築40年のマンションを買うデメリット｜修繕積立金と売却しにくさが先に来る理由

「築40年のマンションは安いから得なのか」「修繕積立金はあとから上がるのか」「将来、売りたいときに買い手は付くのか」

結論からお伝えすると、販売価格の安さより先に、毎月の積立と出口の細さが効いてきます。国土交通省の調査では、長期修繕計画に対して積立が不足しているマンションは36.6％あります。首都圏の成約では、築41年以上の平均価格は2,558万円です。安さの理由は、価格そのものより維持と流動性に出やすいです。

安い理由は、建物の年齢だけではない

築40年前後は、同じ駅でも築浅より総額が下がることが多いです。ただし値札の差は、広さや立地の差ではなく、これからかかる費用の差である場合があります。

購入時に見えにくい3つの負担

毎月の管理費と修繕積立金、大規模修繕の一時金、売るときの価格と期間です。この3つはチラシの一番上には出ません。重要事項説明と管理組合の資料にあります。

修繕積立金は値上がりする？いまの月額だけでは足りないことがある

築40年は、外壁や配管、エレベーターの更新が重なりやすい時期です。月額が安く見える物件ほど、計画との差を見る必要があります。

国の調査で見える不足の割合

国土交通省「令和5年度マンション総合調査」では、修繕積立金の月額平均は1戸あたり13,054円です。駐車場使用料などからの充当を含む平均は13,378円です。長期修繕計画上の必要額に対して、実際の積立が不足している割合は36.6％、うち20％超の不足は11.7％です。

出典：国土交通省「令和5年度マンション総合調査結果」（令和6年6月公表）

ガイドラインの単価目安

国交省のガイドライン（令和6年6月改定）は、計画期間全体の平均を㎡あたり月額で示しています。20階未満・延床5,000㎡未満の平均値は335円／㎡・月、幅は235〜430円です。70㎡なら平均で約23,450円、幅は約16,450〜30,100円です。いまの請求がこの幅より低い場合、将来の増額や一時金の余地を見てください。

出典：国土交通省「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」（令和6年6月改定）

段階増額は、5年ごとにどのくらい上がるか

段階増額の負担感は、金額そのものよりペースで実感しやすいです。国交省ガイドラインが示すモデルケース（30年間に必要な修繕工事費が戸当たり総額522万円、購入時に修繕積立基金36万円を用意した一例）では、5年ごとに月額3,000円ずつ引き上げる想定になっています。

出典：国土交通省「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」（令和6年6月改定）のモデルケースをもとに作成

同じ522万円を30年間で均等に積み立てる場合は、月額14,500円（年額174,000円）で一定です。段階増額方式は初期負担が軽い代わりに、後半になるほど月額が重くなる構造です。築40年の物件は、このモデルでいえば26〜30年目、あるいはそれ以降の帯に入っている可能性が高く、いまの請求額が積立方式のどの段階にあるのか、次の改定がいつ予定されているのかを確認しておく必要があります。段階増額の予定が総会で決議されないまま先送りされているマンションほど、あとから一度に大きな増額や一時金が発生しやすい点にも注意してください。

一時金と増額は、購入後に家計を動かす

積立が足りないと、工事の直前に一時金が出ることがあります。金額は組合の決議と工事内容で変わり、一概には言えません。数十万円単位の案内がある、という実務上の指摘は複数あります。確実な額は、その物件の総会議案と長期修繕計画で確認してください。

段階増額が止まっている場合

同調査では、積立方式は段階増額が47.1％、均等積立が40.5％です。段階増額なのに改定が先送りされていると、帳簿上の月額と必要な平均がずれます。重要事項で「いま安い」と書いてあっても、5年後の予定表を見てください。

出典：国土交通省「令和5年度マンション総合調査結果」

売却は「売れない」ではなく、価格帯と回転が変わる

築40年超でも取引はあります。東日本レインズ「築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2025年）」では、成約物件の23.5％が築41年以上です。新規登録では29.8％が同じ帯です。売り物件の割合の方が、成約の割合より厚い、という読み方ができます。

築年帯別の平均成約価格（首都圏・2025年）

出典：東日本不動産流通機構「築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2025年）」

対新規登録成約率は、築36〜40年が17.4％、築41年以上が20.9％です。数字は「全く動かない」ではありません。ただし同じ首都圏でも、駅距離と管理状態で幅は大きいです。平均は目安であり、その部屋の価格ではありません。

出典：東日本不動産流通機構「築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2025年）」

1981年以前の確認申請は、ローンと税制の条件が変わる

築40年ちょうどでも、建築確認の日が1981年6月1日より前なら旧耐震です。完成年ではなく確認日で分かれます。1982年完成でも、確認が1981年5月以前なら旧耐震です。逆に、登記簿上の建築日が1982年1月1日以降であれば、耐震関係の証明書類は原則不要になります。

融資と控除は、適合証明の有無を先に聞く

金融機関は担保評価を慎重に見ることがあります。フラット35や住宅ローン控除は、耐震基準への適合が条件になる場合があります。制度は改正されるため、2026年9月時点の要件を、税理士や金融機関に確認してください。旧耐震でも診断と改修、適合証明で扱える例はあります。ない場合は、自己資金比率と出口が重くなります。

