の借入も合算して計算されます。金融機関の審査では、30〜35％前後が一つの基準です。たとえばフラット35では、年収400万円未満で30％以下、400万円以上で35％以下とされています。ただ、審査の上限と、無理なく返せるラインは別です。審査の考え方は、事前審査は通ったのに本審査で落ちる？でも解説しています。

計算例：年収500万円で、年間150万円返済なら30％

たとえば年収500万円の方が、住宅ローンの返済に年間120万円、車のローンに年間30万円を払っている場合、年間返済額は合計150万円です。150万円÷500万円＝30％になります。住宅ローンだけを見て「25％だから大丈夫」と考えると、他の返済を含めたときに上限帯へ近づいてしまいます。

年収別の住宅ローン借入目安｜400万・500万・600万・700万

現場の経験から見た「無理のないライン」

現場の経験から見た、無理のないラインの目安は次のとおりです。変動金利・35年返済・諸費用込みのイメージで、実際の金利や審査によって変わります。

年収400万円なら借入2,500〜3,000万円程度、年収500万円なら3,000〜3,800万円程度、年収600万円なら3,500〜4,500万円程度、年収700万円なら4,000〜5,000万円程度が目安です。上限まで借りられる額より、1〜2割抑えた金額で物件を探すほうが、あとから余裕が出やすくなります。

目安に幅があるのは、金利・家族構成・他の支出で変わるから

同じ年収でも、金利、家族構成、車や教育費などの他の支出で、無理なく返せる額は変わります。独身と、子どもが2人いる世帯では、同じ年収でも家計の余裕が大きく違います。表の数字は、あくまで出発点として使ってください。

金利が1％違うと、返済額は月約2万円変わる

現場で見た実例｜上限まで借りた人・抑えた人

ここからは、現場で実際に遭遇した6つのケースを紹介します。年齢や金額は特定されないよう整理していますが、起きたことは実際のものです。

ケース1：上限まで借りて苦しくなった

年収500万円のお客様が、審査で「約4,000万円まで借りられる」と言われ、ほぼ上限に近い金額でマンションを購入しました。他の返済も含めた返済負担率は、35％近くになっていました。最初の1〜2年は何とか回っていましたが、光熱費や食費の上昇、子どもの習い事の増加で家計が圧迫され、「毎月の返済が重い」と相談に来られました。

別の年収600万円のお客様も同様で、審査上限近くまで借りた結果、ボーナス頼みの返済になり、ボーナスが減った年に一気に厳しくなりました。

審査で借りられる額は「今の年収」をベースに計算されますが、生活費の増加や将来の支出は考慮されません。上限いっぱいだと、余裕がなくなりやすいのです。

ケース2：共働きで収入合算し、上限まで借りた

共働きで収入を合算し、年収合計700万円近くで上限近くまで借りたお客様です。購入当時は「二人で返せば余裕がある」と思っていましたが、妻が出産で産休・育休に入り、収入が一時的に大きく減りました。育休手当はあるものの元の収入より少なく、住宅ローンの返済が家計を圧迫しました。転職で収入が下がったケースでも、同じ相談がありました。

収入合算は審査を通しやすくしますが、「片方の収入が減ったとき」を想定していないと、あとから苦しくなります。

ケース3：無理のない額に抑えて、余裕ができた

一方で、年収400万円のお客様が、「審査では3,000万円近く借りられる」と言われながらも、返済負担率を25％程度に抑えて、物件を選び直したケースがあります。予算を少し下げたことで、毎月の返済に余裕ができ、子どもの教育費や突発的な出費にも対応しやすくなりました。「最初は広くて新しい物件が欲しかったけど、生活の余裕を優先して良かった」と話されていました。年収500〜600万円帯でも、返済負担率を30％以内に抑えて購入したお客様は、あとから「思ったより余裕がある」と話す方が多かった印象です。

