新NISAでJ-REITは買うべき？現物マンション投資と利回り・リスクを比較

成長投資枠が余っている、けれど何を買うか決まらない。そんなときに候補へ挙がるのがJ-REIT（ジェイリート）です。ローンを組んでワンルームを買うのは怖い、けれど不動産にも資産を置きたい。40代にとって自然な気持ちだと思います。

J-REIT（不動産投資信託）とは何ですか

J-REITは、投資家から集めた資金でオフィス・賃貸マンション・物流施設・ホテルなどを保有し、賃料収入や売却益を分配する商品です。運用主体は「投資法人」で、その持ち分にあたる「投資口」が東京証券取引所に上場しています。

つまり私たちがやることは証券口座から投資口を1口買うだけです。物件探し、銀行との交渉、入居者の募集はすべて運用会社が行います。ここが現物との一番大きな違いです。

分配金が高くなりやすいのには税制上の理由があります。投資法人は利益の90％超を分配するなど一定の条件を満たすと、その分配額を損金に算入できます。法人段階での課税がほぼ生じないため、賃料をそのまま投資家へ回しやすいのです。

市場全体の規模は、次のようになっています。

出典：JAPAN-REIT.COM「J-REIT利回り一覧」「マーケット概況」（2026年8月10日時点）をもとに集計

いちばん安い銘柄は1口40,650円で、57銘柄のうち20銘柄が10万円未満です。「不動産投資は数千万円の借入から」というイメージとはかなり距離があります。

新NISAでJ-REITは買えるのか｜成長投資枠のルールを整理します

結論としては、成長投資枠で買えます。新NISAは「つみたて投資枠」と「成長投資枠」の2つで構成されており、上場株式に投資できるのは成長投資枠のほうです。J-REITの投資口も上場株式等として扱われますので、成長投資枠の対象になります。

逆に言えば、つみたて投資枠で個別のJ-REITは買えません。この枠は長期・積立・分散に適した一定の投資信託に限られるためです。毎月積み立てたい場合は、REIT指数に連動する投資信託を検討することになります。

枠の大きさと、使えるお金の上限

出典：日本証券業協会「知っておきたいNISAのポイント」（日本証券業協会 公式ページ）、金融庁「NISAを知る」（2026年8月時点）

分配金を非課税にするには手続きが1つ必要です

ここは見落としやすいところです。NISA口座で保有していても、受取方法が「株式数比例配分方式」でないと分配金は非課税になりません。銀行振込などにしていると20.315％が源泉徴収されます。

設定画面で1回変えれば済みますので、買う前に確認してみてください。

データで見るJ-REITの現在地【2026年8月時点】

「利回り5％台」と一言で言っても、銘柄によって中身は違います。2026年8月10日時点の57銘柄を利回りの水準で分けてみました。

出典：JAPAN-REIT.COM「J-REIT利回り一覧」（2026年8月10日時点）をもとに集計。時価総額加重の市場平均は5.04％

最低は3.80％、最高は8.13％です。利回りが高い銘柄はホテル系やオフィス系に多く、そのぶん収益の振れ幅も大きいという関係にあります。高い利回りはリスクを引き受けている対価だと考えてみてください。

NAV倍率は57銘柄のうち56銘柄が1倍割れです

NAVは保有不動産の時価などから計算した1口あたりの純資産価値です。投資口価格をNAVで割ったものがNAV倍率で、株式のPBRに近い考え方になります。

2026年8月10日時点の平均は0.82倍で、57銘柄のうち56銘柄が1倍割れです。市場は、保有不動産の評価額より安い値段を付けている状態です。

これは「割安」とも読めますが、同時に「市場が将来の賃料下落や金利上昇を織り込んでいる」とも読めます。1倍割れは買いのサインだと単純に決めつけないほうが安全です。

2026年8月上旬は金利観測で下落しました

2026年8月3日から7日の週、東証REIT指数は日銀の早期利上げ観測を背景に4営業日続落し、4日には約1か月ぶりの安値1,803.71ポイントを付けました。7日終値は1,804.22ポイントです。

出典：JAPAN-REIT.COM「マーケット概況」（2026年8月10日更新、2026年8月7日時点のデータ）

なお同サイトのインタビュー記事では、2025年の東証REIT指数が前年比プラス21.8％と4年ぶりの上昇となったことが紹介されています。年単位で見れば大きく動く商品だという点は、買う前に理解しておきたいところです。

出典：JAPAN-REIT.COM「REITキーマンに聞く！」（2026年2月25日公開）

現物の区分マンション投資と、何がどう違うのですか

同じ「不動産に投資する」でも、J-REITと現物の区分マンションでは、必要な資金も手間もリスクの種類も違います。まず現物側のデータを見てみましょう。

出典：健美家「収益物件 市場動向マンスリーレポート」2026年5月期（健美家 公式リリース）および同「収益物件 市場動向四半期レポート」2026年4月〜6月期

注目していただきたいのは、区分マンションの平均利回り6.50％が2008年4月の調査開始以降で最も低い水準だという点です。物件価格が上がり続けた結果、利回りは下がり続けています。「現物のほうが利回りは高い」という常識は、少しずつ崩れてきているのが現状です。

7つの軸で並べて比べてみます

出典：JAPAN-REIT.COM（2026年8月10日時点）、健美家（2026年5月期）、日本証券業協会の各公表資料より作成

現物の6.50％は表面利回りです。ここから管理費・修繕積立金・固定資産税・原状回復費・管理手数料が引かれ、空室が出れば家賃はゼロになります。

いっぽうJ-REITの5.04％は、運用会社の報酬などを差し引いたあとに投資家へ届く分配金の利回りです。同じ土俵で比べると、数字の差はほとんどなくなります。

ただし現物には、借入を使えること、自分で物件を選んで価値を高められることという強みがあります。この2点に魅力を感じるかどうかが分かれ目です。

税金で比べる｜非課税のメリットは、いくらになりますか

J-REITの分配金は、課税口座で受け取ると上場株式等の配当等として扱われます。税率は所得税と復興特別所得税が15.315％、住民税5％を加えて合計20.315％です。