旧耐震でも住宅ローン控除を使う3つの方法

1981年以前の確認で住宅ローン控除を使うには、次の3つの証明書類のいずれかを取得する必要があります。どれを選ぶかで、費用と期間、申請できる人が変わります。

出典：耐震基準適合証明書・既存住宅性能評価書・既存住宅売買瑕疵保険に関する各種解説記事（2026年時点の一般的な費用・期間の目安）をもとに整理。実際の金額は物件・事業者により異なるため個別に見積もりを確認してください。

フラット35も考え方は同じです。建築確認日が1981年6月1日以後であれば、その時点で耐震基準を満たしたものとして扱われます。それより前の物件では、耐震評価基準への適合に加えて、管理規約が定められていることや、長期修繕計画が20年以上の期間で作成されていることなど、マンションとしての管理状況も条件に含まれます。証明書の取得には数週間〜1ヶ月程度かかるため、住宅ローンの本審査や決済のスケジュールに影響しないよう、早い段階で仲介業者に確認しておくと安心です。

室内がきれいでもの、共用部と配管は別物

リノベーション済みの室内は、見た目の古さを消します。一方、給排水の立て管、屋上防水、鉄部、電気容量は共用部の工事です。専有部だけ新しくても、組合の積立が薄いと建物全体の劣化は残ります。共用部の工事は部位ごとに周期がまったく違うため、「大規模修繕をやったから当分安心」とは限りません。

主な工事の周期は、部位ごとに違う

長期修繕計画の標準様式では、工事項目ごとに標準的な周期の目安が示されています。同じ「大規模修繕」でも、外壁とシーリングは10〜15年ごとに繰り返し、給排水管やエレベーターはもっと長い周期で、より費用の大きい更新を迎えます。

出典：国土交通省「長期修繕計画標準様式・長期修繕計画作成ガイドライン」（令和6年6月改定）をもとに作成。周期は仕様・立地条件等により変動する目安です。

この周期に当てはめると、築40年前後は外壁やシーリングがすでに3巡目に入っている一方、給排水管やエレベーターは更新の目安に近づく、あるいは超えている時期にあたります。専有部のリノベーションと、共用部のこうした周期はまったく連動しません。給排水管が更新の目安を超えている場合、配管の内部を薬剤等で補修して延命する「更生」で済むか、配管そのものを入れ替える「取替」が必要かで、工事費は大きく変わります。取替になると各住戸内の配管も含む大掛かりな工事になりやすく、一時金や大幅な増額の主な原因になりやすい項目のひとつです。

内覧で見るより、総会議事録で見る

直近の大規模修繕の実施年、次回予定、滞納の有無、機械式駐車場の有無を見てください。ガイドラインは、機械式駐車場がある場合に加算単価を示しています。台数が多く古いほど、月額の押し上げ要因になります。給排水管については、これまでに更生工事を行った履歴があるか、まだ一度も手をつけていないかで、今後の負担の重さが変わってきます。

出典：国土交通省「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」（令和6年6月改定）

建て替えは、期待しすぎない方がよい

区分所有の建て替えは、合意形成と費用負担が重いです。敷地に余裕があり、容積に余裕がある物件は話が進みやすい、という一般論はあります。ただし実現時期も負担額も、購入時点では確定しません。出口を「いずれ新築に生まれ変わる」前提に置くのは避けてください。

管理不全は価格より先に生活へ出る

理事会が開かれない、修繕計画が古い、滞納が続く、といった状態は、売却時の説明でも不利になりやすいです。安い理由が立地ではなく管理にある場合、住み始めてからの騒音、漏水、清掃の質にもつながります。

向く人と、見送りやすい人

デメリットは全員に同じ重さではありません。現金比率が高く、長く住む前提で、管理資料が揃っている物件なら、価格の安さを生活費に回せる場合があります。一方、5〜10年で売る予定、ローン控除を前提にする、積立の改定予定が不明、という場合は負担が先に来やすいです。

出典：向き不向きは、国土交通省「令和5年度マンション総合調査」および東日本レインズ「築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2025年）」の傾向をもとに整理

よくある質問

築40年でも取引はあります。ただし平均価格と成約率は、築浅と同じではありません。疑問は個別物件の資料で閉じる必要があります。

リノベーション済みなら問題は小さいか

室内の設備は新しくなります。共用部の積立不足と耐震は別です。工事履歴と保証の範囲を分けて見てください。特に給排水管は、専有部の水回りだけ交換していても、共用の立て管が古いままということがあります。

今買うと得か

得かどうかは保証できません。首都圏の築41年以上平均は2,558万円でも、駅と管理で差が出ます。金利と税制は2026年9月時点の条件で再計算してください。

何を最低限確認すればよいか

長期修繕計画、積立金の改定履歴、直近の総会議事録、滞納、建築確認日、耐震診断の有無です。分からない点は、宅建業者と管理会社に書面で聞いてください。

まとめ

築40年のマンションのデメリットは、「古いから危険」という一言では整理できません。先に来るのは、修繕積立の不足可能性と、売却時の価格帯の低下です。計画に対する不足は調査対象の約4割近くに上ります。成約はゼロではありませんが、築浅と同じ回転は期待しにくいです。

価格の安さを取るなら、管理資料と確認日をセットで見てください。本記事は情報提供を目的としたものであり、特定の物件の購入や投資を推奨するものではありません。不動産取引には価格変動、流動性、管理、災害などのリスクがあります。最新の販売条件と個別の状況を確認し、専門家にも相談のうえ、ご自身の責任で判断してください。