ケース4：教育費や車の買い替えで、家計が厳しくなった

住宅ローン自体は問題なく返せていたお客様でも、子どもの進学で教育費が跳ね上がったり、車の買い替えでローンが増えたりして、家計が苦しくなったケースがあります。年収600万円のお客様は、住宅ローンの返済は続けていましたが、「教育費と車のローンが重なって貯金が減っている」と相談に来られました。

住宅ローン以外の支出が増えると、返済負担率が実質的に上がったような状態になります。

ケース5：金利が上がって、返済が重くなった

変動金利で借りていたお客様が、金利上昇で返済額が増えたケースも見ました。年収500万円のお客様は、購入時は低金利で返済負担率が30％程度でしたが、金利が上がったことで返済額が増え、家計の余裕がなくなりました。「固定金利にしておけばよかった」と後悔する声もありました。金利タイプの選択は、将来の返済負担率に直結します。

ケース6：返済が苦しくなって、売却することになった

最終的に返済が苦しくなり、売却に至ったケースもあります。年収400万円台で上限近くまで借りていたお客様が、収入の減少と支出の増加で返済が滞り、オーバーローン（売却しても残債が残る状態）になって、任意売却を検討した例がありました。任意売却は競売よりは有利ですが、信用情報に影響が出る可能性があり、精神的にも負担が大きくなります。現場では「ここまで来る前に相談してほしい」と感じるケースが少なくありません。

「借りられる額」ではなく「返せる額」で決める

上限から1〜2割抑えて物件を探す

上限まで借りられる額より、1〜2割抑えた金額で物件を探すほうが、あとから余裕が出やすくなります。住宅ローンは「借りられる額」ではなく「返せる額」で考えるのが、現場の鉄則です。購入後の貯金や、教育費・車の買い替えも含めて、40代の貯金の平均と中央値なども参考に、家計全体で考えてください。

共働きは「片方が減っても返せるか」を試算する

特に共働きの場合は、「片方の収入が減っても返せるか」をシミュレーションしておくことをおすすめします。産休・育休、転職、時短勤務は、誰にでも起こり得ます。夫婦で返済を分けるペアローンの注意点は、団信・ペアローンの比較や、離婚と住宅ローンの記事でも解説しています。

ボーナス払いに頼らず、金利上昇も織り込む

ボーナス払いを前提にすると、ボーナスが減った年に一気に厳しくなります。また、変動金利で借りる場合は、金利が1〜2％上がったときの返済額も試算しておいてください。繰り上げ返済で調整する方法は、住宅ローン繰上返済とNISAの比較も参考になります。

不安なら、具体的な返済シミュレーションを依頼する

不安な点があれば、不動産会社や金融機関に具体的な返済シミュレーションを依頼して、無理のないラインを確認することをおすすめします。審査の結果に安心せず、将来の支出（教育費・車・金利変動など）を織り込んだ資金計画を立ててください。

よくある質問とまとめ

Q. 年収500万円なら、住宅ローンはいくらまで借りられますか？

審査上の上限は金融機関や金利で変わります。現場の経験では、無理のない目安は借入3,000〜3,800万円程度（返済負担率で約20〜30％）です。上限まで借りるより、1〜2割抑えるほうが余裕が出やすくなります。

Q. 返済負担率は何％までが安全ですか？

審査では30〜35％前後が一つの基準ですが、現実的なラインは25〜30％前後です。他の借入や教育費、将来の金利上昇も考えて、余裕を持たせてください。

Q. 共働きで収入合算するときの注意点は？

産休・育休や転職で、片方の収入が減ったときも返せるかを試算してください。合算は審査に通りやすくしますが、返済額そのものは変わりません。

まとめ：「借りられる額」ではなく「返せる額」

年収別の借入目安は、年収400万円で2,500〜3,000万円、500万円で3,000〜3,800万円、600万円で3,500〜4,500万円、700万円で4,000〜5,000万円程度です。上限まで借りず、1〜2割抑えた金額で物件を探すのが、現場で見てきた中でいちばん後悔しにくい考え方です。

なお、この記事は不動産実務の視点での一般的な解説です。借入の可否や条件は、金融機関・商品・個人の状況によって異なります。