出典：国税庁 タックスアンサー No.1330「配当金を受け取ったとき(配当所得)」令和7年4月1日現在法令等（国税庁 タックスアンサー）

この20.315％がまるごと不要になるのが、NISAを使う意味です。市場平均の分配金利回り5.04％で計算した場合、投資額ごとの差は次のようになります。

出典：分配金利回り5.04％（JAPAN-REIT.COM、2026年8月10日時点）、税率20.315％（国税庁No.1330）で筆者試算。将来の利回りを保証するものではありません

成長投資枠の上限1,200万円をJ-REITで埋めた場合、単純計算で年間およそ12万円の差です。10年なら120万円になります。

いっぽう現物の家賃収入は不動産所得で、給与と合算した総合課税です。非課税の恩恵という点ではJ-REITに軍配が上がります。ただし現物には減価償却があり、赤字を給与所得と損益通算できる場面もあります。

買う前に知っておきたいリスクと注意点

J-REITは利回りが見えやすいぶん、リスクが見えにくい商品でもあります。ここは飛ばさずに読んでみてください。

1．金利が上がると価格が下がりやすいです

J-REITは借入を使って物件を買うため、金利が上がると支払利息が増えて分配金の余力が削られます。さらに債券の利回りが上がると相対的な魅力が薄れて資金が抜けます。

2．分配金は約束されたものではありません

分配金は賃料収入や物件売却益から支払われます。空室が増えたり、ホテルの稼働が落ちたりすれば減配もあります。いま5％だから来年も5％、とは限らないと考えてみてください。

3．NISA口座では損益通算も繰越控除もできません

NISA口座での売買損失は「なかったもの」として扱われ、特定口座の利益と相殺できません。3年間の繰越控除も使えません。値下がりリスクが大きい商品ほど、この弱点は重くなります。

4．売ってもその年は枠が戻りません

非課税保有限度額は売却すれば復活しますが、復活するのは翌年以降です。短期で売買を繰り返す使い方には向いていません。

5．増資による希薄化があります

J-REITは物件を追加取得するために公募増資を行います。取得する物件の条件が悪いと、1口あたりの分配金が薄まることがあります。

6．災害と地域集中のリスクがあります

地震や水害で保有物件が損傷すれば賃料収入は落ちます。ポートフォリオの中身は銘柄ごとに大きく違いますので、用途と地域の偏りは必ず確認してみてください。

7．上場廃止や合併もあります

投資法人どうしの合併や、スポンサー企業の経営環境の変化も起こります。1銘柄に集中せず、複数銘柄や指数連動型で分散する考え方も検討してみてください。

ケース別の結論｜あなたはどちらを選ぶとよいですか

ここまでのデータをふまえ、タイプ別に整理してみます。

出典：日本証券業協会「知っておきたいNISAのポイント」（2026年8月時点）をもとに筆者が整理

40代で本業がある会社員の場合、まずJ-REITを成長投資枠で少額試してみるのが現実的だと思います。不動産の値動きが自分に合うかを数万円で確かめられるからです。納得できたら現物を検討する順番でも遅くはありません。

まとめ｜2026年8月時点の現実的な答え

1．J-REITは新NISAの成長投資枠で買えます。つみたて投資枠では買えません。

2．2026年8月10日時点で57銘柄、市場平均の分配金利回りは5.04％、投資口価格は4万円台から購入できます。

3．現物の区分マンションの全国平均利回り6.50％は表面利回りで、経費と空室を引くと差は縮みます。

4．NAV倍率は平均0.82倍ですが、これは市場が織り込むリスクの裏返しでもあります。

5．NISAでは損益通算と繰越控除が使えません。入れる金額は先に決めておくと安心です。

6．分配金を非課税にするには「株式数比例配分方式」の設定が必要です。

「不動産を持ちたいけれど、ローンと管理の重さは背負いたくない」という方にとって、J-REITは現実的で、途中でやめられる選択肢です。まずは数万円から試してみてください。

よくある質問

つみたて投資枠でJ-REITを買うことはできますか

個別のJ-REITは買えません。つみたて投資枠の対象は一定の条件を満たす投資信託に限られるためです。毎月積み立てたい場合は、REIT指数に連動する投資信託が対象に含まれるかを証券会社の一覧で確認してみてください。

J-REITの個別銘柄と、REITの投資信託はどちらがよいですか

どちらが優れているという話ではありません。個別銘柄は用途や地域を選べるかわりに集中リスクを負い、投資信託は分散が効くかわりに信託報酬がかかります。少額から分散したい方は投資信託、物件の中身にこだわりたい方は個別銘柄が向いています。

分配金が非課税にならなかったという話を聞きました

受取方法が「株式数比例配分方式」以外になっていた場合に起こり、20.315％が源泉徴収されます。設定は証券会社の画面から変更できますので、権利確定日の前に確認してみてください。

いくらから始められますか

2026年8月10日時点で、いちばん安い銘柄は1口40,650円でした。57銘柄のうち20銘柄が10万円未満です。単元は1口ですので、10万円あれば複数銘柄に分けることもできます。

出典：JAPAN-REIT.COM「J-REIT利回り一覧」（2026年8月10日時点）

いま買うべきタイミングですか

タイミングを当てることは誰にもできません。2026年8月時点は金利の先行きが読みにくい局面ですので、一度にまとめて買わず数回に分ける方法がリスクを抑えやすいと考えてみましょう。